Administração forçada
Administração forçada
A administração judicial é uma forma especial de execução forçada. A administração judicial é um dos três meios de execução que a Lei da Execução (EO) prevê para a execução sobre bens imóveis. Para além da constituição forçada de hipoteca e da venda judicial, permite ao credor requerente satisfazer o seu crédito não através da venda do imóvel, mas através dos seus usos e rendimentos.
De acordo com o § 97 EO, pode ser aprovada a administração compulsória de um imóvel, de um superedifício ou de um direito de construção em benefício de um crédito pecuniário executório. Nesse caso, são utilizados os usos e rendimentos do imóvel. Estão também incluídos os rendimentos de uma exploração florestal ou agrícola explorada no imóvel.
Partes no processo de administração judicial
No processo de administração compulsória, existem duas partes principais. O credor requerente é a pessoa que possui um crédito pecuniário executório e solicita a administração compulsória para cobrar o seu crédito a partir dos rendimentos do imóvel.
O obrigado é o proprietário do imóvel em questão ou do outro objeto de execução, contra o qual o crédito é dirigido. Enquanto o credor requerente solicita a instauração e a execução da administração compulsória, o obrigado está sujeito às restrições legais associadas à administração ordenada do seu imóvel.
Processo de administração judicial
Em princípio, o processo de administração judicial é composto por três fases processuais:
- Processo de introdução
- Processo de administração
- Processo de distribuição
Processo de introdução
O processo de administração judicial começa, como qualquer processo de execução, com um pedido de execução. O credor solicita assim ao tribunal a realização da administração judicial sobre um determinado imóvel ou outro objeto executável.
Se o tribunal autorizar a administração judicial, esta é anotada no registo predial. Esta inscrição garante que a administração judicial também produz efeitos em relação a adquirentes posteriores do imóvel.
A decisão de autorização é entregue tanto ao credor como ao obrigado. A partir deste momento, as disposições do obrigado sobre o imóvel que excedam uma administração normal são ineficazes em relação aos credores.
Simultaneamente, é ordenado ao credor requerente que efetue um adiantamento de custos no prazo de, pelo menos, quatro semanas. Este serve para garantir a remuneração mínima do administrador judicial posteriormente nomeado.
Assim que o adiantamento de custos for recebido, o tribunal nomeia um administrador. Além disso, o obrigado é informado de que ele próprio já não pode efetuar quaisquer atos de administração e não pode interferir nas tarefas do administrador.
A decisão de nomeação é entregue a vários organismos, incluindo o credor, o obrigado, o administrador, bem como as autoridades responsáveis pelos impostos e taxas do imóvel. Além disso, é feita uma notificação pública no ficheiro de editais.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „A administração compulsória não afeta a substância do imóvel, mas sim os seus usos e rendimentos correntes, tornando-os utilizáveis para satisfazer o crédito executório.“
Processo de administração
No processo de administração, a administração judicial propriamente dita do imóvel é efetuada pelo administrador judicial nomeado. Este assume a gestão corrente, cobra os rendimentos e garante que todas as medidas de administração são efetuadas de acordo com as disposições da Lei da Execução.
A aprovação da administração compulsória não altera, inicialmente, os contratos de arrendamento e aluguer existentes. No entanto, o administrador tem determinados poderes:
- Pode rescindir os contratos existentes de acordo com as regras legais gerais
- Apresentar uma ação de despejo
- Celebrar novos contratos de arrendamento para o período habitual no local
Para decisões que não pertençam à administração ordinária, o administrador necessita da aprovação do tribunal de execução. Isto inclui, em particular:
- Celebração de contratos de arrendamento de longo prazo que excedam a duração prevista da administração compulsória
- Aluguer de todo o imóvel ou de partes individuais
- Aluguer dos rendimentos do imóvel através de leilão público
A atividade do administrador é supervisionada pelo tribunal de execução. O tribunal pode dar-lhe instruções, solicitar relatórios e esclarecimentos, verificar documentos e efetuar ele próprio as diligências necessárias.
Processo de distribuição
No processo de distribuição, são distribuídos os rendimentos do imóvel obtidos durante a administração judicial. Estes rendimentos servem, em primeiro lugar, para cobrir os custos de administração e, em seguida, para satisfazer o credor requerente, bem como outros beneficiários.
Os custos associados à administração e à utilização económica habitual do imóvel podem ser pagos diretamente pelo administrador com os rendimentos. Estes incluem, por exemplo, os custos de funcionamento ou as despesas necessárias da gestão corrente. Estas despesas são, portanto, cobertas sem um processo adicional.
Apenas os excedentes de rendimentos remanescentes após a dedução destas despesas de administração são distribuídos. A distribuição é efetuada pelo tribunal de execução.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „No processo de distribuição, os rendimentos obtidos são utilizados primeiro para cobrir as despesas de administração e, em seguida, para satisfazer os créditos dos credores autorizados.“
Cessação da administração judicial
A administração judicial pode ser terminada por vários motivos. A cessação pode ocorrer por iniciativa oficial ou a pedido. O tribunal cessa a administração judicial assim que todos os créditos, incluindo os encargos acessórios, forem pagos. O obrigado também pode requerer a cessação.
A administração judicial também deve ser cessada se a continuação causar custos especiais que não possam ser cobertos pelos rendimentos ou se, de acordo com as circunstâncias, não forem esperados rendimentos suficientes.
As suas vantagens com o apoio de um advogado
Um advogado acompanha-o ao longo de todo o processo de administração compulsória e garante que cumpre corretamente todos os requisitos formais. Apresenta o pedido de execução corretamente, apresenta as provas necessárias atempadamente e supervisiona cada passo do processo. Desta forma, os credores fazem valer os seus créditos de forma eficiente e evitam atrasos ou erros.
Enquanto obrigado, recebe proteção jurídica, compreende as suas obrigações com exatidão e reage atempadamente às medidas judiciais.
- Acompanhamento durante todo o processo de administração judicial
- Implementação juridicamente segura de todas as medidas necessárias
- Salvaguarda dos seus direitos e interesses
