Ustawa o obrocie nieruchomościami Salzburg

Ustawa o obrocie nieruchomościami Salzburg

Salzburg od 01.03.2023

Przepisy przejściowe

Od 01.03.2023 w Salzburgu obowiązują nowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami. Jako przepisy przejściowe stare postanowienia są jednak nadal częściowo stosowane. Do następujących czynności prawnych należy stosować stare postanowienia:

• Czynności prawne, które zostały zawarte przed momentem wejścia w życie ustawy. Musi to zostać udowodnione dokumentem.
• Do licytacji nieruchomości, jeśli edykt licytacyjny został wydany przed wejściem w życie ustawy.
• Pod pewnymi warunkami do nabycia praw z tytułu śmierci

Zielony obrót nieruchomościami w kraju związkowym Salzburg

Nabycie nieruchomości rolnych i leśnych w kraju związkowym Salzburg jest zasadniczo objęte obowiązkiem uzyskania zezwolenia. Z tego obowiązku uzyskania zezwolenia wyłączone są:

• Czynności prawne w kręgu rodzinnym
• Czynności prawne, które są przedmiotem decyzji z zakresu prawa rolnego
• Czynności prawne dotyczące nieruchomości, które są objęte umową zgodnie z § 18 Ustawy o planowaniu przestrzennym lub przepisem poprzednim. Muszą one zawierać wyznaczenie jako teren budowlany, a nabycie musi służyć realizacji przestrzennego celu rozwojowego
• Czynności prawne ze Spółdzielnią Umocnień Rolniczych Salzburg, regGenmbH, lub Spółką Zabezpieczenia Terenów Budowlanych mbH jako nabywcą praw, jeśli sprzedaż nieruchomości ma cel rolny lub leśny. Ten cel musi być wyraźnie wymieniony w umowie kupna-sprzedaży.
• Czynności prawne z krajem Salzburg lub gminą jako nabywcą praw, jeśli chodzi o nieruchomość o znaczeniu ekologicznym w rozumieniu § 2 Ustawy o Ochronie Przyrody Salzburg. Musi to zostać potwierdzone opinią.
• Czynności prawne, które dotyczą niezabudowanych nieruchomości o powierzchni poniżej 1.000 m² lub ich części, jeśli nabywca jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej
• Czynności prawne z gminą lub Spółką Ubezpieczenia Terenów Budowlanych mbH, jeśli nieruchomość zgodnie z planem rozwoju gminy wchodzi w rachubę do wyznaczenia terenu budowlanego. Realizacja przestrzennych celów rozwojowych gminy musi być przy tym wyraźnie potwierdzona w umowie kupna-sprzedaży.
• Czynności prawne z Funduszem Parku Narodowego Salzburg jako nabywcą praw, jeśli przy tym spełnione są postanowienia Ustawy o Parku Narodowym Salzburg 2014.
• Wyjątki od przepisów §§ 13 i 15 ustawy o podziale nieruchomości

Aby uzyskać zezwolenie organu ds. obrotu nieruchomościami, muszą być spełnione między innymi określone warunki. Przede wszystkim jednak czynność prawna musi służyć zachowaniu chłopskiego rolnictwa i leśnictwa. Warunkami tego byłyby:

• Gospodarstwo, które samodzielnie nie może być już korzystnie utrzymane, zostaje podzielone
• Całe gospodarstwo zostaje przeniesione

Istnieją również zgodnie z § 9 S.GVG pewne podstawy do odmowy zezwolenia.

Szary obrót nieruchomościami w kraju związkowym Salzburg

Nabycie na podstawie czynności prawnej działek budowlanych w gminach/obszarach z ograniczeniami dotyczącymi drugich mieszkań w kraju związkowym Salzburg jest zasadniczo objęte obowiązkiem zgłoszenia. Z tego wyłączone są:

• Czynności prawne w kręgu rodzinnym
• Czynności prawne dotyczące nieruchomości, które służą parkowaniu pojazdów mechanicznych
• Nabycie nieruchomości, które mają powierzchnię poniżej 100 m² i graniczą z nieruchomością, która już znajduje się we własności nabywcy
• Wyjątki od przepisów §§ 13 i 15 ustawy o podziale nieruchomości
• Czynności prawne między współwłaścicielami w celu zmiany udziałów we współwłasności

Wymagane zgłoszenie musi zawierać:

• Pisemny egzemplarz umowy kupna-sprzedaży
• W przypadku działania w zastępstwie pełnomocnictwo
• Oświadczenie (patrz poniżej)
• W przypadku wyjątku od obowiązku składania oświadczenia odpowiedni dowód

Obowiązek składania oświadczenia dotyczący mieszkań

Nabycie praw do mieszkań jest zasadniczo objęte obowiązkiem składania oświadczenia. Przy tym musi zostać złożone oświadczenie, że mieszkanie będzie używane jako główne miejsce zamieszkania lub jako rozszerzenie istniejącego głównego miejsca zamieszkania. Z tego wyłączone są:

• Mieszkania, które zostały zatwierdzone pod względem prawa budowlanego jako drugie mieszkania
• Mieszkania, które przed 01.03.1993 były już używane jako mieszkania rekreacyjne
• Nabycie praw przez jednostki samorządu terytorialnego

Obowiązek składania oświadczenia dotyczący obiektów turystycznych i jednostek użytkowych

Nabywca praw ma obowiązek złożyć organowi ds. obrotu nieruchomościami oświadczenie po nabyciu działek budowlanych, które mają służyć celom turystycznym. W nim nabywca musi stwierdzić, że

• wykorzystanie turystyczne zostanie zachowane,
• w określonym terminie to wykorzystanie zostanie faktycznie podjęte lub
• przedmiot będzie używany jako główne miejsce zamieszkania.

Obrót nieruchomościami z cudzoziemcami w kraju związkowym Salzburg

Nabycie na podstawie czynności prawnej nieruchomości przez cudzoziemca w kraju związkowym Salzburg jest zasadniczo objęte obowiązkiem uzyskania zgody i zgłoszenia.

Następujące nabycia praw nie wymagają zgody:

• Czynności prawne w kręgu rodzinnym
• Czynności prawne z małżonkami/partnerami w związku partnerskim jako wspólnymi nabywcami praw, jeśli jeden z nich jest obywatelem austriackim lub obywatelem UE/EOG.
• Czynności prawne w ciągu 2 lat po rozwiązaniu małżeństwa/związku partnerskiego w celu podziału majątku
• Czynności prawne między współwłaścicielami w celu zmiany udziałów we współwłasności
• Wyjątki od przepisów §§ 13 i 15 ustawy o podziale nieruchomości
• Czynności prawne objęte jedynie obowiązkiem zgłoszenia

Aby uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości, potrzebne są pewne warunki:

• Gospodarstwo ma zostać na stałe osiedlone, rozszerzone lub przejęte
• Ma zostać ustanowione drugie miejsce zamieszkania w obszarze drugich miejsc zamieszkania
• Istnieją szczególne interesy publiczne, kulturalne lub społeczno-polityczne w nabyciu praw
• Przedmiot ma służyć jako główne miejsce zamieszkania, a nabywca praw jest byłym obywatelem austriackim, który nie utracił tego obywatelstwa w wyniku pozbawienia
• Nieruchomość służy rozszerzeniu istniejącego miejsca zamieszkania lub gospodarstwa

Nabycie nieruchomości przez osoby zagraniczne jest również objęte obowiązkiem zgłoszenia. W zgłoszeniu musi zostać uzasadniony cel nabycia i ustalony termin użytkowania. Dodatkowo do zgłoszenia musi zostać złożone oświadczenie o użytkowaniu. Przy tym musi zostać określone, od kiedy zostanie podjęte zamierzone użytkowanie.

Salzburg do 01.03.2023

Zielony obrót nieruchomościami w kraju związkowym Salzburg

Nabycie własności nieruchomości rolnej i leśnej w Salzburgu jest zasadniczo objęte obowiązkiem uzyskania zezwolenia.

Z tego wyłączone zgodnie z § 3 S-GVG są:

• Czynności prawne między małżonkami i partnerami w związku partnerskim
• Czynności prawne między współwłaścicielami
• Czynności prawne, które są przedmiotem decyzji z zakresu prawa rolnego
• Czynności prawne dotyczące nieruchomości, które są objęte umową zgodnie z § 18 Ustawy o planowaniu przestrzennym lub przepisem poprzednim. Muszą one zawierać wyznaczenie jako teren budowlany, a nabycie musi służyć realizacji przestrzennego celu rozwojowego
• Czynności prawne ze Spółdzielnią Umocnień Rolniczych Salzburg, regGenmbH, lub Spółką Zabezpieczenia Terenów Budowlanych mbH jako nabywcą praw, jeśli sprzedaż nieruchomości ma cel rolny lub leśny. Ten cel musi być wyraźnie wymieniony w umowie kupna-sprzedaży.
• Czynności prawne z krajem Salzburg lub gminą jako nabywcą praw, jeśli chodzi o nieruchomość o znaczeniu ekologicznym w rozumieniu § 2 Ustawy o Ochronie Przyrody Salzburg. Musi to zostać potwierdzone opinią.
• Czynności prawne, które dotyczą niezabudowanych nieruchomości o powierzchni poniżej 1.000 m² lub ich części, jeśli nabywca jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej
• Czynności prawne z gminą lub Spółką Ubezpieczenia Terenów Budowlanych mbH, jeśli nieruchomość zgodnie z planem rozwoju gminy wchodzi w rachubę do wyznaczenia terenu budowlanego. Realizacja przestrzennych celów rozwojowych gminy musi być przy tym wyraźnie potwierdzona w umowie kupna-sprzedaży.

Szary obrót nieruchomościami w kraju związkowym Salzburg

Nabycie nieruchomości na działkach budowlanych w kraju związkowym Salzburg nie wymaga zezwolenia. Nabycie nieruchomości musi jednak zostać zgłoszone burmistrzowi gminy. Z tego obowiązku zgłoszenia wyłączone są:

• Nabycie praw między małżonkami, partnerami w związku partnerskim i wobec własnych dzieci
• Nabycie nieruchomości, które mają służyć jako miejsca parkingowe dla pojazdów mechanicznych
• Nabycie nieruchomości, które mają powierzchnię poniżej 100 m² i graniczą z nieruchomością, która już znajduje się we własności nabywcy
• Wyjątki od przepisów §§ 13 i 15 ustawy o podziale nieruchomości

Obrót nieruchomościami z cudzoziemcami w kraju związkowym Salzburg

W Salzburgu w odniesieniu do nabycia nieruchomości przez osobę zagraniczną potrzebna jest zgoda w formie zaświadczenia wydanego przez burmistrza. Przy tym muszą być spełnione określone warunki dotyczące użytkowania nieruchomości.

• Nieruchomość ma służyć osiedleniu, rozszerzeniu lub przejęciu gospodarstwa na stałe.
• Nieruchomość znajduje się w obszarze drugich miejsc zamieszkania i ma służyć jako drugie miejsce zamieszkania.
• Istnieją szczególne interesy publiczne w nabyciu praw (społeczno-polityczne, kulturalne,..)
• Przedmiot nabycia służy ustanowieniu głównego miejsca zamieszkania byłego obywatela austriackiego, który nie utracił tego obywatelstwa w wyniku pozbawienia.
• Nabywana nieruchomość służy rozszerzeniu istniejącego miejsca zamieszkania lub gospodarstwa.

Zgoda na nabycie może zostać odmówiona z powodu szczególnych przyczyn. Zalicza się do tego między innymi niedozwolone zamierzone użytkowanie zgodnie z przepisami prawa planowania przestrzennego lub sprzeczność z interesami kulturalnymi lub państwowo-politycznymi.

Z obowiązku uzyskania zezwolenia wyłączone są:

• Wspólne nabycie praw przez małżonków, partnerów w związku partnerskim lub konkubentów, z których przynajmniej jeden posiada obywatelstwo austriackie.
• Czynności prawne między współwłaścicielami przy trwającym stanie lub w celu rozwiązania wspólności.
• Czynności prawne z krewnymi jako nabywcami praw.
• Czynności prawne w ciągu dwóch lat po rozwodzie lub rozwiązaniu związku partnerskiego.