Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een perceel grond of een onroerend goed is in Oostenrijk overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze belastingplicht betreft niet alleen klassieke koopovereenkomsten, maar ook kosteloze overdrachten zoals schenkingen en erfenissen.

De overdrachtsbelasting (GrESt) is een eenmalige belasting die bij elke verwerving van binnenlandse percelen grond verschuldigd is.

Voorwerp van de overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting omvat volgens § 2 GrEStG uitsluitend de verwerving van percelen grond in het binnenland, inclusief de civielrechtelijke toebehoren. Daaronder verstaat men in het bijzonder:

• Grond
• Gebouwen
• Aanwas en toebehoren
• Bouwrechten
• Opstallen

Niet tot het perceel grond behoren:

• Machines en technische installaties die tot een bedrijf behoren
• Overige roerende inventaris

Verwervingstransacties

De overdrachtsbelasting is van toepassing op de al dan niet tegen betaling plaatsvindende verwerving van binnenlandse percelen grond.

Daartoe behoren in het bijzonder de volgende verwervingsprocedures:

• Verwerving van eigendom door koop, ruil, erfenis, legitieme portie of verkrijgende verjaring
• Verwerving van economische zeggenschap, bijv. trust
• Verwervingsprocedures in verband met personen- en kapitaalvennootschappen

Daarnaast kent de wet echter twee speciale feitencomplexen, die uitsluitend bij ondernemingsstructuren relevant zijn: overdrachtsbelasting voor ondernemingen.

Belastingvrijstellingen bij de aankoop van onroerend goed

De wet op de overdrachtsbelasting kent een groot aantal vrijstellingen. Vrijgesteld zijn de volgende verwervingsprocedures:

Overdracht van een woning tussen partners

Echtgenoten of geregistreerde partners profiteren bij de gezamenlijke aanschaf of vererving van een woning van een vrijstelling voor 150 m² woonoppervlakte. Daarvoor moeten bepaalde woonplaats- en gebruiksregels in acht worden genomen.

Bagatelgrens

Er is geen belasting verschuldigd als de heffingsgrondslag minder dan € 1.100 bedraagt. Bij bepaalde perceelsplitsingen geldt de grens van € 2.000.

Bevordering van algemeen nuttige, liefdadige en kerkelijke doelen

Kosteloze overdrachten aan algemeen nuttige, liefdadige of kerkelijke instellingen zijn vrijgesteld. Ook overdrachten die door een overheidsmaatregel ter ruimtelijke ordening of bouwlandinrichting plaatsvinden, zijn belastingvrij, maar alleen als ze niet vrijwillig zijn overeengekomen.

Reële verdeling

Ook bij een reële verdeling, dus de verdeling van een gemeenschappelijk perceel grond in individueel eigendom, kan een vrijstelling bestaan. Voorwaarde is dat elke mede-eigenaar alleen de waarde ontvangt die overeenkomt met zijn oorspronkelijke aandeel.

Overheidsingrijpen

Als een perceel grond door een onteigening of ter vermijding van een overheidsingrijpen wordt overgedragen, is eveneens geen belasting verschuldigd.

Belastinggrondslag

De heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van het soort perceel grond dat wordt overgedragen en in welk juridisch of economisch verband de verwervingsprocedure staat. In principe wordt de belasting berekend op basis van de tegenprestatie, dus datgene wat daadwerkelijk voor het perceel grond wordt besteed.

In bepaalde gevallen wordt echter niet de tegenprestatie, maar de waarde van het perceel grond of de eenheidswaarde toegepast, in het bijzonder bij overdrachten binnen de familiekring of bij kosteloze procedures zoals erfenis of overdracht van de legitieme portie. De eenheidswaarde wordt als heffingsgrondslag uitsluitend bij land- en bosbouwkundige percelen grond toegepast.

Behoort het perceel grond tot het vermogen van een vastgoedvennootschap, dan is verplicht de gangbare waarde als heffingsgrondslag te gebruiken. Deze moet door een expertise of vergelijkbare bewijzen worden aangetoond.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Overdrachtsbelasting en inschrijvingskosten

Bij de aankoop van een onroerend goed is in de regel overdrachtsbelasting ter hoogte van 3,5% van de koopprijs verschuldigd. Vindt de verwerving plaats onder naaste verwanten, dan wordt het belastingtarief verlaagd tot 2%.

Aanvullend op de overdrachtsbelasting is bij de inschrijving van het eigendomsrecht in het kadaster een inschrijvingskosten van 1,1% van de koopprijs te betalen. Deze zogenaamde registratievergoeding wordt samen met de inschrijving verschuldigd en is verplicht.

Belastingschuld en belastingplichtige

De overdrachtsbelasting ontstaat zodra de contractpartijen de verwerving rechtsgeldig afsluiten. Belastingschuldenaren zijn in principe alle bij de verwervingsprocedure betrokken personen, dat zijn in de regel de koper en de verkoper.

Naast het normale geval van de contractafsluiting regelt de wet op de overdrachtsbelasting ook bijzondere uitzonderingen, bijvoorbeeld bij erfenissen, legaten of schenkingen bij overlijden. In deze gevallen ontstaat de belastingschuld op een afwijkend tijdstip.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Afdracht van de overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting wordt ofwel door zelfberekening ofwel middels aangifte afgedragen. Beide varianten moeten door een advocaat of notaris plaatsvinden.

De zelfberekening biedt het voordeel dat ze de verwerving van het perceel grond duidelijk versnelt. Door de vertegenwoordiger van de partijen vindt niet alleen de melding en betaling van de belasting via FinanzOnline plaats, maar ook de controle welk belastingtarief geldt, of een vrijstelling mogelijk is en welke heffingsgrondslag in het individuele geval moet worden toegepast.

De tijdige en correcte afdracht is een voorwaarde voor de inschrijving in het kadaster. Zonder deze kan het eigendomsrecht niet worden overgedragen.

Bewijs van onbedenkelijkheid volgens § 160 BAO

De belastingdienst stelt een bewijs van onbedenkelijkheid overeenkomstig § 160 BAO op. Daarmee bevestigt de belastingdienst dat de overdrachtsbelasting volledig en correct is voldaan of dat er geen dergelijke belasting verschuldigd is.

Deze verklaring is een voorwaarde voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht door het kadaster. Zonder deze bevestiging wordt de kadastrale procedure onderbroken.

Uw voordelen met juridische ondersteuning

De overdrachtsbelasting lijkt op het eerste gezicht duidelijk geregeld, in de praktijk blijkt echter dat kleine fouten snel tot onnodige belastingdruk of vertragingen bij het kadaster leiden. Een vroegtijdig juridisch advies schept zekerheid.

Veelgestelde vragen – FAQ