Gedwongen beheer
Gedwongen beheer
De gedwongen administratie is een bijzondere vorm van gedwongen tenuitvoerlegging. De gedwongen administratie is een van de drie executiemiddelen die de executiecode (EO) voorziet voor de tenuitvoerlegging op onroerend vermogen. Naast de gedwongen vestiging van een pandrecht en de gedwongen veiling stelt deze de executerende schuldeiser in staat om zijn vordering niet door een verkoop van het onroerend goed, maar door het gebruik en de inkomsten ervan te voldoen.
Overeenkomstig § 97 EO kan ten gunste van een uitvoerbare geldvordering de gedwongen verkoop van een onroerend goed, een opstal of een erfpachtrecht worden toegestaan. Daarbij worden de gebruiksmogelijkheden en inkomsten van het object gebruikt. Ook inkomsten uit een op het onroerend goed geëxploiteerd bos- of landbouwbedrijf vallen hieronder.
Partijen in de gedwongen administratieprocedure
In de gedwongen beheersprocedure staan twee hoofdpartijen tegenover elkaar. De executerende schuldeiser is de persoon die een uitvoerbare geldvordering bezit en de gedwongen verkoop aanvraagt om zijn vordering uit de opbrengsten van het onroerend goed te innen.
De verplichte partij is de eigenaar van het betrokken onroerend goed of het andere executieobject, tegen wie de vordering is gericht. Terwijl de executerende schuldeiser de inleiding en uitvoering van de gedwongen verkoop verlangt, is de verplichte partij onderworpen aan de wettelijke beperkingen die verbonden zijn aan het bevolen beheer van zijn onroerend goed.
Verloop van de gedwongen administratieprocedure
In principe bestaat de gedwongen administratieprocedure uit drie procedurefasen:
- Inleidingsprocedure
- Administratieprocedure
- Verdelingsprocedure
Inleidingsprocedure
De gedwongen administratieprocedure begint, zoals elke executieprocedure, met een executieaanvraag. De schuldeiser vraagt daarmee bij de rechtbank de uitvoering van de gedwongen administratie over een bepaald onroerend goed of een ander executeerbaar object aan.
Indien de rechtbank de gedwongen administratie toestaat, wordt dit boekstavelijk aangetekend. Deze aantekening zorgt ervoor dat de gedwongen administratie ook ten opzichte van latere verkrijgers van het onroerend goed van kracht is.
De beschikking tot toestemming wordt zowel aan de schuldeiser als aan de verplichte betekend. Vanaf dit moment zijn beschikkingen van de verplichte over het onroerend goed, die verder gaan dan een ordentelijk beheer, ten opzichte van de schuldeisers ongeldig.
Tegelijkertijd wordt de executerende schuldeiser opgedragen om binnen een termijn van minimaal vier weken een kostvoorschot te betalen. Dit dient ter zekerstelling van de minimumvergoeding van de later ingezette gedwongen bewindvoerder.
Zodra het kostvoorschot is ontvangen, benoemt de rechtbank een bewindvoerder. Daarnaast wordt de verplichte ervan in kennis gesteld dat hij zelf geen enkele beheershandeling meer mag verrichten en zich niet in de taken van de bewindvoerder kan mengen.
De benoemingsbeschikking wordt aan verschillende instanties bezorgd, waaronder de schuldeiser, de verplichte partij, de beheerder en de autoriteiten die verantwoordelijk zijn voor belastingen en heffingen op het onroerend goed. Bovendien vindt er een openbare bekendmaking plaats in het Ediktsdatei.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „De gedwongen verkoop grijpt niet in op de substantie van het onroerend goed, maar op de lopende gebruiksmogelijkheden en inkomsten ervan en maakt deze bruikbaar voor de voldoening van de uitvoerbare vordering.“
Administratieprocedure
In de administratieprocedure vindt de daadwerkelijke gedwongen administratie van het onroerend goed plaats door de benoemde gedwongen bewindvoerder. Hij neemt de lopende leiding over, int de opbrengsten en zorgt ervoor dat alle beheerstappen overeenkomstig de voorschriften van de executiecode worden uitgevoerd.
De toestemming voor de gedwongen verkoop verandert in eerste instantie niets aan bestaande huur- en pachtovereenkomsten. Toch heeft de beheerder bepaalde bevoegdheden:
- Hij kan bestaande overeenkomsten opzeggen volgens de algemene wettelijke regels
- Een ontruimingsvordering indienen
- Nieuwe huurovereenkomsten afsluiten voor de plaatselijk gebruikelijke duur
Voor beslissingen die niet tot het gewone beheer behoren, heeft de beheerder de toestemming van de executierechtbank nodig. Daartoe behoren in het bijzonder:
- Afsluiten van langlopende huurovereenkomsten die de vermoedelijke duur van de gedwongen verkoop overschrijden
- Verpachting van het gehele onroerend goed of afzonderlijke delen
- Verpachting van de opbrengsten van het onroerend goed door middel van een openbare veiling
De activiteit van de bewindvoerder wordt door de executierechtbank gecontroleerd. De rechtbank kan hem aanwijzingen geven, rapporten en ophelderingen inwinnen, documenten controleren en zelf noodzakelijke onderzoeken uitvoeren.
Verdelingsprocedure
In de verdelingsprocedure worden de tijdens de gedwongen administratie behaalde opbrengsten van het onroerend goed verdeeld. Deze opbrengsten dienen eerst ter dekking van de beheerskosten en vervolgens ter voldoening van de executerende schuldeiser en andere gerechtigden.
De kosten die verbonden zijn aan de administratie en het gebruikelijke economische gebruik van het onroerend goed, mag de bewindvoerder rechtstreeks uit de opbrengsten voldoen. Hiertoe behoren bijvoorbeeld exploitatiekosten of noodzakelijke uitgaven van het lopende beheer. Deze uitgaven worden dus zonder aanvullende procedure gedekt.
Pas de na aftrek van deze beheersuitgaven overblijvende opbrengstoverschotten worden verdeeld. De verdeling vindt plaats door de executierechtbank.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „In de verdelingsprocedure worden de behaalde opbrengsten eerst gebruikt om de beheerskosten te dekken en vervolgens om de vorderingen van de rechthebbende schuldeisers te voldoen.“
Beëindiging van de gedwongen administratie
De gedwongen administratie kan om meerdere redenen worden beëindigd. De beëindiging kan ofwel ambtshalve of op aanvraag plaatsvinden. De rechtbank beëindigt de gedwongen administratie zodra alle vorderingen inclusief nevenkosten zijn voldaan. De verplichte kan de beëindiging ook zelf aanvragen.
De gedwongen administratie moet bovendien worden beëindigd als de voortzetting bijzondere kosten zou veroorzaken die niet uit de inkomsten kunnen worden gedekt of als naar de omstandigheden geen voldoende opbrengsten te verwachten zijn.
Uw voordelen met juridische ondersteuning
Een advocaat begeleidt u door de gehele gedwongen verkoopprocedure en zorgt ervoor dat u alle formele vereisten correct vervult. Hij stelt het executieverzoek op de juiste wijze op, dient de nodige bewijsstukken tijdig in en bewaakt elke stap van de procedure. Hierdoor zetten schuldeisers hun vorderingen efficiënt door en vermijden ze vertragingen of fouten.
Als verplichte ontvangt u juridische bescherming, begrijpt u uw plichten precies en reageert u tijdig op gerechtelijke maatregelen.
- Begeleiding tijdens de gehele gedwongen administratieprocedure
- Rechtszekere uitvoering van alle noodzakelijke stappen
- Waarborging van uw rechten en belangen
