Присилна администрација

Присилна администрација

Привременото управување е посебна форма на присилна наплата. Привременото управување е едно од трите средства за извршување што ги предвидува Законот за извршување (EO) за извршување на недвижен имот. Покрај присилното засновање на заложно право и јавната продажба, тоа му овозможува на доверителот што го води извршувањето да го отплати своето побарување не преку продажба на имотот, туку преку неговите употреби и приходи.

Според § 97 EO, во корист на извршно побарување во пари, може да се одобри привремено управување со недвижен имот, градба или право на градење. Притоа, се користат употребите и приходите на објектот. Вклучени се и приходите од шумско или земјоделско стопанство што се врши на имотот.

Страни во постапката за привремено управување

Во постапката за привремено управување се спротивставуваат две главни страни. Доверителот што го води извршувањето е лицето кое поседува извршно побарување во пари и бара привремено управување за да го наплати своето побарување од приходите на имотот.

Обврзникот е сопственикот на засегнатиот недвижен имот или на другиот предмет на извршување, против кого е насочено побарувањето. Додека доверителот што го води извршувањето бара поведување и спроведување на привременото управување, обврзникот подлежи на законските ограничувања што се поврзани со нареденото управување со неговиот имот.

Тек на постапката за привремено управување

Во основа, постапката за привремено управување се состои од три процедурални дела:

• Постапка за поведување
• Административна постапка
• Постапка за распределба

Постапка за поведување

Постапката за привремено управување започнува, како и секоја постапка за извршување, со барање за извршување. Со тоа, доверителот бара од судот да спроведе привремено управување над одреден недвижен имот или друг предмет што може да се изврши.

Ако судот го одобри привременото управување, тоа се забележува во земјишните книги. Овој запис обезбедува дека привременото управување важи и за подоцнежните купувачи на имотот.

Решението за одобрување се доставува и до доверителот и до обврзникот. Од овој момент, располагањата на обврзникот со имотот, кои надминуваат редовно управување, се неважечки во однос на доверителите.

Истовремено, на доверителот што го води извршувањето му се наложува да плати аванс за трошоци во рок од најмалку четири недели. Ова служи за обезбедување на минималниот надоместок на подоцна назначениот привремен управник.

Штом ќе пристигне авансот за трошоци, судот назначува управник. Дополнително, обврзникот се известува дека самиот повеќе не смее да врши никакви административни дејствија и не може да се меша во задачите на управникот.

Решението за назначување се доставува до неколку места, меѓу кои и до доверителот, обврзникот, управникот, како и до органите кои се надлежни за даноците и давачките на имотот. Покрај тоа, се врши јавно објавување во електронскиот огласник.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Привременото управување не посегнува по суштината на имотот, туку по неговите тековни употреби и приходи и ги прави употребливи за задоволување на извршното побарување.“

Административна постапка

Во административната постапка, вистинското привремено управување со имотот се врши од страна на назначениот привремен управник. Тој го презема тековното управување, ги собира приходите и се грижи сите административни чекори да се спроведат во согласност со одредбите на Законот за извршување.

Одобрувањето на привременото управување првично не менува ништо во постоечките договори за закуп и наем. Сепак, управникот има одредени овластувања:

• Тој може да ги откаже постоечките договори според општите законски правила
• Да поднесе тужба за иселување
• Да склучи нови договори за закуп за вообичаеното времетраење

За одлуки кои не спаѓаат во редовното управување, на управникот му е потребна согласност од извршниот суд. Ова особено ги вклучува:

• Склучување на долгорочни договори за закуп кои го надминуваат очекуваното времетраење на привременото управување
• Издавање под наем на целиот имот или на поединечни делови
• Издавање под наем на приходите од имотот преку јавно наддавање

Активноста на управникот се надгледува од страна на извршниот суд. Судот може да му дава упатства, да бара извештаи и појаснувања, да проверува документи и самиот да спроведува потребни истраги.

Постапка за распределба

Во постапката за распределба се распределуваат приходите од имотот остварени за време на привременото управување. Овие приходи првично служат за покривање на трошоците за управување, а потоа за задоволување на доверителот што го води извршувањето, како и на други овластени лица.

Трошоците кои се поврзани со управувањето и вообичаеното економско користење на имотот, управникот може директно да ги плати од приходите. Ова ги вклучува, на пример, оперативните трошоци или потребните трошоци за тековното управување. Овие трошоци се покриваат без дополнителна постапка.

Само вишокот на приходи што останува по одбивањето на овие трошоци за управување се распределува. Распределбата се врши од страна на извршниот суд.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Во постапката за распределба, остварените приходи прво се користат за покривање на трошоците за управување, а потоа за задоволување на побарувањата на овластените доверители.“

Прекинување на привременото управување

Привременото управување може да се прекине од неколку причини. Прекинувањето може да се изврши или по службена должност или по барање. Судот го прекинува привременото управување штом сите побарувања, заедно со споредните трошоци, се отплатат. Обврзникот може и самиот да побара прекинување.

Привременото управување исто така треба да се прекине ако продолжувањето би предизвикало посебни трошоци кои не можат да се покријат од приходите или ако, според околностите, не се очекуваат доволни приходи.

Вашите предности со адвокатска поддршка

Адвокат ве придружува низ целата постапка за привремено управување и се грижи да ги исполните сите формални барања правилно. Тој го поднесува барањето за извршување уредно, ги доставува потребните докази навреме и го надгледува секој чекор од постапката. На тој начин, доверителите ги спроведуваат своите побарувања ефикасно и избегнуваат доцнења или грешки.

Како обврзник, добивате правна заштита, ги разбирате вашите обврски точно и реагирате навреме на судските мерки.

• Придружба за време на целата постапка за привремено управување
• Правно сигурна имплементација на сите потребни чекори
• Заштита на вашите права и интереси

Често поставувани прашања – ЧПП