Haszonbérleti szerződés

Haszonbérleti szerződés

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Haszonbérlet vs. bérlet – nem ugyanaz?

Semmiképpen sem. Míg a bérleti jogban – és így a bérleti szerződésre vonatkozóan is – számos jogszabályi rendelkezés létezik, addig a haszonbérlet esetében ez nem így van. Még az a kevés jogszabályi rendelkezés is általában szerződésileg módosítható, és így bizonyos mértékig megkerülhető. Ez azért meglepő, mert a haszonbérlet a gyakorlatban rendkívül nagy jelentőséggel bír.

Ki a haszonbérbeadó?

A gyakorlatban előfordulhat, hogy egy haszonbérleti tárgy tulajdonosa nem az igazi haszonbérbeadó. Ilyen esetekben fontos tisztázni, hogy milyen használati megállapodás létezik a tulajdonos és a haszonbérbeadó között, és hogy egyáltalán lehetséges-e a haszonbérbeadás.

Bérlet vagy haszonbérlet?

Egy meglévő vállalkozást (ügyfélkörrel és leltárral együtt) szeretne harmadik félnek „átadni” eladás nélkül? Ebben az esetben tipikus haszonbérleti szerződésről van szó.

Bérleti szerződés mindenképpen akkor áll fenn, ha csak „üres” helyiségeket adnak bérbe.

Fontos:

Amennyiben a haszonbérlő megvásárolja a teljes leltárt (gyakran „beruházási átalány” formájában), ez vállalkozásvásárlásnak minősülhet. Ez azt jelenti, hogy a vevő átvállalja az előd összes kötelezettségét. Ilyen esetben ajánlott részletes adásvételi szerződést készíteni és a meglévő régi tartozásokat pontosan rendezni.

Határozatlan vagy határozott idejű?

Egy határozatlan idejű haszonbérleti szerződést mindkét fél indoklás nélkül felmondhatja, a megállapodott határidők és időpontok betartásával, megállapodás hiányában pedig 6 hónapos felmondási idővel a naptári félév végére. Egy bizonyos időszakra vonatkozó szerződéses felmondási jogról való lemondás hasznos és szükséges lehet a haszonbérlő biztosítására, különösen, ha beruházásokat hajtott végre.

Nincs törvényes felmondási védelem.

Egy határozott idejű szerződés azt jelenti, hogy a határozott időtartam alatt sem a haszonbérbeadó, sem a haszonbérlő nem mondhatja fel. Azonban megengedett a határozott időtartam mellett felmondási lehetőséget szerződésileg kikötni.

Fenntartási kötelezettségek

A fenntartási kötelezettségekre vonatkozóan nincs egyértelmű jogi szabályozás. Alapvetően nagyrészt szerződési szabadság érvényesül – így a fenntartási kötelezettségeket a felek egyedileg megállapodhatják.

Átalakítások

Alapvetően az átalakítások jogilag nem megengedettek. Ezért a már tervezett átalakításokat mindig szabályozni, illetve engedélyezni kell a haszonbérleti szerződésben.

A haszonbérleti tárgy visszaadása

A haszonbérleti tárgyat alapvetően mindig az átvett állapotban kell visszaadni, figyelembe véve a természetes elhasználódást.

Beruházási átalány

A beruházási átalány (pl. átvett leltárért) a gyakorlatban általában kizárt. Amennyiben a felek egyező akarata az, hogy beruházási átalány jár, úgy itt kifejezett, szerződéses megállapodást kell kötni.

Különösen ebben az összefüggésben kell arra is ügyelni, hogy a szabályozásokat úgy alakítsák ki, hogy jogi szempontból tiszta haszonbérleti szerződésről, és ne vállalkozásvásárlásról legyen szó.

Üzemeltetési költségek

Mivel hiányzik az üzemeltetési költségek jogszabályi szabályozása és jogi definíciója is, az üzemeltetési költségeket a haszonbérleti szerződésben véglegesen (nem: „különösen”) kell meghatározni és felsorolni, valamint egy elszámolási módot (pl. havi átalányösszegek éves elszámolással a következő év júniusáig) kell megállapítani.

Haszonbérleti díj

Ajánlott pontos szabályozást rögzíteni a haszonbérleti díjra vonatkozóan, mivel ez utólag egyoldalúan már nem módosítható. Indexálás megengedett, ha ezt szerződésben rögzítették.

Szerződések

Szerződések (mint például a meglévő munkavállalók munkaszerződései) alapvetően nem szállnak át automatikusan a haszonbérlőre. Amennyiben ez kívánatos, mindenképpen kifejezett, szerződéses megállapodás szükséges.