Rendilepingud

Rendilepingud

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Rent vs üür – kas need pole mitte sama asi?

Kindlasti mitte. Kui üüriõiguses – ja seega ka üürilepingus – on olemas arvukad seadusesätted, siis rendi puhul see nii ei ole. Isegi väheseid olemasolevaid seadusesätteid saab tavaliselt lepinguga muuta ja seega teatud määral vältida. See on üllatav, arvestades, et rendil on praktikas tohutu tähtsus.

Kes on rendileandja?

Praktikas võib juhtuda, et rendiobjekti omanik ei ole tegelik rendileandja. Sellistes olukordades on oluline selgitada välja, milline kasutuskokkulepe on omaniku ja rendileandja vahel ning kas rentimine on üldse võimalik.

Üür või rent?

Soovite olemasolevat ettevõtet (koos kliendibaasi ja inventariga) kolmandale isikule “edasi anda” ilma müümata? Sel juhul on tegemist tüüpilise rendilepinguga.

Üürileping on kindlasti olemas siis, kui üüritakse ainult “tühje” ruume.

Oluline:

Kui rentnik ostab kogu inventari (sageli “investeeringu hüvitise” kaudu), võib see kujutada endast ettevõtte ostu. See tähendab, et omandaja võtab üle kõik eelkäija kohustused. Sellisel juhul on soovitatav koostada üksikasjalik müügileping ja täpselt reguleerida olemasolevad vanad võlad.

Tähtajatu või tähtajaline?

Tähtajatut rendilepingut võivad mõlemad pooled põhjust esitamata üles öelda, järgides kokkulepitud tähtaegu ja kuupäevi, kokkuleppe puudumisel 6-kuulise etteteatamisega poolaasta lõpuks. Lepingulise ülesütlemisest loobumise kokkuleppimine teatud ajavahemikuks võib olla mõistlik ja vajalik rentniku kaitseks, eriti kui ta on teinud investeeringuid.

Seaduslikku ülesütlemiskaitset ei ole.

Tähtajaline leping tähendab, et tähtaja jooksul ei saa ei rendileandja ega rentnik lepingut üles öelda. Siiski on lubatud lisaks tähtajalisusele leppida lepinguliselt kokku ülesütlemise võimalus.

Korrashoiukohustused

Õiguslikult selget regulatsiooni korrashoiukohustuste osas ei eksisteeri. Põhimõtteliselt kehtib ulatuslik lepinguvabadus – seega saab korrashoiukohustused poolte vahel individuaalselt kokku leppida.

Ümberehitused

Põhimõtteliselt ei ole ümberehitused seadusega lubatud. Seetõttu peaks juba planeeritud ümberehitused alati rendilepingus reguleerima või lubama.

Rendiobjekti tagastamine

Rendiobjekt tuleb põhimõtteliselt alati tagastada ülevõetud seisundis, arvestades loomulikku kulumist.

Investeeringu hüvitis

Investeeringu hüvitamine (näiteks ülevõetud inventari eest) on praktikas tavaliselt välistatud. Kui poolte ühine tahe on, et investeeringu hüvitis on kohustuslik, tuleks selle kohta sõlmida selgesõnaline lepinguline kokkulepe.

Eriti selles kontekstis tuleb jälgida, et regulatsioonid oleksid õiguslikult koostatud nii, et tegemist oleks puhta rendilepingu, mitte ettevõtte ostuga.

Tegevuskulud

Kuna puudub nii seaduslik regulatsioon kui ka tegevuskulude seaduslik definitsioon, tuleks tegevuskulud rendilepingus lõplikult (mitte: “eelkõige”) defineerida ja loetleda ning kokku leppida arveldamise viis (nt igakuised kindlasummalised maksed iga-aastase tasaarveldusega järgneva aasta juuniks).

Rendimakse

Soovitatav on kehtestada täpsed reeglid rendimakse kohta, kuna seda ei saa hiljem ühepoolselt muuta. Indekseerimine on lubatud, kui see on lepinguliselt kokku lepitud.

Lepingud

Lepingud (nagu näiteks olemasolevate töötajate töölepingud) ei lähe automaatselt rentnikule üle. Kui see on soovitav, on kindlasti vajalik selgesõnaline lepinguline kokkulepe.