Ugovor o zakupu

Ugovor o zakupu

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Zakup vs. najam – nije li to isto?

Nikako. Dok u zakonu o najmu – a time i za ugovor o najmu – postoje brojne zakonske odredbe, to nije slučaj sa zakupom. Čak i one malobrojne zakonske odredbe koje postoje, u pravilu se mogu ugovorom izmijeniti i time do određene mjere zaobići. To je utoliko iznenađujuće što je zakup u praksi od iznimne važnosti.

Ko je zakupodavac?

U praksi se može dogoditi da vlasnik zakupljenog objekta nije stvarni zakupodavac. U takvim je situacijama važno razjasniti koji ugovor o korištenju postoji između vlasnika i zakupodavca i je li zakup uopće moguć.

Najam ili zakup?

Želite li postojeće poduzeće (uključujući bazu klijenata i inventar) “proslijediti” trećoj strani bez prodaje? U tom slučaju imate tipičan ugovor o zakupu.

Ugovor o najmu postoji u svakom slučaju ako se iznajmljuju samo “prazni” prostori.

Važno:

Ako zakupac kupi cijeli inventar (često putem “naknade za ulaganje”), to može predstavljati kupnju poduzeća. To znači da preuzimatelj preuzima sve obveze prethodnika. U takvom je slučaju preporučljivo sastaviti detaljan ugovor o kupnji i točno regulirati postojeće stare dugove.

Neodređeno ili određeno vrijeme?

Ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme može se otkazati s obje strane bez navođenja razloga, uz poštivanje dogovorenih rokova i termina, bez dogovora uz 6-mjesečni rok do kraja kalendarske polovice godine. Dogovor o ugovornom odricanju od prava na otkazivanje na određeno vrijeme može biti smislen i nužan za osiguranje zakupca, osobito ako je izvršio ulaganja.

Ne postoji zakonska zaštita od otkaza.

Ugovor na određeno vrijeme znači da ni zakupodavac ni zakupac ne mogu otkazati ugovor za vrijeme trajanja ugovora. Međutim, dopušteno je ugovorom dogovoriti mogućnost otkaza uz ograničenje trajanja.

Obveze održavanja

Ne postoji pravno jasna regulativa o obvezama održavanja. U načelu postoji široka sloboda ugovaranja – obveze održavanja stoga se mogu individualno dogovoriti između stranaka.

Preinake

U načelu, preinake zakonski nisu dopuštene. Stoga bi već planirane preinake uvijek trebalo regulirati ili dopustiti u ugovoru o zakupu.

Povrat zakupljenog objekta

Zakupljeni objekt u načelu se uvijek mora vratiti u preuzetom stanju, uzimajući u obzir prirodno trošenje.

Naknada za ulaganje

Naknada za ulaganje (npr. za preuzeti inventar) u praksi se u pravilu isključuje. Ako je zajednička volja stranaka da se duguje naknada za ulaganje, tada bi se trebao postići izričit, ugovorni dogovor.

Upravo u tom kontekstu, uostalom, treba paziti da se propisi oblikuju na način da s pravnog gledišta postoji čisti ugovor o zakupu, a ne kupnja poduzeća.

Troškovi poslovanja

Budući da nedostaje zakonska regulativa, kao i zakonska definicija troškova poslovanja, troškovi poslovanja trebaju se konačno (ne: “osobito”) definirati i navesti u ugovoru o zakupu, kao i dogovoriti način obračuna (npr. mjesečni paušalni iznosi s godišnjim prijebojem do lipnja sljedeće godine).

Zakupnina

Preporučljivo je dogovoriti točnu regulaciju zakupnine, jer se ona naknadno ne može jednostrano mijenjati. Prilagodba indeksa je dopuštena ako je to ugovoreno.

Ugovori

Ugovori (kao što su ugovori o radu postojećih zaposlenika) u načelu ne prelaze automatski na zakupca. Ako se to želi, u svakom je slučaju potreban izričit, ugovorni dogovor.