Предоставяне на права и други видове прехвърляне

Дарение

Дарението е безвъзмездно предоставяне на вещ (§ 938 ABGB). Има два различни варианта

Даренията с реално предаване, както и освобождаващите от дълг дарения не подлежат на задължителна форма. Например, дядо подарява на внука си кола и му предава ключовете заедно с документите на автомобила. Или внукът дължи на дядо си € 100,00, но дядото се отказва от връщането им.

Дарението без реално предаване (обещание за дарение) подлежи на задължителна форма (нотариален акт).

Задължителната форма представлява защита от прибързаност, съответно предупредителна функция, за да се предотвратят необмислени обещания за дарение. Без нотариален акт обещанието за дарение е невалидно. Нотариалният акт е писмен документ от нотариус.

В рамките на изготвянето на договори за дарение, предоставянето на права или обезпечения за дарителя, като например права за ползване на жилище, права на плодоползване, забрани за обременяване и отчуждаване или права на първи отказ, не е необичайно.

Право на ползване на жилище

Правото на ползване е право на ползване и е отбелязано в поземления регистър в C-лист. Правото на ползване е вещно право да се живее в недвижим имот или в подарения обект (къща, апартамент, …). Това право е строго лично право и не може да бъде прехвърлено на никого, със смъртта това право се прекратява.

За да се впише правото на ползване в поземления регистър, е необходим договор, включително предоставяне на права, както и декларация за вписване. Правото на ползване може да бъде ограничено във времето или да е пожизнено.

Отмяната, съответно заличаването на право на ползване, без съгласието на притежателя на правото, в повечето случаи е много трудно.

Правото на ползване може да бъде отнето на собственика на правото само ако е налице „непоносимо положение“. Съществува и възможност правото на ползване да бъде „изплатено“, но предпоставка за това е съгласието на притежателя на правото.

При продажба на вещ с обременено право на ползване трябва да се очаква, че продаденият обект ще загуби стойност и освен това правото на ползване остава в сила, тъй като е вещно право, което тежи върху вещта.

Правото на ползване на жилище без вписване в поземления регистър е валидно само срещу собственика, но не защитава срещу трети лица. За да се гарантира защита и срещу трети лица, е необходимо вписване в поземления регистър.

Право на плодоползване

„Плодоползването е правото да се ползва чужда вещ, като се запазва нейната субстанция, без никакви ограничения.“

Плодоползвателят е икономическият собственик на вещта и има право да получава всички „плодове“ (например: ябълки от дърво, мляко от крава, наем,…)

За разлика от правото на ползване, при предоставяне на право на плодоползване се предоставят повече права. Плодоползвателят може да използва вещта сам или да я отдава под наем, но не може да я обременява или продава. Всички приходи, които плодоползвателят реализира, може да задържи за себе си. Той обаче има задължението да поддържа вещта.

Със средствата от плодоползването той е задължен по закон да извършва поправки, допълнения и възстановявания на вещта. Поддържането, подобряването, допълването и възстановяването със собствени средства е задължително само след изрична писмена договорка.

Прехвърлянето на правото на плодоползване на трето лице е възможно от правна гледна точка, но се прекратява със смъртта на „първоначалния“ плодоползвател.

Както и при правото на ползване на жилище, вписването в поземления регистър не е задължително, съответно то действа без вписване само спрямо гражданския собственик. Вписването в поземления регистър гарантира цялостна защита и срещу трети лица. Накратко, то остава в сила и спрямо трето лице при продажба на недвижимия имот.

Правото на плодоползване е строго лично право и се прекратява дори при евентуално прехвърляне на трето лице винаги със смъртта на „първоначално“ упълномощеното лице. То не е наследимо, освен ако правото не е разширено върху наследниците на плодоползвателя.

Забрана за обременяване и отчуждаване

Ако върху недвижим имот тежи забрана за обременяване и отчуждаване, собственикът не може да го продаде или обременява без съгласието на упълномощеното лице. С вписването в поземления регистър то има и абсолютно действие спрямо трети лица.

Вписването в поземления регистър е допустимо само ако забраната е учредена между съпрузи, регистрирани партньори, родители и деца, осиновени или приемни деца или техните съпрузи или регистрирани партньори.

Забраната за обременяване и отчуждаване е строго лично право, не може да бъде прехвърляно и се прекратява със смъртта на упълномощеното лице.

Ако не съществува родствена връзка (покупка на жилище от партньори в съвместно съжителство), вписването в поземления регистър на забрана за обременяване и отчуждаване от правна гледна точка не е възможно. Ако това обаче е договорено с желаните цели, алтернативно между страните може да бъде учредено право на първи отказ върху недвижимия имот. По този начин на договорния партньор не е възможно да продаде тайно придобития дял от недвижимия имот на трето лице.

Права на първи отказ

Правото на първи отказ легитимира лицето, имащо право на първи отказ, да придобие вещ преди трето лице. В случай на продажба на обременения недвижим имот, собственикът е задължен да уведоми лицето, имащо право на първи отказ, съответно да сключва договори с трети лица само с отлагателно условие.

Предпоставка за упражняване на правото на първи отказ е наличието на обвързваща оферта или договор между собственика и потенциалния купувач. Офертата трябва да е надлежна, тя трябва да съдържа всички съществени елементи за продажбата, като например покупна цена, права и задължения и т.н.

След уведомяване на лицето, имащо право на първи отказ, офертата не може да бъде променяна повече. Лицето, имащо право на първи отказ, има 24 часа да „упражни“ правото си на първи отказ при движими вещи, а при недвижими вещи – 30 дни. Ако обаче офертата е недостатъчна (например: не са споменати съществени елементи, не е спомената покупната цена…), срокът за упражняване не започва да тече.

Правото на първи отказ съгласно ABGB може да бъде упражнено само ако вещта се продава, то не се отнася до дарения, замени и т.н. Ако обаче вещта е подарена или наследена, тогава правото на първи отказ остава в сила.

Правото на първи отказ е строго лично право, което не е наследимо. Правото на първи отказ може да бъде прекратено поради следните причини:

Завещание

Откази от запазена част

За да може наследодателят да бъде сигурен, че няма да възникнат съдебни спорове след смъртта му, съществува отказът от запазена част. От запазената част може да се откаже приживе или в хода на производството по наследяване. Отказът от запазена част подлежи на задължителна форма, нотариален акт. Отказът от запазена част е препоръчителен преди всичко при дарения приживе. Ако родителите подарят на детето еднофамилната къща приживе и бащата почине скоро след това, майката може да предяви иск за запазена част срещу детето. Ако обаче е налице отказ от запазена част от страна на майката, детето е застраховано.

За да се предотвратят спорове в тази връзка между лицата, имащи право на запазена част, е разумно да се правят откази от запазена част още приживе, особено при прехвърляне на недвижими имоти. Лицата, имащи право на запазена част, имат право да предявяват парични искове след смъртта на наследодателя, ако той е определил някой друг за наследник приживе. При отказ това право отпада. Запазената част играе важна роля в наследствените спорове.