Edinme Türleri
Tek Mülkiyet
Bir taşınır veya taşınmaz malın tek mülkiyeti, bir kişiye sınırsız olarak aittir. Kişi, bu mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilir ve böylece mal ile ne yapmak istediğine kendisi karar verebilir.
Bir gayrimenkulde, sadece tek malik tapu siciline kayıtlıdır. Malik, bu gayrimenkulü inşa edip etmeyeceğine, kiralayıp kiralamayacağına vb. de karar verebilir.
Müşterek Mülkiyet
Müşterek mülkiyette, birden fazla kişi bir malın sahibidir. Her bir müşterek malike, bu malın bir kısmı (hisse) aittir. Buna “ideal paylar” da denir. Müşterek mülkiyet, gerçek kısımlara ayrılmaz, yani kimseye malın bir kısmı tahsis edilmez, aksine her bir kişi malın tamamında müşterek maliktir.
Müşterek mülkiyet, kanun, sözleşme veya vasiyetname yoluyla edinilebilir. Basit müşterek mülkiyet, Avusturya’da genel kuraldır (§ 825 vd. ABGB). Bunun yanı sıra, gerçek olarak bölünmüş mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti de bulunmaktadır. İkincisinde, sadece özel özel hakları tanıyan ne gerçek ne de ideal bir paylaşım vardır. Birincisi ise, Avusturya’da artık gerekçelendirilemeyen (örneğin: kat mülkiyeti) eski bir uygulamadır.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyetine ilişkin özel hükümler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (WEG) düzenlenmiştir.
“Kat mülkiyeti, bir gayrimenkulün veya bir malik ortaklığının müşterek malikine, bir kat mülkiyeti nesnesini münhasıran kullanma ve üzerinde tek başına tasarruf etme hakkı olarak tanınan ayni haktır.” (§ 2 Abs 1 WEG)
Kat mülkiyeti, bir kat mülkiyeti sözleşmesi, bir mahkeme kararı veya bir mahkemece yapılan taksim yoluyla kurulabilir. Kat maliki, bir gayrimenkulün “ideal payları” üzerinde tasarruf eden bir gayrimenkulün müşterek malikidir. Bir gayrimenkulün basit müşterek malikinden farklı olarak, kat maliki, gayrimenkulün belirli bir dairesini kullanma konusunda münhasır hakka sahiptir. “İdeal paylar”, bir parselasyon/fayda değeri hesabı ile belirlenir. Fayda değeri hesabı, yüksek inşaattan sorumlu bir inşaat mühendisi veya yüksek inşaat veya emlak konularında genel olarak yeminli ve mahkemece onaylı bir bilirkişi tarafından hazırlanan bir raporla yapılmalıdır (§ 9 WEG). Hesaplama, örneğin her bir malikin işletme ve bakım maliyetlerinin belirlenmesi için önemlidir, çünkü daha küçük bir konut biriminin malikinin, büyük bir dairenin maliki ile aynı miktarda ödeme yapması adil olmazdı. Kat mülkiyetini kurmak için, bunun mutlaka tapu siciline tescil ettirilmesi gerekmektedir.
