Fastighetsvinstskatt

Fastighetsvinstskatt

Den som säljer en fastighet och därmed gör vinst måste i många fall betala fastighetsvinstskatt. Vid försäljning av en tomt, ett hus eller en bostadsrätt tillkommer en schablonmässig fastighetsvinstskatt på 30 %, vars grund § 30 EStG utgör.

Om en person gör vinst vid försäljning av en fastighet måste hen betala fastighetsvinstskatt för detta

Skatteplikt vid betald fastighetsförsäljning

Skatten berör betalda försäljningar av:

• Mark och jord
• Byggnader, inklusive bostadsrätter
• tomträttsliknande rättigheter, t.ex. byggrätter

Ingen skatt tillkommer vid:

• Kostnadsfri överlåtelse som gåva, arv
• Huvudsaklig bostad för säljaren samt självtillverkade byggnader

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Skattebefrielser och specialbestämmelser

Befrielse för huvudsaklig bostad

Om det finns en huvudsaklig bostad förblir försäljningen av fastigheten skattefri. Två varianter möjliggör skattefriheten:

• Tvåårsregeln: Fastigheten har minst två år oavbrutet använts som huvudsaklig bostad, med början från det betalda förvärvet till försäljningen.
• 5-av-10-regeln: Säljaren har inom de senaste tio åren minst fem år i följd bott i fastigheten. Därvid är det ofarligt om den huvudsakliga bostaden redan har getts upp upp till fem år före försäljningen.

Denna befrielse gäller endast om ett betalt förvärv föreligger, exempelvis genom köp.
Däremot uppfyller en kostnadsfritt överlåten fastighet, exempelvis genom arv eller gåva, i princip inte detta krav.

Tillverkarbefrielse

Även försäljningen av en självuppförd byggnad är skattefri, dock endast om:

• byggnaden har uppförts i privat egendom,
• säljaren själv har finansierat byggprojektet och burit risken,
• och byggnaden inte har hyrts ut.

Skattefriheten avser uteslutande byggnaden, dock inte tomten.
Om ägaren hyr ut objektet helt eller delvis inom de senaste tio åren, drar hen nytta av befrielsen endast för den icke uthyrda delen.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ytterligare skattefria försäljningar

Exproprieringar

Ingen fastighetsvinstskatt tillkommer om försäljningen sker för att undvika ett myndighetsingripande, exempelvis inom ramen för en expropriering eller genom myndighetstryck.

Vissa bytesaffärer

Följande bytesaffärer är skattefria:

• Byte av jord- och skogsbruksmark i samband med sammanläggnings- eller markförbättringsförfaranden
• Byte inom ramen för en byggnadsmarkomläggning
• Gränsjusteringar, förutsatt att en kompensationsbetalning inte överstiger 730 euro

Vinstberäkning vid fastighetsförsäljning

Den som säljer en fastighet gör en så kallad realisationsvinst, som beräknas utifrån skillnaden mellan den faktiska försäljningsintäkten och de ursprungligen använda anskaffningskostnaderna.

Nya tomter

För fastigheter som har köpts efter den 31 mars 2002 drar man av de faktiska anskaffningskostnaderna från försäljningspriset. Till detta räknas även vissa efterföljande investeringar som tillbyggnader eller större renoveringar, om de inte redan har beaktats skattemässigt.

Gamla tomter

För äldre fastigheter som har anskaffats före den 31 mars 2002 använder skattekontoret schablonmässiga värden. I regel sätts 86 % av intäkterna som anskaffningskostnader, vilket innebär att endast 14 % måste beskattas, med den schablonmässiga skattesatsen på 30 %. Detta ger en effektiv skattebelastning på 4,2 % på försäljningspriset.

Om en tomt efter den 31 december 1987 har omvandlats från grönområde till byggnadsmark beaktar skattekontoret endast 40 % av försäljningspriset som anskaffningskostnader. Därigenom stiger den skattepliktiga vinsten till 60 %, vilket leder till en effektiv skattebelastning på 18 %.

Justering av anskaffningskostnaderna

Skattekontoret tillåter en justering av anskaffningskostnaderna endast vid den så kallade regelinkomstberäkningen, som huvudsakligen gäller för nya tomter. Därvid beaktar det de faktiska anskaffningskostnaderna.

Skattebeloppets storlek

Sedan 2016 beskattar skattekontoret vinster från tomtförsäljningar i princip med en fast skattesats på 30 %, varvid denna skatt inte ökar skattesatsen för den övriga inkomsten.

På begäran kan skattebetalare välja den lägre reguljära inkomstskattesatsen, det så kallade standardskattealternativet.

Indrivning och betalning av fastighetsvinstskatten

Säljare måste i många fall betala fastighetsvinstskatt vid tomt- eller fastighetsförsäljningar. Advokater eller notarier beräknar och betalar in denna skatt, i synnerhet om de även beräknar fastighetsförvärvsskatten för köparsidan. I sådana fall förpliktar lagen till skattemässig avveckling via en partsrepresentant.

Två sätt att betala skatten

• Självberäkning

Om den anlitade advokaten eller notarien beräknar fastighetsförvärvsskatten betalar hen i regel in fastighetsvinstskatten samtidigt.

• Särskild förskottsbetalning

Om partsrepresentanten inte beräknar fastighetsförvärvsskatten betalar den skattepliktiga personen en förskottsbetalning till skattekontoret. Detta räknar senare av beloppet inom ramen för inkomstskattetaxeringen på den slutgiltiga skatten.

Slutgiltig verkan vid självberäkning

Om betalningen av fastighetsvinstskatten sker genom självberäkning utvecklar den slutgiltig verkan. Därmed gäller skatten som fullständigt betald. Ytterligare en anteckning i inkomstskattedeklarationen är inte nödvändig.

Förskottsbetalningen utgör ett undantag: Skattekontoret räknar av den i samband med taxeringen, den gäller dock inte automatiskt som slutbeskattad.

Taxeringsalternativ och standardskattesats

Den som säljer en fastighet kan frivilligt ange denna process i skattedeklarationen. Därigenom möjliggör det så kallade taxeringsalternativet inte bara en korrigering av felaktiga beräkningar, utan även kvittning av förluster från andra försäljningar.

Alternativt kan standardskattealternativet väljas. Om den personliga inkomstskattesatsen ligger under 30 % reduceras skattebördan på vinsten från försäljningen i enlighet med detta. Avräkningen sker inom ramen för den reguljära inkomstskattetaxeringen.

Dina fördelar med juridiskt stöd

Fastighetsvinstskatten väcker i praktiken många frågor. Med välgrundad juridisk rådgivning undviker du ekonomiska nackdelar och skapar skattemässig klarhet före kontraktsundertecknandet.

Vanliga frågor – FAQ