Порез на капиталну добит од некретнина

Порез на капиталну добит од некретнина

Ко прода непокретност и при томе оствари добит, у многим случајевима мора платити порез на добит од непокретности. При продаји земљишта, куће или стана плаћа се паушални порез на добит од непокретности од 30%, чији је основ § 30 Закона о порезу на доходак.

Када особа оствари добит при продаји непокретности, мора платити порез на добит од непокретности

Пореска обавеза код продаје непокретности уз накнаду

Порез се односи на продају уз накнаду:

• Земљиште
• Зграда, укључујући станове у власништву
• Права изједначена са земљиштем, нпр. права градње

Порез се не плаћа код:

• Преноса без накнаде као што су поклон, наследство
• Главног пребивалишта продавца и самостално изграђених објеката

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Пореске олакшице и посебна правила

Ослобађање за главно пребивалиште

Ако постоји главно пребивалиште, продаја непокретности је ослобођена пореза. Две варијанте омогућавају ослобађање од пореза:

• Правило две године: Непокретност је коришћена као главно пребивалиште најмање две године непрекидно, почевши од куповине до продаје.
• Правило 5-из-10: Продавац је у последњих десет година најмање пет година непрекидно живео у непокретности. При томе није штетно ако је главно пребивалиште напуштено до пет година пре продаје.

Ово ослобађање важи само ако је постојала куповина уз накнаду, на пример кроз куповину.
Насупрот томе, непокретност пренета без накнаде, на пример путем наследства или поклона, у принципу не испуњава овај услов.

Ослобађање за градитеље

Такође је ослобођена пореза продаја самостално изграђеног објекта, али само ако:

• је објекат изграђен у приватној имовини,
• је продавац сам финансирао градњу и сносио ризик,
• и објекат није издаван.

Пореско ослобађање се односи искључиво на објекат, али не и на земљиште.
Ако власник изнајмљује објекат у целости или делимично током последњих десет година, користи ослобађање само за неиздавани део.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Остали случајеви ослобађања од пореза

Експропријације

Порез на добит од непокретности се не плаћа када се продаја врши ради избегавања службеног поступка, на пример у оквиру експропријације или под службеним притиском.

Одређене врсте размене

Следећи послови размене су ослобођени пореза:

• Размена пољопривредног и шумског земљишта у оквиру поступака укрупњавања или уређења земљишта
• Размена у оквиру препарцелације грађевинског земљишта
• Исправке граница, уколико компензација не прелази 730 евра

Обрачун добити при продаји непокретности

Ко прода непокретност, остварује такозвану добит од продаје, која се израчунава као разлика између стварног прихода од продаје и првобитних трошкова набавке.

Нове непокретности

Код непокретности које су купљене после 31. марта 2002., стварни трошкови набавке се одузимају од продајне цене. То укључује и одређена накнадна улагања као што су доградње или веће реновације, ако нису већ порески узете у обзир.

Старе непокретности

Код старијих непокретности, које су набављене пре 31. марта 2002., пореска управа примењује паушалне вредности. По правилу се 86% прихода рачуна као трошак набавке, што значи да се само 14% опорезује, са паушалном пореском стопом од 30%. То резултира ефективним пореским оптерећењем од 4,2% на продајну цену.

Ако је земљиште после 31. децембра 1987. пренамењено из пољопривредног у грађевинско, пореска управа признаје само 40% продајне цене као трошак набавке. Тиме се опорезива добит повећава на 60%, што доводи до ефективног пореског оптерећења од 18%.

Прилагођавање трошкова набавке

Пореска управа дозвољава прилагођавање трошкова набавке само код такозваног редовног обрачуна прихода, који важи углавном за нове непокретности. При томе се узимају у обзир стварни трошкови набавке.

Висина пореске стопе

Од 2016. пореска управа опорезује добит од продаје земљишта по фиксној пореској стопи од 30%, при чему овај порез не повећава пореску стопу за остали приход.

На захтев, порески обвезници могу изабрати нижу редовну стопу пореза на доходак, такозвану опцију редовног опорезивања.

Наплата и уплата пореза на добит од непокретности

Продавци морају у многим случајевима платити порез на добит од непокретности при продаји земљишта или некретнина. Адвокати или нотари обрачунавају и уплаћују овај порез, посебно ако такође обрачунавају порез на пренос земљишта за купца. У таквим случајевима закон захтева пореско решавање преко заступника странака.

Два начина уплате пореза

• Самообрачун

Ако ангажовани адвокат или нотар обрачунава порез на пренос земљишта, он по правилу истовремено уплаћује и порез на добит од непокретности.

• Посебна аконтација

Ако заступник странке не обрачунава порез на пренос земљишта, порески обвезник врши аконтацију пореској управи. Она касније урачунава тај износ у оквиру утврђивања пореза на доходак у коначни порез.

Коначно опорезивање при самообрачуну

Ако се уплата пореза на добит од непокретности врши самообрачуном, она има дејство коначног опорезивања. Тиме се порез сматра потпуно измиреним. Додатни унос у пореску пријаву није потребан.

Аконтација представља изузетак: Пореска управа је урачунава приликом утврђивања пореза, али се не сматра аутоматски коначно опорезованом.

Опција за процену и редовно опорезивање

Ко прода непокретност, може добровољно навести ову трансакцију у пореској пријави. Тиме такозвана опција за процену омогућава не само исправку погрешних обрачуна, већ и пребијање губитака из других продаја.

Алтернативно се може изабрати опција редовног опорезивања. Ако је лична стопа пореза на доходак испод 30%, пореско оптерећење на добит од продаје се сходно томе смањује. Урачунавање се врши у оквиру редовног утврђивања пореза на доходак.

Ваше предности уз адвокатску подршку

Порез на добит од непокретности у пракси покреће бројна питања. Уз стручно правно саветовање избегавате финансијске недостатке и стварате пореску јасноћу пре потписивања уговора.

Често постављана питања – FAQ