Tatimi mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme

Tatimi mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme

Kush shet një pronë dhe realizon fitim, në shumë raste duhet të paguajë taksën mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme. Gjatë shitjes së një parcele toke, shtëpie ose apartamenti, aplikohet një taksë fikse prej 30% mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme, baza e së cilës është neni 30 i Ligjit për Tatimin mbi të Ardhurat.

Nëse një person realizon fitim nga shitja e një prone, ai duhet të paguajë taksën mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme

Detyrimi tatimor në rastin e shitjes me pagesë të pasurive të paluajtshme

Taksa prek shitjet me pagesë të:

• Tokë dhe truall
• Ndërtesave, përfshirë apartamentet
• Të drejtave të barabarta me pronën, p.sh. të drejtat e ndërtimit

Nuk aplikohet taksë në rastet e:

• Transferimeve pa pagesë si dhurata, trashëgimia
• Vendbanimit kryesor të shitësit, si dhe ndërtesave të ndërtuara vetë

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Përjashtimet tatimore dhe rregulloret e veçanta

Përjashtimi për vendbanimin kryesor

Nëse ekziston një vendbanim kryesor, shitja e pronës mbetet e përjashtuar nga taksa. Dy variante mundësojnë përjashtimin nga taksa:

• Rregulli i dy viteve: Prona është përdorur si vendbanim kryesor për të paktën dy vjet pa ndërprerje, duke filluar nga blerja me pagesë deri në shitje.
• Rregulli 5-nga-10: Shitësi ka banuar në pronë për të paktën pesë vjet pa ndërprerje brenda dhjetë viteve të fundit. Nuk është problem nëse vendbanimi kryesor është braktisur deri në pesë vjet para shitjes.

Ky përjashtim vlen vetëm nëse ka pasur një blerje me pagesë, p.sh. përmes shitblerjes.
Në të kundërt, një pronë e transferuar pa pagesë, si p.sh. përmes trashëgimisë ose dhuratës, në parim nuk e plotëson këtë kusht.

Përjashtimi për ndërtuesin

Edhe shitja e një ndërtese të ndërtuar vetë është e përjashtuar nga taksa, por vetëm nëse:

• ndërtesa është ndërtuar në pronësi private,
• shitësi vetë ka financuar projektin e ndërtimit dhe ka mbajtur rrezikun,
• dhe ndërtesa nuk është dhënë me qira.

Përjashtimi nga taksa i referohet ekskluzivisht ndërtesës, por jo parcelës së tokës.
Nëse pronari e jep me qira objektin tërësisht ose pjesërisht brenda dhjetë viteve të fundit, ai përfiton nga përjashtimi vetëm për pjesën e pa dhënë me qira.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Shitje të tjera të përjashtuara nga taksa

Shpronësimet

Nuk aplikohet taksa mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme nëse shitja bëhet për të shmangur një ndërhyrje zyrtare, si p.sh. në kuadër të një shpronësimi ose për shkak të presionit zyrtar.

Transaksione të caktuara shkëmbimi

Këto transaksione shkëmbimi janë të përjashtuara nga taksa:

• Shkëmbimi i parcelave bujqësore dhe pyjore në kuadër të procedurave të konsolidimit ose riorganizimit të tokës
• Shkëmbimi në kuadër të një riorganizimi të tokës për ndërtim
• Rregullimet e kufijve, me kusht që një pagesë kompensuese të mos kalojë 730 euro

Llogaritja e fitimit nga shitja e pasurive të paluajtshme

Kush shet një pronë, realizon një fitim të ashtuquajtur nga shitja, i cili rezulton nga diferenca midis të ardhurave aktuale nga shitja dhe kostove fillestare të blerjes.

Pronat e reja

Për pronat e blera pas 31 marsit 2002, kostot aktuale të blerjes zbriten nga çmimi i shitjes. Këtu përfshihen edhe investime të caktuara të mëvonshme si shtesa ose rinovime të mëdha, nëse ato nuk janë marrë parasysh tashmë për qëllime tatimore.

Pronat e vjetra

Për pronat e vjetra, të blera para 31 marsit 2002, zyra e taksave aplikon vlera fikse. Zakonisht, 86% e të ardhurave konsiderohen si kosto blerjeje, çka do të thotë se vetëm 14% duhet të tatohen, me normën fikse tatimore prej 30%. Kjo rezulton në një barrë tatimore efektive prej 4,2% mbi çmimin e shitjes.

Nëse një parcelë toke pas 31 dhjetorit 1987 është riklasifikuar nga tokë e gjelbër në tokë ndërtimi, zyra e taksave merr parasysh vetëm 40% të çmimit të shitjes si kosto blerjeje. Kjo rrit fitimin e tatueshëm në 60%, duke çuar në një barrë tatimore efektive prej 18%.

Rregullimi i kostove të blerjes

Zyra e taksave lejon një rregullim të kostove të blerjes vetëm në të ashtuquajturën llogaritje të të ardhurave të rregullta, e cila vlen kryesisht për pronat e reja. Këtu merren parasysh kostot aktuale të blerjes.

Niveli i normës tatimore

Që nga viti 2016, zyra e taksave në parim tatimon fitimet nga shitjet e tokave me një normë fikse tatimore prej 30%, ndërsa kjo taksë nuk rrit normën tatimore për të ardhurat e tjera.

Me kërkesë, tatimpaguesit mund të zgjedhin tarifën më të ulët të rregullt të tatimit mbi të ardhurat, të ashtuquajturin opsion të tatimit të rregullt.

Mbledhja dhe derdhja e taksës mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme

Shitësit në shumë raste duhet të paguajnë taksën mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme gjatë shitjes së tokave ose pronave. Avokatët ose noterët llogarisin dhe derdhin këtë taksë, veçanërisht kur ata përcaktojnë edhe taksën e transferimit të pronës për blerësin. Në raste të tilla, ligji detyron zgjidhjen tatimore përmes një përfaqësuesi të palëve.

Dy mënyra për derdhjen e taksës

• Vetëllogaritja

Nëse avokati ose noteri i caktuar llogarit taksën e transferimit të pronës, ai zakonisht derdh njëkohësisht edhe taksën mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme.

• Pagesë e veçantë paradhënie

Nëse përfaqësuesi i palëve nuk llogarit taksën e transferimit të pronës, personi tatimpagues bën një pagesë paradhënieje në zyrën e taksave. Kjo e fundit e llogarit shumën më vonë në kuadër të vlerësimit të tatimit mbi të ardhurat kundrejt taksës përfundimtare.

Efekti shlyes në rastin e vetëllogaritjes

Nëse derdhja e taksës mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme bëhet përmes vetëllogaritjes, ajo ka efekt shlyes. Kështu, taksa konsiderohet plotësisht e shlyer. Një regjistrim i mëtejshëm në deklaratën e tatimit mbi të ardhurat nuk është i nevojshëm.

Pagesa paradhënie përbën një përjashtim: Zyra e taksave e llogarit atë në kuadër të vlerësimit, por ajo nuk konsiderohet automatikisht si e tatueshme përfundimisht.

Opsioni i vlerësimit dhe tatimi i rregullt

Kush shet një pronë, mund ta deklarojë vullnetarisht këtë proces në deklaratën tatimore. Kështu, e ashtuquajtura opsion i vlerësimit mundëson jo vetëm korrigjimin e llogaritjeve të gabuara, por edhe kompensimin e humbjeve nga shitjet e tjera.

Si alternativë, mund të zgjidhet opsioni i tatimit të rregullt. Nëse norma personale e tatimit mbi të ardhurat është nën 30%, barra tatimore mbi fitimin nga shitja reduktohet në përputhje me rrethanat. Llogaritja bëhet në kuadër të vlerësimit të rregullt të tatimit mbi të ardhurat.

Avantazhet tuaja me mbështetje ligjore

Taksa mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme ngre shumë pyetje në praktikë. Me këshilla juridike të thelluara, ju shmangni disavantazhet financiare dhe krijoni qartësi tatimore para nënshkrimit të kontratës.

Pyetje të shpeshta – FAQ