Nútená správa

Nútená správa

Nútená správa je osobitnou formou exekúcie. Nútená správa je jedným z troch exekučných prostriedkov, ktoré Exekučný poriadok (EO) stanovuje pre výkon rozhodnutia na nehnuteľný majetok. Popri nútenom zriadení záložného práva a nútenej dražbe umožňuje oprávnenému veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku nie predajom nehnuteľnosti, ale jej výnosmi a príjmami.

Podľa § 97 Exekučného poriadku môže byť v prospech vymožiteľnej peňažnej pohľadávky povolená nútená správa nehnuteľnosti, stavby na cudzom pozemku alebo stavebného práva. Pritom sa využívajú úžitky a príjmy z objektu. Zahrnuté sú aj príjmy z lesného alebo poľnohospodárskeho podniku prevádzkovaného na nehnuteľnosti.

Strany v konaní o nútenú správu

V konaní o nútenú správu stoja proti sebe dve hlavné strany. Vymáhajúci veriteľ je osoba, ktorá má vymožiteľnú peňažnú pohľadávku a žiada o nútenú správu, aby si svoju pohľadávku vymoho z výnosov nehnuteľnosti.

Povinný je vlastník dotknutej nehnuteľnosti alebo iného exekučného predmetu, proti ktorému je pohľadávka smerovaná. Zatiaľ čo vymáhajúci veriteľ žiada o začatie a vykonanie nútenej správy, povinný podlieha zákonným obmedzeniam spojeným s nariadenou správou jeho nehnuteľnosti.

Priebeh konania o nútenú správu

V zásade sa konanie o nútenú správu skladá z troch fáz konania:

• Začatie konania
• Správne konanie
• Rozdeľovacie konanie

Začatie konania

Konanie o nútenú správu sa, ako každé exekučné konanie, začína návrhom na vykonanie exekúcie. Veriteľ ním žiada súd o vykonanie nútenej správy nad určitou nehnuteľnosťou alebo iným exekučným objektom.

Ak súd povolí nútenú správu, táto skutočnosť sa zapíše do pozemkovej knihy. Tento zápis zabezpečuje, že nútená správa pôsobí aj voči neskorším nadobúdateľom nehnuteľnosti.

Rozhodnutie o povolení sa doručí veriteľovi aj povinnému. Od tohto okamihu sú nakladania povinného s nehnuteľnosťou, ktoré presahujú rámec riadnej správy, voči veriteľom neúčinné.

Súčasne sa oprávnenému veriteľovi nariadi, aby v lehote minimálne štyroch týždňov zaplatil preddavok na trovy. Ten slúži na zabezpečenie minimálnej odmeny neskôr ustanoveného núteného správcu.

Akonáhle bol preddavok na trovy prijatý, súd ustanoví správcu. Okrem toho je povinný upovedomený, že sám už nesmie vykonávať žiadne správne úkony a nemôže zasahovať do úloh správcu.

Uznesenie o vymenovaní sa doručuje viacerým subjektom, vrátane veriteľa, povinného, správcu, ako aj orgánom zodpovedným za dane a poplatky z nehnuteľnosti. Okrem toho sa vykonáva verejné oznámenie v Ediktsdatei.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Nútená správa nezasahuje do podstaty nehnuteľnosti, ale do jej bežných úžitkov a príjmov a tieto využíva na uspokojenie vymožiteľnej pohľadávky.“

Správne konanie

V správnom konaní vykonáva skutočnú nútenú správu nehnuteľnosti ustanovený nútený správca. Preberá priebežné vedenie, vyberá výnosy a zabezpečuje, aby všetky správne kroky prebiehali v súlade s ustanoveniami Exekučného poriadku.

Povolenie nútenej správy spočiatku nič nemení na existujúcich nájomných a pachtovných zmluvách. Správca má však určité právomoci:

• Môže vypovedať existujúce zmluvy podľa všeobecných zákonných pravidiel
• Podať žalobu na vypratanie
• Uzatvárať nové nájomné zmluvy na obvyklú miestnu dobu

Pre rozhodnutia, ktoré nepatria do riadnej správy, potrebuje správca súhlas exekučného súdu. K nim patria najmä:

• Uzatváranie dlhodobých nájomných zmlúv, ktoré presahujú predpokladanú dobu trvania nútenej správy
• Prenájom celej nehnuteľnosti alebo jej jednotlivých častí
• Prenájom výnosov z nehnuteľnosti prostredníctvom verejnej dražby

Činnosť správcu je dohliadaná exekučným súdom. Súd mu môže udeliť pokyny, vyžiadať si správy a vysvetlenia, preskúmať podklady a sám vykonať potrebné šetrenia.

Rozdeľovacie konanie

V rozdeľovacom konaní sa rozdelia výnosy z nehnuteľnosti dosiahnuté počas nútenej správy. Tieto výnosy slúžia predovšetkým na pokrytie správnych nákladov a následne na uspokojenie oprávneného veriteľa, ako aj ďalších oprávnených osôb.

Náklady spojené so správou a bežným hospodárskym využívaním nehnuteľnosti môže správca uhradiť priamo z výnosov. Patria sem napríklad prevádzkové náklady alebo nevyhnutné výdavky na priebežné hospodárenie. Tieto výdavky sú teda pokryté bez dodatočného konania.

Až po odpočítaní týchto správnych výdavkov sa rozdelia zostávajúce prebytky výnosov. Rozdelenie vykonáva exekučný súd.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „V rozdeľovacom konaní sa dosiahnuté výnosy použijú najprv na pokrytie správnych nákladov a následne na uspokojenie pohľadávok oprávnených veriteľov.“

Zastavenie nútenej správy

Nútená správa môže byť ukončená z viacerých dôvodov. Zastavenie môže nastať buď z úradnej moci, alebo na návrh. Súd zastaví nútenú správu, akonáhle sú uspokojené všetky pohľadávky vrátane vedľajších poplatkov. Povinný môže o zastavenie požiadať aj sám.

Nútená správa sa má tiež zastaviť, ak by jej pokračovanie spôsobilo osobitné náklady, ktoré nemožno pokryť z príjmov, alebo ak podľa okolností nie sú očakávané dostatočné výnosy.

Vaše výhody s právnou podporou

Advokát vás sprevádza celým konaním o nútenú správu a zabezpečuje, aby ste správne splnili všetky formálne požiadavky. Riadne podá exekučný návrh, včas predloží potrebné dôkazy a dohliada na každý krok konania. Týmto spôsobom veritelia efektívne vymáhajú svoje pohľadávky a predchádzajú oneskoreniam alebo chybám.

Ako povinný získate právnu ochranu, presne pochopíte svoje povinnosti a včas reagujete na súdne opatrenia.

• Sprevádzanie počas celého konania o nútenú správu
• Právne bezpečné vykonanie všetkých potrebných krokov
• Ochrana vašich práv a záujmov

Často kladené otázky – FAQ