Impozitul pe venitul imobiliar

Impozitul pe venitul imobiliar

În multe cazuri, oricine vinde o proprietate imobiliară și obține profit din aceasta trebuie să plătească impozit pe venitul din proprietăți imobiliare. La vânzarea unui teren, a unei case sau a unui apartament, se aplică un impozit forfetar pe venitul din proprietăți imobiliare de 30%, a cărui bază este § 30 EStG.

Dacă o persoană obține un profit din vânzarea unei proprietăți imobiliare, trebuie să plătească impozit pe venitul din proprietăți imobiliare pentru acesta

Obligația fiscală în cazul vânzării cu titlu oneros a proprietăților imobiliare

Impozitul se aplică vânzărilor cu titlu oneros de:

• Terenul
• Clădiri, inclusiv apartamente
• Drepturi similare cu proprietățile imobiliare, de exemplu, drepturi de construcție

Nu se aplică impozit în cazul:

• Transfer gratuit, cum ar fi donația, moștenirea
• Reședința principală a vânzătorului, precum și clădirile construite de acesta

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Scutiri de taxe și reglementări speciale

Scutirea pentru reședința principală

Dacă există o reședință principală, vânzarea proprietății imobiliare rămâne scutită de taxe. Două variante permit scutirea de taxe:

• Regula de doi ani: Proprietatea imobiliară a fost utilizată ca reședință principală cel puțin doi ani neîntrerupt, începând cu achiziția cu titlu oneros până la vânzare.
• Regula 5 din 10: Vânzătorul a locuit în proprietatea imobiliară cel puțin cinci ani continuu în ultimii zece ani. Nu este dăunător dacă reședința principală a fost abandonată deja cu până la cinci ani înainte de vânzare.

Această scutire se aplică numai dacă există o achiziție cu titlu oneros, de exemplu, prin cumpărare.
În schimb, o proprietate imobiliară transferată gratuit, de exemplu, prin moștenire sau donație, nu îndeplinește, în principiu, această condiție.

Scutirea producătorului

Și vânzarea unei clădiri construite de sine este scutită de taxe, dar numai dacă:

• clădirea a fost construită în activele private,
• vânzătorul însuși a finanțat proiectul de construcție și a suportat riscul,
• și clădirea nu a fost închiriată.

Scutirea de taxe se referă exclusiv la clădire, dar nu și la teren.
Dacă proprietarul închiriază proprietatea în totalitate sau parțial în ultimii zece ani, acesta beneficiază de scutire numai pentru partea neînchiriată.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Alte vânzări scutite de taxe

Exproprieri

Nu se aplică impozitul pe venitul din proprietăți imobiliare dacă vânzarea are loc pentru a evita o intervenție oficială, de exemplu, în cadrul unei exproprieri sau prin presiune oficială.

Anumite operațiuni de schimb

Următoarele operațiuni de schimb sunt scutite de taxe:

• Schimbul de terenuri agricole și forestiere în cadrul procedurilor de comasare sau de îmbunătățire funciară
• Schimbul în cadrul unei repartizări a terenurilor construibile
• Ajustări de granițe, cu condiția ca o plată compensatorie să nu depășească 730 de euro

Determinarea profitului în cazul vânzărilor de proprietăți imobiliare

Oricine vinde o proprietate imobiliară obține un așa-numit profit din vânzare, care rezultă din diferența dintre venitul efectiv din vânzare și costurile de achiziție suportate inițial.

Terenuri noi

În cazul proprietăților imobiliare achiziționate după 31 martie 2002, se scad costurile efective de achiziție din prețul de vânzare. Acestea includ, de asemenea, anumite investiții ulterioare, cum ar fi extinderi sau renovări majore, dacă nu au fost deja luate în considerare din punct de vedere fiscal.

Terenuri vechi

În cazul proprietăților imobiliare mai vechi, care au fost achiziționate înainte de 31 martie 2002, autoritatea fiscală aplică valori forfetare. De regulă, 86% din venituri sunt considerate costuri de achiziție, ceea ce înseamnă că doar 14% trebuie impozitate, cu cota de impozit forfetară de 30%. Aceasta are ca rezultat o sarcină fiscală efectivă de 4,2% asupra prețului de vânzare.

Dacă un teren a fost recalificat din teren verde în teren construibil după 31 decembrie 1987, autoritatea fiscală ia în considerare doar 40% din prețul de vânzare ca costuri de achiziție. Acest lucru crește profitul impozabil la 60%, ceea ce duce la o sarcină fiscală efectivă de 18%.

Ajustarea costurilor de achiziție

Autoritatea fiscală permite o ajustare a costurilor de achiziție numai în cazul așa-numitei determinări a veniturilor standard, care se aplică în principal terenurilor noi. Aceasta ia în considerare costurile efective de achiziție.

Valoarea cotei de impozit

Din 2016, autoritatea fiscală impozitează, în principiu, profiturile din vânzările de terenuri cu o cotă de impozit fixă de 30%, acest impozit ne majorând cota de impozit pentru restul veniturilor.

La cerere, contribuabilii pot alege cota de impozit pe venit regulată mai mică, așa-numita opțiune de impozitare standard.

Încasarea și plata impozitului pe venitul din proprietăți imobiliare

În multe cazuri, vânzătorii trebuie să plătească impozit pe venitul din proprietăți imobiliare la vânzarea de terenuri sau proprietăți imobiliare. Avocații sau notarii calculează și plătesc acest impozit, în special dacă determină și impozitul pe transferul de proprietate imobiliară pentru partea cumpărătoare. În astfel de cazuri, legea obligă la decontarea fiscală prin intermediul unui reprezentant al părților.

Două modalități de plată a impozitului

• Autoevaluare

Dacă avocatul sau notarul angajat calculează impozitul pe transferul de proprietate imobiliară, acesta plătește, de regulă, și impozitul pe venitul din proprietăți imobiliare în același timp.

• Plată anticipată specială

Dacă reprezentantul părților nu calculează impozitul pe transferul de proprietate imobiliară, persoana obligată fiscal plătește un avans la autoritatea fiscală. Aceasta deduce suma ulterior în cadrul evaluării impozitului pe venit la impozitul final.

Efectul de plată finală în cazul autoevaluării

Dacă plata impozitului pe venitul din proprietăți imobiliare se face prin autoevaluare, aceasta are efect de plată finală. Astfel, impozitul este considerat plătit integral. Nu este necesară o altă înregistrare în declarația de impozit pe venit.

Plata anticipată reprezintă o excepție: autoritatea fiscală o deduce în cursul evaluării, dar nu este considerată automat ca fiind impozitată final.

Opțiunea de evaluare și impozitare standard

Oricine vinde o proprietate imobiliară poate menționa voluntar acest proces în declarația de impozit. Astfel, așa-numita opțiune de evaluare permite nu numai o corectare a calculelor incorecte, ci și compensarea pierderilor din alte vânzări.

Alternativ, se poate alege opțiunea de impozitare standard. Dacă cota personală de impozit pe venit este sub 30%, sarcina fiscală asupra profitului din vânzare se reduce în mod corespunzător. Calculul se face în cadrul evaluării regulate a impozitului pe venit.

Avantajele dumneavoastră cu asistență juridică

În practică, impozitul pe venitul din proprietăți imobiliare ridică numeroase întrebări. Cu o consultanță juridică bine fundamentată, evitați dezavantajele financiare și creați claritate fiscală înainte de semnarea contractului.

Întrebări frecvente – FAQ