Modes d’acquisition
Propriété exclusive
La propriété exclusive d’un bien meuble ou immeuble appartient à une personne sans restriction. Elle est seule autorisée à en disposer et peut donc décider elle-même de ce qu’elle souhaite faire de ce bien.
Dans le cas d’un bien immobilier, seul le propriétaire exclusif est inscrit au livre foncier. Il peut également décider s’il le construit, le loue, etc.
Copropriété
Dans le cas d’une copropriété, plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. Chaque copropriétaire détient une fraction (quote-part) de ce bien. On parle également de « parts idéales ». La copropriété n’est pas divisée en parties réelles, c’est-à-dire qu’aucune partie du bien n’est attribuée à personne, mais chaque personne est copropriétaire de l’ensemble du bien.
La copropriété peut être acquise par la loi, par contrat ou par disposition testamentaire. La copropriété simple est le cas normal en Autriche (art. 825 et suivants de l’ABGB). Il existe également la propriété réellement divisée et la propriété collective. Dans ce dernier cas, il n’y a ni division réelle ni division idéale, qui ne connaissent que des droits privés spéciaux. Le premier cas est une pratique obsolète, qui ne peut plus être justifiée en Autriche (par exemple : propriété par étage).
Propriété par appartement
Les dispositions spéciales relatives à la propriété par appartement sont régies par la loi sur la propriété par appartement (WEG).
« La propriété par appartement est le droit réel accordé au copropriétaire d’un bien immobilier ou d’un partenariat de propriétaires d’utiliser exclusivement un objet de propriété par appartement et d’en disposer seul. » (§ 2 al. 1 WEG)
La propriété par appartement peut être établie par un contrat de propriété par appartement, une décision judiciaire ou une division judiciaire. Le propriétaire par appartement est le copropriétaire d’un bien immobilier qui dispose de « parts idéales » du bien immobilier. Contrairement au simple copropriétaire d’un bien immobilier, le propriétaire par appartement a le droit exclusif d’utiliser un appartement déterminé du bien immobilier. Les « parts idéales » sont déterminées par une parification/calcul de la valeur d’usage. Le calcul de la valeur d’usage doit être effectué par l’expertise d’un technicien civil compétent en matière de construction de bâtiments ou d’un expert assermenté et certifié par le tribunal pour la construction de bâtiments ou l’immobilier (§ 9 WEG). Le calcul est important, par exemple, pour la détermination des coûts d’exploitation et d’entretien de chaque propriétaire, car il serait injuste qu’un propriétaire d’un logement plus petit paie autant qu’un propriétaire d’un grand appartement. Pour établir la propriété par appartement, il est absolument nécessaire de la faire inscrire au livre foncier.
