Daň a poplatky

Při koupi bytu v osobním vlastnictví je nutné zaplatit určité daně a poplatky. Ty jsou uvedeny a podrobněji vysvětleny níže.

Daň z příjmu z nemovitostí (ImmoESt)

Daň z příjmu z nemovitostí je daň, kterou platí prodávající.

Výše daňové sazby

Prodeje soukromých pozemků zpravidla podléhají zvláštní daňové sazbě ve výši 30 procent. Výpočet daně z příjmu z nemovitostí se provádí formou kupní smlouvy v rámci naší advokátní kanceláře.

Výjimky z daně z příjmu z nemovitostí

Osvobození hlavního bydliště

Prodej bytu v osobním vlastnictví jako hlavního bydliště je pro prodávajícího za určitých okolností osvobozen od daně. Prodávající v něm musí bydlet nepřetržitě alespoň dva roky od koupě do prodeje. Jinak se osvobození uplatní i v případě, že prodávající v něm bydlel nepřetržitě alespoň 5 let během posledních 10 let před prodejem.

Osvobození výrobce

U budovy vyrobené svépomocí, jako je například budova druhého bydliště, se osvobození od daně vztahuje pouze na budovu, a nikoli na pozemek.

Jiná daňová sazba

U nových pozemků (pořízených od 31.03.2002) a starých pozemků (pořízených před 31.03.2002) se daňová sazba liší.

U starých pozemků se používá daňová sazba ve výši 4,2 % z výnosu z prodeje. U starých pozemků převedených na stavební pozemky činí daňová sazba 18 % z výnosu z prodeje.

U nových pozemků platí ustanovení o zvláštní daňové sazbě.

Daň z nabytí nemovitých věcí (GrESt)

Daň z nabytí nemovitých věcí se vztahuje na nabytí pozemků v Rakousku. Pozemky ve smyslu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí zahrnují:

Pozemky
Budovy
Přírůstky a příslušenství, jako např. pneumatiky u auta, traktor u farmy

GrESt je protipól k ImmoESt a hradí ji kupující.

Základ pro výpočet GrESt

Pro základ pro výpočet se v úvahu berou tři různé hodnoty:

Hodnota protiplnění

Zpravidla se GrESt vypočítává z hodnoty protiplnění (kupní ceny) plus převzaté závazky, jako jsou dluhy nebo právo požívání plodů.

Hodnota pozemku

Protože u darování nebo dědictví chybí protiplnění (kupní cena), v těchto případech se stanoví hodnota pozemku a ta se použije jako základ pro výpočet GrESt.

Jednotková hodnota

Základ pro výpočet prostřednictvím jednotkové hodnoty je určen pro nabytí zemědělských a lesnických pozemků.

Výjimky z daně z nabytí nemovitých věcí v soukromém sektoru

Od GrESt je osvobozen bezúplatný nabytí společného bydliště partnerem z manželství, respektive registrovaného partnerství. K tomu je zapotřebí splnění následujících podmínek:

Oba partneři musí mít stejný podíl na bytě. Proto musí být polovina podílu převedena na druhého partnera.
Byt musí sloužit k uspokojení naléhavé potřeby bydlení partnera.
Dosavadní společné bydlení je opuštěno.
Vztah k bytu musí vzniknout do tří měsíců od nabytí/dokončení.
Vlastnické poměry se nesmí v prvních pěti letech změnit. Byt musí být v této době také obýván.

Tarify

Úplatné nabytí

Daň z nabytí nemovitých věcí u úplatných nabytí činí v zásadě 3,5 % ze základu pro výpočet.

Bezúplatné nabytí a nabytí v rodinném kruhu

U bezúplatných nabytí, jako je například darování, a u úplatných nabytí v rodinném kruhu se používá stupňovitý tarif. Nabytí jsou zvýhodněna.

Daň zde činí:

Pro prvních 250 000 € 0,5 %
Pro dalších 150 000 € 2 %
Od 400 000 € 3,5 %

Daňový dluh

Daňový dluh vzniká, jakmile je proveden proces nabytí. Proces nabytí, respektive závazkový právní úkon, je v tomto případě kupní smlouva. Prodávající a kupující se přitom stávají dlužníky daně, protože jsou osobami zúčastněnými na kupní smlouvě.

Daňový dluh je splatný 15. den druhého následujícího měsíce po vzniku.

Potvrzení o bezdlužnosti podle § 160 BAO

Potvrzení o bezdlužnosti je nutné pro zápis do katastru nemovitostí v souvislosti s nabytím vlastnictví. To je třeba získat od příslušného finančního úřadu a potvrzuje, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zaplacena.

Poplatky za zápis

Poplatky za zápis bytu v osobním vlastnictví činí 1,1 % z celkové kupní ceny.

U úplatných i bezúplatných nabytí v rodinném kruhu se náklady na poplatek za zápis vypočítávají z trojnásobku jednotkové hodnoty (maximálně jedna třetina tržní hodnoty).

Poplatky za podání do katastru nemovitostí činí navíc 47,00 €, pokud se tak stane elektronickou cestou. Písemný poplatek za podání činí 67,00 €.