Nucená správa

Nucená správa

Nucená správa je zvláštní formou exekuce. Nucená správa je jedním ze tří exekučních prostředků, které exekuční řád (EO) stanoví pro výkon rozhodnutí na nemovitý majetek. Vedle nuceného zřízení zástavního práva a dražby umožňuje věřiteli, který vede exekuci, uspokojit svou pohledávku nikoli prodejem nemovitosti, nýbrž z jejích užitků a příjmů.

Podle § 97 EO lze ve prospěch vykonatelné peněžité pohledávky povolit nucenou správu nemovitosti, stavby na cizím pozemku nebo práva stavby. Přitom se využívají užitky a příjmy z objektu. Zahrnuty jsou i příjmy z lesního nebo zemědělského podniku provozovaného na nemovitosti.

Strany v řízení o nucené správě

V řízení o nucené správě stojí proti sobě dvě hlavní strany. Věřitel, který vede exekuci, je osoba, která má vykonatelnou peněžitou pohledávku a žádá o nucenou správu, aby svou pohledávku získala z výnosů nemovitosti.

Povinný je vlastník dotčené nemovitosti nebo jiného exekučního objektu, proti kterému pohledávka směřuje. Zatímco věřitel, který vede exekuci, požaduje zahájení a provedení nucené správy, povinný podléhá zákonným omezením, která jsou spojena s nařízenou správou jeho nemovitosti.

Průběh řízení o nucené správě

V zásadě se řízení o nucené správě skládá ze tří fází:

• Zahajovací řízení
• Správní řízení
• Rozdělovací řízení

Zahajovací řízení

Řízení o nucené správě začíná, jako každé exekuční řízení, exekučním návrhem. Věřitel tím u soudu žádá o provedení nucené správy nad určitou nemovitostí nebo jiným exekuovatelným objektem.

Pokud soud povolí nucenou správu, bude to zapsáno do katastru nemovitostí. Tento zápis zajišťuje, že nucená správa působí i vůči pozdějším nabyvatelům nemovitosti.

Usnesení o povolení se doručuje jak věřiteli, tak povinnému. Od tohoto okamžiku jsou dispozice povinného s nemovitostí, které přesahují rámec řádné správy, vůči věřitelům neúčinné.

Současně je věřiteli, který vede exekuci, uloženo, aby ve lhůtě nejméně čtyř týdnů složil zálohu na náklady. Ta slouží k zajištění minimální odměny později ustanoveného nuceného správce.

Jakmile je záloha na náklady uhrazena, soud ustanoví správce. Kromě toho je povinný vyrozuměn, že sám již nesmí provádět žádné správní úkony a nemůže zasahovat do úkolů správce.

Usnesení o ustanovení se doručuje několika místům, včetně věřitele, povinného, správce a úřadů, které jsou příslušné pro daně a poplatky z nemovitosti. Kromě toho probíhá veřejné oznámení v Ediktsdatei.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Nucená správa nezasahuje do podstaty nemovitosti, nýbrž do jejích běžných užitků a příjmů a činí je využitelnými k uspokojení vykonatelné pohledávky.“

Správní řízení

Ve správním řízení probíhá samotná nucená správa nemovitosti ustanoveným nuceným správcem. Ten přebírá běžné vedení, vybírá výnosy a zajišťuje, aby veškeré správní kroky probíhaly v souladu s ustanoveními exekučního řádu.

Povolení nucené správy na stávajících nájemních smlouvách zpočátku nic nemění. Správce má však určité pravomoci:

• Může vypovědět stávající smlouvy podle obecných zákonných pravidel.
• Podat žalobu na vyklizení.
• Uzavírat nové nájemní smlouvy na dobu obvyklou v daném místě.

Pro rozhodnutí, která nespadají do řádné správy, potřebuje správce souhlas exekučního soudu. K nim patří zejména:

• Uzavření dlouhodobých nájemních smluv, které přesahují předpokládanou dobu trvání nucené správy.
• Pronájem celé nemovitosti nebo jejích jednotlivých částí.
• Pronájem výnosů z nemovitosti prostřednictvím veřejné dražby.

Činnost správce je kontrolována exekučním soudem. Soud mu může udělovat pokyny, vyžadovat zprávy a vysvětlení, kontrolovat podklady a sám provádět potřebná zjištění.

Rozdělovací řízení

V rozdělovacím řízení se rozdělují výnosy z nemovitosti dosažené během nucené správy. Tyto výnosy slouží nejprve k pokrytí nákladů správy a následně k uspokojení věřitele, který vede exekuci, a dalších oprávněných osob.

Náklady, které jsou spojeny se správou a obvyklým hospodářským využitím nemovitosti, smí správce hradit přímo z výnosů. K nim patří například provozní náklady nebo nezbytné výdaje na běžné hospodaření. Tyto výdaje jsou tedy hrazeny bez dalšího řízení.

Teprve přebytky výnosů zbývající po odečtení těchto správních výdajů se rozdělují. Rozdělení provádí exekuční soud.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „V rozvrhovém řízení se dosažené výnosy použijí nejprve k pokrytí správních výdajů a následně k uspokojení pohledávek oprávněných věřitelů.“

Zastavení nucené správy

Nucená správa může být ukončena z několika důvodů. Zastavení může být provedeno buď z úřední povinnosti, nebo na návrh. Soud zastaví nucenou správu, jakmile jsou uhrazeny veškeré pohledávky včetně vedlejších poplatků. Povinný může o zastavení požádat i sám.

Nucená správa musí být rovněž zastavena, pokud by její pokračování způsobilo zvláštní náklady, které nelze pokrýt z příjmů, nebo pokud podle okolností nelze očekávat dostatečné výnosy.

Vaše výhody s právní podporou

Advokát Vás provází celým řízením o nucené správě a zajišťuje, abyste správně splnili všechny formální požadavky. Řádně podá návrh na exekuci, včas předloží potřebné důkazy a dohlíží na každý krok řízení. Věřitelé tak efektivně prosazují své pohledávky a vyhýbají se zpožděním nebo chybám.

Jako povinný obdržíte právní ochranu, přesně porozumíte svým povinnostem a včas reagujete na soudní opatření.

• Doprovod během celého řízení o nucené správě
• Právně bezpečná realizace všech potřebných kroků
• Ochrana Vašich práv a zájmů

Často kladené otázky – FAQ