Примусове управління

Примусове управління

Примусове управління є особливою формою примусового виконання. Примусове управління є одним із трьох засобів виконання, які передбачає Порядок виконання (EO) для виконання щодо нерухомого майна. Поряд із примусовим встановленням заставного права та примусовими торгами воно дозволяє стягувачу погасити свою вимогу не шляхом продажу нерухомості, а за рахунок її використання та доходів.

Відповідно до § 97 EO, на користь стягнення грошової вимоги може бути дозволено примусове управління нерухомістю, будівлею або правом забудови. При цьому використовуються доходи та прибутки від об’єкта. Це також включає доходи від лісового або сільськогосподарського підприємства, що здійснюється на нерухомості.

Сторони у процедурі примусового управління

У провадженні примусового управління є дві основні сторони. Стягувач – це особа, яка має право на стягнення грошової вимоги та подає заяву про примусове управління, щоб отримати свою вимогу з доходів від нерухомості.

Зобов’язана особа – це власник відповідної нерухомості або іншого об’єкта стягнення, проти якого спрямована вимога. У той час як стягувач вимагає ініціювання та проведення примусового управління, зобов’язана особа підпадає під дію законодавчих обмежень, пов’язаних із призначеним управлінням її нерухомістю.

Перебіг процедури примусового управління

В принципі процедура примусового управління складається з трьох процедурних етапів:

• Процедура ініціювання
• Процедура управління
• Процедура розподілу

Процедура ініціювання

Процедура примусового управління починається, як і будь-яка процедура виконання, з заяви про виконання. Кредитор тим самим звертається до суду з проханням про проведення примусового управління щодо певної нерухомості або іншого об’єкта, що підлягає виконанню.

Якщо суд дозволяє примусове управління, це відмічається в книзі. Цей запис забезпечує, щоб примусове управління діяло також щодо пізніших набувачів нерухомості.

Ухвала про дозвіл вручається як кредитору, так і боржнику. З цього моменту розпорядження боржника щодо нерухомості, які виходять за межі звичайного управління, є недійсними щодо кредиторів.

Одночасно стягувачу доручається протягом строку не менше чотирьох тижнів внести авансовий платіж витрат. Він служить для забезпечення мінімальної винагороди призначеного пізніше примусового управителя.

Як тільки авансовий платіж витрат надійшов, суд призначає управителя. Додатково боржника повідомляють, що він сам не може більше здійснювати жодних управлінських дій і не може втручатися в завдання управителя.

Рішення про призначення надсилається кільком органам, включаючи кредитора, боржника, адміністратора, а також органи, відповідальні за податки та збори на нерухомість. Крім того, в Ediktsdatei здійснюється публічне оголошення.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Примусове управління не впливає на субстанцію нерухомості, а на її поточне використання та доходи, і робить їх придатними для задоволення вимоги, що підлягає виконанню.“

Процедура управління

У процедурі управління здійснюється власне примусове управління нерухомістю призначеним примусовим управителем. Він бере на себе поточне ведення, стягує доходи і забезпечує, щоб усі управлінські кроки здійснювалися відповідно до вимог Порядку виконання.

Дозвіл на примусове управління спочатку нічого не змінює в існуючих договорах оренди. Проте управитель має певні повноваження:

• Він може розірвати існуючі договори відповідно до загальних правових норм
• Подати позов про виселення
• Укладати нові договори оренди на звичайний термін

Для рішень, які не належать до звичайного управління, управитель потребує згоди суду виконання. До них належать зокрема:

• Укладення довгострокових договорів оренди, які виходять за межі очікуваного терміну примусового управління
• Здача в оренду всієї нерухомості або окремих її частин
• Здача в оренду доходів від нерухомості шляхом публічного аукціону

Діяльність управителя контролюється судом виконання. Суд може давати йому вказівки, отримувати звіти та роз’яснення, перевіряти документи та самостійно проводити необхідні дослідження.

Процедура розподілу

У процедурі розподілу розподіляються доходи нерухомості, отримані під час примусового управління. Ці доходи служать спочатку для покриття витрат управління, а потім для задоволення стягувача та інших уповноважених осіб.

Витрати, пов’язані з управлінням та звичайним економічним використанням нерухомості, управитель може покривати безпосередньо з доходів. До них належать, наприклад, експлуатаційні витрати або необхідні витрати поточного господарювання. Ці витрати покриваються отже без додаткової процедури.

Лише надлишки доходів, що залишаються після вирахування цих управлінських витрат, розподіляються. Розподіл здійснюється судом виконання.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „У процесі розподілу отримані доходи спочатку використовуються для покриття адміністративних витрат, а потім для задоволення вимог правомочних кредиторів.“

Припинення примусового управління

Примусове управління може бути припинено з кількох причин. Припинення може відбутися або з ініціативи суду, або за заявою. Суд припиняє примусове управління, як тільки всі вимоги разом із додатковими зборами погашені. Боржник також може сам подати заяву про припинення.

Примусове управління також підлягає припиненню, якщо продовження спричинило б особливі витрати, які не можуть бути покриті з доходів, або якщо за обставинами не очікується достатніх доходів.

Ваші переваги з адвокатською підтримкою

Адвокат супроводжує вас протягом усього процесу примусового управління та гарантує, що ви правильно виконаєте всі формальні вимоги. Він належним чином подає заяву про стягнення, своєчасно надає необхідні докази та контролює кожен крок процесу. Це дозволяє кредиторам ефективно стягувати свої вимоги та уникати затримок або помилок.

Як боржник Ви отримуєте правовий захист, точно розумієте свої обов’язки та своєчасно реагуєте на судові заходи.

• Супровід протягом всієї процедури примусового управління
• Правомірне виконання всіх необхідних кроків
• Захист ваших прав та інтересів

Часті запитання – FAQ