Договір оренди

Договір оренди

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Оренда vs найм – хіба це не одне й те саме?

Аж ніяк. У той час як у законодавстві про оренду – і, отже, для договору оренди – існує багато законодавчих положень, це не стосується договору оренди підприємства. Навіть ті нечисленні законодавчі норми, які існують, зазвичай можуть бути змінені за договором і, таким чином, до певної міри обійдені. Це дивно, оскільки на практиці оренда підприємства має величезне значення.

Хто є орендодавцем?

На практиці може статися так, що власник об’єкта оренди не є фактичним орендодавцем. У таких ситуаціях важливо з’ясувати, яка угода про використання існує між власником та орендодавцем, і чи взагалі можлива оренда.

Оренда чи оренда підприємства?

Ви хочете «передати» існуючий бізнес (включаючи клієнтську базу та інвентар) третій стороні без продажу? У цьому випадку маємо типовий договір оренди підприємства.

Договір оренди, безумовно, існує, коли здаються в оренду лише «порожні» приміщення.

Важливо:

Якщо орендар купує все обладнання (часто у формі «компенсації інвестицій»), це може становити купівлю бізнесу. Це означає, що покупець бере на себе всі зобов’язання попередника. У такому випадку рекомендується скласти детальний договір купівлі-продажу та чітко врегулювати наявні старі борги.

Безстроковий чи строковий?

Безстроковий договір оренди підприємства може бути розірваний будь-якою стороною без зазначення причин з дотриманням узгоджених термінів та дат, а за відсутності домовленості – з шестимісячним терміном попередження до середини календарного року. Узгодження договірної відмови від розірвання на певний період може бути доцільним і необхідним для захисту орендаря, особливо якщо він здійснив інвестиції.

Законодавчого захисту від розірвання договору не існує.

Строковий договір означає, що протягом терміну дії ні орендодавець, ні орендар не можуть його розірвати. Однак дозволяється договірно узгодити можливість розірвання додатково до обмеження строку.

Обов’язки з утримання

Чіткого правового регулювання обов’язків з утримання не існує. В принципі, існує широка свобода договору – таким чином, обов’язки з утримання можуть бути індивідуально узгоджені між сторонами.

Перебудови

В принципі, перебудови законодавчо не дозволені. Тому заплановані перебудови завжди повинні бути врегульовані або дозволені в договорі оренди підприємства.

Повернення об’єкта оренди

Об’єкт оренди завжди повинен бути повернутий у стані, в якому він був отриманий, з урахуванням природного зносу.

Компенсація інвестицій

Компенсація інвестицій (наприклад, за перейняте обладнання) на практиці зазвичай виключається. Якщо сторони погоджуються, що компенсація інвестицій повинна бути виплачена, це слід чітко зазначити в договорі.

У цьому контексті особливо важливо забезпечити, щоб положення були сформульовані таким чином, щоб з юридичної точки зору це був чистий договір оренди підприємства, а не купівля бізнесу.

Експлуатаційні витрати

Оскільки відсутнє як законодавче регулювання, так і законодавче визначення експлуатаційних витрат, експлуатаційні витрати повинні бути вичерпно (не: «зокрема») визначені та перераховані в договорі оренди підприємства, а також узгоджений спосіб розрахунку (наприклад, щомісячні паушальні суми з щорічним перерахунком до червня наступного року).

Орендна плата

Рекомендується встановити точне положення щодо орендної плати, оскільки її не можна змінити в односторонньому порядку після укладення договору. Індексація дозволена, якщо це передбачено договором.

Договори

Договори (такі як трудові договори існуючих працівників) зазвичай не переходять автоматично до орендаря. Якщо це бажано, обов’язково потрібна чітка договірна угода.