Kontrata e qirasë së biznesit

Kontrata e qirasë së biznesit

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Qiraja e biznesit kundrejt qirasë së pronës – a nuk është e njëjta gjë?

Aspak. Ndërsa në të drejtën e qirasë së pronës – dhe rrjedhimisht edhe për kontratën e qirasë së pronës – ekzistojnë dispozita të shumta ligjore, kjo nuk vlen për qiranë e biznesit. Edhe ato pak rregullore ligjore që ekzistojnë, në përgjithësi mund të ndryshohen me kontratë dhe kështu të anashkalohen deri në një farë mase. Kjo është befasuese, duke marrë parasysh rëndësinë e madhe që ka qiraja e biznesit në praktikë.

Kush është qiradhënësi i biznesit?

Në praktikë, mund të ndodhë që pronari i një objekti të dhënë me qira biznesi të mos jetë qiradhënësi i vërtetë. Në konstelacione të tilla, është e rëndësishme të sqarohet se çfarë marrëveshjeje përdorimi ekziston midis pronarit dhe qiradhënësit të biznesit dhe nëse një dhënie me qira biznesi është fare e mundur.

Qira e pronës apo qira e biznesit?

Dëshironi të “transferoni” një biznes ekzistues (përfshirë bazën e klientëve dhe inventarin) te një palë e tretë pa e shitur? Në këtë rast, kemi të bëjmë me një kontratë tipike qiraje biznesi.

Një kontratë qiraje pronash ekziston në çdo rast kur jepen me qira vetëm ambiente “bosh”.

E rëndësishme:

Nëse qiramarrësi i biznesit blen të gjithë inventarin (shpesh nëpërmjet një “kompensimi investimi”), kjo mund të përbëjë një blerje biznesi. Kjo bën që blerësi të marrë përsipër të gjitha detyrimet e paraardhësit. Në një rast të tillë, rekomandohet të hartohet një kontratë e detajuar shitjeje dhe të rregullohen saktësisht borxhet e vjetra ekzistuese.

Pa afat apo me afat të caktuar?

Një kontratë qiraje biznesi pa afat mund të ndërpritet nga të dyja palët pa dhënë arsye, duke respektuar afatet dhe datat e dakorduara, ose, pa marrëveshje, me një afat njoftimi prej 6 muajsh deri në gjysmën e vitit kalendarik. Marrëveshja për heqjen dorë kontraktuale nga ndërprerja për një periudhë të caktuar mund të jetë e dobishme dhe e nevojshme për të siguruar qiramarrësin e biznesit, veçanërisht nëse ai ka bërë investime.

Nuk ka mbrojtje ligjore kundër ndërprerjes.

Një kontratë me afat të caktuar do të thotë se as qiradhënësi i biznesit dhe as qiramarrësi i biznesit nuk mund ta ndërpresin atë gjatë periudhës së caktuar. Megjithatë, është e lejueshme të bihet dakord kontraktualisht për një mundësi ndërprerjeje përveç afatit të caktuar.

Detyrimet e mirëmbajtjes

Nuk ekziston një rregullore ligjore e qartë për detyrimet e mirëmbajtjes. Në parim, mbizotëron gjerësisht liria kontraktuale – prandaj, detyrimet e mirëmbajtjes mund të dakordohen individualisht midis palëve.

Ndryshimet strukturore

Në parim, ndryshimet strukturore nuk lejohen me ligj. Prandaj, ndryshimet strukturore tashmë të planifikuara duhet të rregullohen ose lejohen gjithmonë në kontratën e qirasë së biznesit.

Kthimi i objektit të qirasë së biznesit

Objekti i qirasë së biznesit duhet të kthehet gjithmonë në gjendjen në të cilën është marrë, duke marrë parasysh amortizimin natyror.

Kompensimi i investimit

Një kompensim investimi (p.sh., për inventarin e marrë) në praktikë zakonisht përjashtohet. Nëse është vullneti i përbashkët i palëve që të paguhet një kompensim investimi, atëherë duhet të bëhet një marrëveshje e qartë kontraktuale.

Pikërisht në këtë kontekst, duhet të sigurohet që rregulloret të hartohen në mënyrë të tillë që, nga pikëpamja ligjore, të kemi të bëjmë me një kontratë të pastër qiraje biznesi dhe jo me një blerje biznesi.

Shpenzimet operative

Meqenëse mungon një rregullore ligjore, si dhe një përkufizim ligjor i shpenzimeve operative, këto shpenzime duhet të përkufizohen dhe listohen në mënyrë përfundimtare (jo: “në veçanti”) në kontratën e qirasë së biznesit, si dhe të dakordohet një mënyrë llogaritjeje (p.sh., shuma fikse mujore me kompensim vjetor deri në qershor të vitit pasardhës).

Qiraja e biznesit

Rekomandohet të bëhet një rregullim i saktë për qiranë e biznesit, pasi kjo nuk mund të ndryshohet më në mënyrë të njëanshme më pas. Një përshtatje me indeksin është e lejueshme nëse kjo është rënë dakord me kontratë.

Kontratat

Kontratat (si p.sh. kontratat e punës së punonjësve ekzistues) në parim nuk kalojnë automatikisht te qiramarrësi i biznesit. Nëse kjo dëshirohet, është e nevojshme një marrëveshje e qartë kontraktuale.