Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin

Pri nakupu zemljišča ali nepremičnine v Avstriji nastane obveznost plačila davka na promet nepremičnin. Ta davčna obveznost ne zadeva le klasičnih kupoprodajnih pogodb, temveč tudi neodplačne prenose, kot so darila in dediščine.

De davek na promet nepremičnin (GrESt) je enkraten davek, ki nastane pri vsaki pridobitvi domačih zemljišč.

Predmet davka na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin po 2. členu GrEStG zajema izključno pridobitev domačih zemljišč, vključno z njihovimi civilnopravnimi dodatki. Pod to se razume zlasti:

• Zemljišče
• Stavbe
• Prirastki in pripadnosti
• Stavbne pravice
• Superedifikati

K zemljišču ne spadajo:

• Stroji in tehnične naprave, ki pripadajo obratu
• Drugi premični inventar

Pridobitni posli

Davku na promet nepremičnin je podvržena odplačna ali neodplačna pridobitev domačih zemljišč.

Sem spadajo zlasti naslednji pridobitni posli:

• Pridobitev lastnine z nakupom, zamenjavo, dedovanjem, nujnim deležem ali priposestvovanjem
• Pridobitev ekonomske razpolagalne moči, npr. fiduciarno razmerje
• Pridobitni posli v zvezi z osebnimi in kapitalskimi družbami

Poleg tega pa zakon pozna dva posebna dejanska stanja, ki sta relevantna izključno pri podjetniških strukturah: davek na promet nepremičnin za podjetja.

Davčne oprostitve pri nakupu nepremičnin

Zakon o davku na promet nepremičnin pozna številne oprostitve. Oproščeni so naslednji pridobitni posli:

Prenos stanovanja med partnerjema

Zakonski ali registrirani partnerji imajo pri skupni pridobitvi ali dedovanju stanovanja korist od davčne olajšave za 150 m² bivalne površine. Za to je treba upoštevati določena pravila glede prebivališča in uporabe.

Bagatelna meja

Davek ne nastane, če je davčna osnova pod 1.100 €. Pri določenih delitvah zemljišč velja meja 2.000 €.

Spodbujanje nepridobitnih, dobrodelnih in cerkvenih namenov

Neodplačni prenosi na nepridobitne, dobrodelne ali cerkvene ustanove so oproščeni. Tudi prenosi, ki so posledica uradnega ukrepa za prostorsko načrtovanje ali urejanje stavbnih zemljišč, so oproščeni davka, vendar le, če niso bili prostovoljno dogovorjeni.

Stvarna delitev

Tudi pri stvarni delitvi, torej razdelitvi skupnega zemljišča na posamezno lastnino, je lahko prisotna oprostitev. Pogoj je, da vsak solastnik prejme le vrednost, ki ustreza njegovemu prvotnemu deležu.

Uradni poseg

Če se zemljišče prenese z razlastitvijo ali za preprečitev uradnega posega, prav tako ne nastane davek.

Davčna osnova

Davčna osnova davka na promet nepremičnin se določa glede na to, kakšna vrsta zemljišča se prenaša in v kakšni pravni ali ekonomski povezavi je pridobitni posel. Načeloma se davek izračuna glede na protidajatev, torej glede na to, kar se dejansko porabi za zemljišče.

V določenih primerih pa se ne uporablja protidajatev, temveč vrednost zemljišča ali enotna vrednost, zlasti pri prenosih v družinskem krogu ali pri neodplačnih poslih, kot so dedovanje ali prenos nujnega deleža. Enotna vrednost se kot davčna osnova uporablja izključno pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih.

Če zemljišče spada v premoženje nepremičninske družbe, je obvezno uporabiti splošno vrednost kot davčno osnovo. To je treba dokazati z izvedenskim mnenjem ali primerljivimi dokazili.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Davek na promet nepremičnin in vpisna taksa

Pri nakupu nepremičnine praviloma nastane davek na promet nepremičnin v višini 3.5% kupnine. Če se pridobitev opravi med bližnjimi sorodniki, se davčna stopnja zniža na 2%.

Poleg davka na promet nepremičnin je pri vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo treba plačati vpisno takso v višini 1.1% kupnine. Ta tako imenovana vpisna taksa zapade skupaj z vpisom in je obvezna.

Davčna obveznost in davčni zavezanec

Davek na promet nepremičnin nastane, takoj ko pogodbene stranke pravno veljavno zaključijo pridobitev. Davčni zavezanci so načeloma vse osebe, vpletene v pridobitni posel, to sta praviloma kupec in prodajalec.

Poleg običajnega primera sklenitve pogodbe Zakon o davku na promet nepremičnin ureja tudi posebne izjeme, na primer pri dediščinah, volilih ali darilih za primer smrti. V teh primerih nastane davčna obveznost ob drugačnem času.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Plačilo davka na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin se plača bodisi z samoprijavo bodisi z davčno napovedjo. Obe možnosti mora izvesti odvetnik ali notar.

De samoprijava ponuja prednost, da bistveno pospeši pridobitev zemljišča. Prek zastopnika strank se ne izvede le prijava in plačilo davka preko FinanzOnline, temveč tudi preverjanje, katera davčna stopnja velja, ali je oprostitev možna in katera davčna osnova se uporablja v posameznem primeru.

Pravočasno in pravilno plačilo je pogoj za vpis v zemljiško knjigo. Brez njega se lastninska pravica ne more prenesti.

Potrdilo o neoporečnosti po 160. členu BAO

Finančni urad izda potrdilo o neoporečnosti v skladu z § 160 BAO. S tem finančni urad potrjuje, da je bil davek na promet nepremičnin v celoti in pravilno plačan ali da takšen davek ne nastane.

To potrdilo je pogoj za to, da zemljiškoknjižno sodišče vpiše prenos lastništva. Brez tega potrdila se zemljiškoknjižni postopek prekine.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Davek na promet nepremičnin se na prvi pogled zdi jasno urejen, vendar se v praksi izkaže, da majhne napake hitro vodijo do nepotrebne davčne obremenitve ali zamud pri zemljiški knjigi. Zgodnje pravno svetovanje zagotavlja varnost.

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ