Impozitul pe transferul de proprietate

Impozitul pe transferul de proprietate

La cumpărarea unui teren sau a unei proprietăți imobiliare, în Austria se aplică impozitul pe transferul de proprietate imobiliară. Această obligație fiscală nu se referă doar la contractele de vânzare clasice, ci și la transferurile gratuite, cum ar fi donațiile și moștenirile.

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară (GrESt) este un impozit unic, care se aplică la fiecare achiziție de terenuri interne.

Obiectul impozitului pe transferul de proprietate imobiliară

Conform § 2 GrEStG, impozitul pe transferul de proprietate imobiliară acoperă exclusiv achiziția de terenuri pe teritoriul național, inclusiv accesoriile acestora conform dreptului civil. Acesta include în special:

• Terenul
• Clădiri
• Creștere și apartenență
• Drepturi de construcție
• Superedificate

Nu fac parte din teren:

• Mașini și instalații tehnice care aparțin unei exploatații
• Alt inventar mobil

Operațiuni de achiziție

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se aplică achiziției cu titlu oneros sau gratuit de terenuri interne.

Acestea includ în special următoarele operațiuni de achiziție:

• Dobândirea proprietății prin cumpărare, schimb, moștenire, cotă-parte obligatorie sau uzucapiune
• Dobândirea puterii economice de dispoziție, de ex. fiducia
• Operațiuni de achiziție în legătură cu societăți de persoane și de capital

În plus, legea cunoaște două situații speciale, care sunt relevante exclusiv pentru structurile antreprenoriale: impozitul pe transferul de proprietate imobiliară pentru întreprinderi.

Scutiri de impozit la cumpărarea de proprietăți imobiliare

Legea privind impozitul pe transferul de proprietate imobiliară cunoaște o multitudine de scutiri. Sunt scutite următoarele operațiuni de achiziție:

Transferul de locuințe între parteneri

Soții sau partenerii înregistrați beneficiază de o sumă scutită pentru o suprafață utilă de locuit de 150 m² la achiziționarea sau moștenirea în comun a unei locuințe. În acest scop, trebuie respectate anumite reguli de domiciliu și utilizare.

Limită minimă

Nu se aplică impozit dacă baza de evaluare este sub 1.100 €. Pentru anumite împărțiri de terenuri, se aplică limita de 2.000 €.

Promovarea scopurilor non-profit, caritabile și ecleziastice

Transferurile gratuite către instituții non-profit, caritabile sau ecleziastice sunt scutite. De asemenea, sunt scutite de impozit transferurile care au loc printr-o măsură administrativă de amenajare a teritoriului sau de proiectare a terenurilor de construcție, dar numai dacă acestea nu au fost convenite în mod voluntar.

Împărțire reală

Și în cazul unei împărțiri reale, adică împărțirea unui teren comun în proprietate individuală, poate exista o scutire. Condiția este ca fiecare coproprietar să primească doar valoarea care corespunde cotei sale inițiale.

Intervenție administrativă

Dacă un teren este transferat prin expropriere sau pentru a evita o intervenție administrativă, de asemenea, nu se aplică niciun impozit.

Bază de evaluare

Baza de evaluare a impozitului pe transferul de proprietate imobiliară depinde de tipul de teren care este transferat și de contextul juridic sau economic în care se află operațiunea de achiziție. În principiu, impozitul se calculează pe baza contraprestației, adică a ceea ce se cheltuie efectiv pentru teren.

În anumite cazuri, totuși, nu se aplică contraprestația, ci valoarea terenului sau valoarea unitară, în special în cazul transferurilor în cadrul familiei sau în cazul operațiunilor gratuite, cum ar fi moștenirea sau transferul cotei-părți obligatorii. Valoarea unitară se aplică drept bază de evaluare exclusiv pentru terenurile agricole și forestiere.

Dacă terenul aparține patrimoniului unei societăți imobiliare, este obligatoriu să se utilizeze valoarea justă ca bază de evaluare. Aceasta trebuie dovedită printr-un raport de expertiză sau dovezi comparabile.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară și taxa de înregistrare

La cumpărarea unei proprietăți imobiliare, de regulă, se aplică impozitul pe transferul de proprietate imobiliară în valoare de 3,5% din prețul de cumpărare. Dacă achiziția are loc între rude apropiate, cota de impozitare se reduce la 2%.

Suplimentar față de impozitul pe transferul de proprietate imobiliară, la înregistrarea dreptului de proprietate în cartea funciară trebuie plătită o taxă de înregistrare de 1,1% din prețul de cumpărare. Această așa-numită taxă de intabulare devine scadentă odată cu înregistrarea și este obligatorie.

Debitul fiscal și debitorul fiscal

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se naște de îndată ce părțile contractante finalizează achiziția cu efect juridic. Debitori fiscali sunt, în principiu, toate persoanele implicate în operațiunea de achiziție, adică, de regulă, cumpărătorul și vânzătorul.

Pe lângă cazul standard al încheierii contractului, legea privind impozitul pe transferul de proprietate imobiliară reglementează și excepții speciale, de exemplu, în cazul moștenirilor, legatelor sau donațiilor în caz de deces. În aceste cazuri, debitul fiscal se naște la un moment diferit.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Vărsarea impozitului pe transferul de proprietate imobiliară

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară se varsă fie prin autocalculare, fie prin depunerea unei declarații fiscale. Ambele variante trebuie efectuate de un avocat sau notar.

Autocalcularea oferă avantajul că accelerează semnificativ achiziția terenului. Prin intermediul reprezentantului părților nu se efectuează doar raportarea și plata impozitului prin FinanzOnline, ci și verificarea cotei de impozitare aplicabile, dacă este posibilă o scutire și ce bază de evaluare trebuie aplicată în fiecare caz în parte.

Vărsarea corectă și la timp este o condiție prealabilă pentru înregistrarea în cartea funciară. Fără aceasta, dreptul de proprietate nu poate fi transferat.

Certificat de conformitate conform § 160 BAO

Administrația fiscală eliberează un certificat de conformitate conform § 160 BAO. Prin aceasta, administrația fiscală confirmă că impozitul pe transferul de proprietate imobiliară a fost plătit integral și corect sau că nu se aplică un astfel de impozit.

Acest certificat este o condiție prealabilă pentru ca instanța de carte funciară să înregistreze transferul de proprietate. Fără această confirmare, procedura de carte funciară este întreruptă.

Avantajele dumneavoastră cu asistență juridică

Impozitul pe transferul de proprietate imobiliară pare a fi reglementat clar la prima vedere, dar în practică se dovedește că mici erori pot duce rapid la o povară fiscală inutilă sau la întârzieri la cartea funciară. O consultanță juridică timpurie creează siguranță.

Întrebări frecvente – FAQ