Varainsiirtovero

Varainsiirtovero

Kiinteistön tai kiinteistöomaisuuden oston yhteydessä Itävallassa peritään kiinteistövero. Tämä verovelvollisuus ei koske ainoastaan perinteisiä kauppasopimuksia, vaan myös vastikkeettomia luovutuksia, kuten lahjoituksia ja perintöjä.

Die Kiinteistövero (GrESt) on kertaluonteinen vero, joka peritään jokaisesta kotimaisen kiinteistön hankinnasta.

Kiinteistöveron kohde

Kiinteistövero koskee GrEStG:n 2 §:n mukaan yksinomaan kotimaisten kiinteistöjen hankintaa, mukaan lukien niiden siviilioikeudelliset lisävarusteet. Tällä tarkoitetaan erityisesti:

• Maa-alueet
• Rakennukset
• Lisärakennukset ja tarvikkeet
• Rakennusoikeudet
• Superedifikaatit

Eivät kuulu kiinteistöön:

• Koneet ja tekniset laitteet, jotka kuuluvat yritykseen
• Muu irtain kalusto

Hankintatapahtumat

Kiinteistöveron alainen on vastikkeellinen tai vastikkeeton kotimaisten kiinteistöjen hankinta.

Näihin kuuluvat erityisesti seuraavat hankintatapahtumat:

• Omistusoikeuden hankinta kaupalla, vaihdolla, perinnöllä, lakiosalla tai saannolla
• Taloudellisen määräysvallan hankinta, esim. trusti
• Henkilö- ja pääomayhtiöihin liittyvät hankintatapahtumat

Lisäksi laki tuntee kuitenkin kaksi erityistä tapausta, jotka ovat merkityksellisiä ainoastaan yritysrakenteissa: yritysten kiinteistövero.

Verovapautukset kiinteistön ostossa

Kiinteistöverolaissa on useita vapautuksia. Vapautettuja ovat seuraavat hankintatapahtumat:

Asunnon luovutus kumppaneiden kesken

Puolisot tai rekisteröidyt kumppanit hyötyvät yhteisen asunnon hankinnassa tai perinnössä 150 m²:n asuinneliömetrin verovapaasta määrästä. Tätä varten on noudatettava tiettyjä asumis- ja käyttöehtoja.

Vähimmäisraja

Verotusta ei peritä, jos verotusperuste on alle 1 100 €. Tietyissä kiinteistönjaoissa raja on 2 000 €.

Tuki yleishyödyllisille, hyväntekeväisyys- ja kirkollisille tarkoituksille

Vastikkeettomat luovutukset yleishyödyllisille, hyväntekeväisyys- tai kirkollisille laitoksille ovat verovapaita. Myös luovutukset, jotka tapahtuvat viranomaisen toimenpiteenä kaavoituksen tai rakennusmaan suunnittelun yhteydessä, ovat verovapaita, mutta vain, jos niitä ei ole vapaaehtoisesti sovittu.

Fyysinen ositus

Myös kiinteistön jakamisessa, eli yhteisen kiinteistön jakamisessa yksittäisomistukseen, voi olla vapautus. Edellytyksenä on, että jokainen yhteisomistaja saa vain sen arvon, joka vastaa hänen alkuperäistä osuuttaan.

Viranomaistoimenpide

Jos kiinteistö luovutetaan pakkolunastuksen tai viranomaistoimenpiteen välttämiseksi, veroa ei myöskään peritä.

Verotusperuste

Kiinteistöveron verotusperuste määräytyy sen mukaan, minkä tyyppinen kiinteistö luovutetaan ja missä oikeudellisessa tai taloudellisessa yhteydessä hankintatapahtuma on. Periaatteessa vero lasketaan vastikkeen, eli sen perusteella, mitä kiinteistöstä todella maksetaan.

Tietyissä tapauksissa sovelletaan kuitenkin vastikkeen sijasta kiinteistön arvoa tai yhtenäisarvoa, erityisesti perheen sisäisissä luovutuksissa tai vastikkeettomissa tapahtumissa, kuten perinnöissä tai lakiosan luovutuksissa. Yhtenäisarvoa sovelletaan verotusperusteena ainoastaan maa- ja metsätalouskiinteistöihin.

Jos kiinteistö kuuluu kiinteistöyhtiön omaisuuteen, on käypä arvo pakollisesti otettava verotusperusteeksi. Tämä on osoitettava asiantuntijalausunnolla tai vastaavilla todisteilla.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Kiinteistövero ja rekisteröintimaksu

Kiinteistön oston yhteydessä peritään yleensä kiinteistövero 3,5 % kauppahinnasta. Jos hankinta tapahtuu läheisten sukulaisten kesken, verokanta alenee 2 %:iin.

Kiinteistöveron lisäksi omistusoikeuden kirjaamisesta kiinteistörekisteriin on maksettava rekisteröintimaksu 1,1 % kauppahinnasta. Tämä niin kutsuttu kirjaamismaksu erääntyy yhdessä kirjaamisen kanssa ja on pakollinen.

Verovelka ja verovelvollinen

Kiinteistövero syntyy heti, kun sopimuspuolet saattavat hankinnan oikeudellisesti voimaan. Verovelvollisia ovat periaatteessa kaikki hankintatapahtumaan osallistuvat henkilöt, eli yleensä ostaja ja myyjä.

Sopimuksen tekemisen yleisen tapauksen lisäksi kiinteistöverolaissa säädetään myös erityisistä poikkeuksista, esimerkiksi perinnöissä, testamenteissa tai kuolemanvaraisissa lahjoituksissa. Näissä tapauksissa verovelka syntyy eri ajankohtana.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Kiinteistöveron maksaminen

Kiinteistövero maksetaan joko itse laskien tai veroilmoituksella. Molemmat vaihtoehdot on toteutettava asianajajan tai notaarin toimesta.

Itse laskeminen tarjoaa edun, että se nopeuttaa merkittävästi kiinteistön hankintaa. Osapuolten edustajan kautta tapahtuu paitsi veron ilmoittaminen ja maksaminen FinanzOnline-palvelun kautta, myös tarkistus siitä, mikä verokanta on voimassa, onko vapautus mahdollinen ja mikä verotusperuste yksittäistapauksessa on sovellettava.

Oikea-aikainen ja oikea maksaminen on edellytys kiinteistörekisteriin kirjaamiselle. Ilman sitä omistusoikeutta ei voida siirtää.

Esteettömyystodistus BAO:n 160 §:n mukaisesti

Verohallinto antaa esteettömyystodistuksen BAO:n 160 §:n mukaisesti. Tällä verohallinto vahvistaa, että kiinteistövero on maksettu kokonaan ja oikein tai että sitä ei peritä.

Tämä todistus on edellytys sille, että kiinteistörekisterituomioistuin kirjaa omistusoikeuden siirron. Ilman tätä vahvistusta kiinteistörekisterimenettely keskeytetään.

Edunne asianajajan tuella

Kiinteistövero vaikuttaa ensi silmäyksellä selkeästi säännellyltä, mutta käytännössä pienet virheet johtavat nopeasti tarpeettomaan verorasitukseen tai viivästyksiin kiinteistörekisterissä. Varhainen asianajajan neuvonta luo varmuutta.

Usein kysytyt kysymykset – UKK