Pachtovní smlouva

Pachtovní smlouva

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pacht vs. Miete – není to totéž?

V žádném případě. Zatímco v nájemním právu – a tedy i pro nájemní smlouvu – existuje řada zákonných ustanovení, u pachtu tomu tak není. Dokonce i těch několik málo zákonných úprav, které existují, lze zpravidla smluvně změnit, a tím do určité míry obejít. To je o to překvapivější, že pacht má v praxi obrovský význam.

Kdo je propachtovatel?

V praxi se může docela dobře stát, že vlastník pachtovního objektu není skutečným propachtovatelem. V takovýchto konstelacích je důležité objasnit, jaká dohoda o užívání existuje mezi vlastníkem a propachtovatelem a zda je pacht vůbec možný.

Miete oder Pacht?

Chcete stávající podnik (včetně zákaznické základny a inventáře) „předat“ třetí osobě, aniž byste jej prodali? V tomto případě se jedná o typickou pachtovní smlouvu.

Nájemní smlouva je v každém případě dána tehdy, pokud jsou pronajímány pouze „prázdné“ prostory.

Důležité:

Pokud pachtýř koupí celý inventář (často formou „odstupného za investice“), může to představovat koupi podniku. To má za následek, že nabyvatel přebírá veškeré závazky předchůdce. V takovém případě se doporučuje vypracovat podrobnou kupní smlouvu a přesně upravit stávající staré dluhy.

Na dobu neurčitou nebo určitou?

Pachtovní smlouvu na dobu neurčitou může vypovědět kterákoli ze stran bez udání důvodu při dodržení dohodnutých lhůt a termínů, bez dohody se 6měsíční lhůtou ke konci kalendářního pololetí. Dohoda o smluvním vzdání se práva na výpověď na určité období může být smysluplná a nezbytná k zajištění pachtýře, zejména pokud provedl investice.

Neexistuje žádná zákonná ochrana před výpovědí.

Smlouva na dobu určitou znamená, že po dobu trvání doby určitosti nemůže vypovědět ani propachtovatel, ani pachtýř. Je však přípustné smluvně dohodnout možnost výpovědi kromě doby určitosti.

Povinnosti údržby

Právně jasná úprava povinností údržby neexistuje. V zásadě panuje do značné míry smluvní volnost – povinnosti údržby tak mohou být mezi stranami individuálně dohodnuty.

Přestavby

Přestavby nejsou v zásadě zákonem povoleny. Již plánované přestavby by proto měly být vždy upraveny, resp. povoleny v pachtovní smlouvě.

Vrácení pachtovního objektu

Pachtovní objekt je v zásadě vždy nutné vrátit ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k přirozenému opotřebení.

Odstupné za investice

Odstupné za investice (např. za převzatý inventář) je v praxi zpravidla vyloučeno. Pokud by bylo shodnou vůlí stran, že má být odstupné za investice dlužné, měla by být uzavřena výslovná smluvní dohoda.

Právě v této souvislosti je mimochodem třeba dbát na to, aby úpravy byly koncipovány tak, aby z právního hlediska existovala pouze pachtovní smlouva, a nikoli koupě podniku.

Provozní náklady

Protože chybí zákonná úprava stejně jako zákonná definice provozních nákladů, měly by být provozní náklady v pachtovní smlouvě definovány a vyjmenovány taxativně (nikoli: „zejména“) a měl by být dohodnut režim vyúčtování (např. měsíční paušální částky s ročním vyúčtováním do června následujícího roku).

Pachtovné

Doporučuje se sjednat přesnou úpravu pachtovného, protože to nelze zpětně jednostranně změnit. Indexová úprava je přípustná, pokud byla smluvně dohodnuta.

Smlouvy

Smlouvy (jako např. pracovní smlouvy stávajících zaměstnanců) zpravidla automaticky nepřecházejí na pachtýře. Pokud je to žádoucí, je v každém případě nutná výslovná smluvní dohoda.