Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte "Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer untereinander."
Was versteht man unter einem Wohnungseigentumsvertrag?
Als Wohnungseigentümer ist man Miteigentümer einer Liegenschaft. Hierbei ist dies mit dem Recht des Wohnungseigentümers verbunden, eine bestimmte Wohnung auf dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen.
Wie wird Wohnungseigentum begründet?
Als Wohnungseigentum versteht man das im Grundbuch eingetragene Recht eines Miteigentümers eines Gebäudes, eine darin befindliche Wohneinheit, ein Geschäftslokal oder auch eine Garage ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.
Hierbei gibt es spezielle Bestimmungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind. Dabei kommt Wohnungseigentum meist bei der Neuerrichtung eines Wohnhauses zustande. Ferner kann ein Wohnungseigentum nur für eine natürliche oder juristische Person oder eine Eigentümerpartnerschaft von zwei Personen begründet werden.
Zunächst muss von der zuständigen Baubehörde bzw. einen Sachverständigen die Anzahl der Eigentumswohnungen festgelegt werden. In der Regel erfolgt dies aufgrund bereits baubewilligter Pläne und auf Antrag eines Eigentümers bzw. Käufers.
Nutzwertgutachten
Nach der Antragstellung wird ein Nutzwertgutachten erstellt. Dabei wird festgelegt, wie viele Liegenschaftsanteile jeweils mit den einzelnen Wohnungen verbunden sind. Hierbei wird der Nutzwert der Wohnung auf Basis der Nutzfläche ermittelt.
Außerdem werden für Wert erhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abschläge berechnet. Hierbei können sich diese z. B. aus der Größe, dem Ausstattungszustand, der Lage der Wohnung oder anderem ergeben.
Dabei kann dann nach Feststellung des Nutzwertes ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden. Hierbei räumen sich die Wohnungseigentümer dann gegenseitig das Nutzungs- und Verfügungsrecht an ihren Wohnungen ein.
Zwingende Voraussetzung
Der Abschluss bzw. das Vorliegen eines Wohnungseigentumsvertrages ist zwingende Voraussetzung, um den Wohnungseigentümer im Grundbuch eintragen zu können.
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