Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Kira vs İcar – bunlar aynı şey değil mi?

Kesinlikle değil. Kira hukukunda – dolayısıyla kira sözleşmesi için de – sayısız yasal düzenleme mevcut iken, icar için durum böyle değildir. Mevcut olan az sayıdaki yasal düzenleme bile genellikle sözleşme ile değiştirilebilir ve böylece belirli bir dereceye kadar atlatılabilir. Bu durum, icarın pratikte büyük önem taşıması açısından şaşırtıcıdır.

Kiralayan kimdir?

Pratikte, bir icar nesnesinin sahibinin asıl kiralayan olmadığı durumlar ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda, malik ile kiralayan arasında hangi kullanım anlaşmasının bulunduğunu ve icarın mümkün olup olmadığını açıklığa kavuşturmak önemlidir.

Kira mı İcar mı?

Mevcut bir işletmeyi (müşteri portföyü ve envanter dahil) satmadan üçüncü bir tarafa “devretmek” mi istiyorsunuz? Bu durumda tipik bir icar sözleşmesi söz konusudur.

Sadece “boş” alanların kiralandığı durumlarda kesinlikle kira sözleşmesi söz konusudur.

Önemli:

İcar alan tarafın tüm envanteri satın alması durumunda (genellikle “yatırım devri” yoluyla) bu bir işletme satışı teşkil edebilir. Bu durum, edinen tarafın önceki işletmecinin tüm yükümlülüklerini üstlenmesi sonucunu doğurur. Böyle bir durumda detaylı bir satış sözleşmesi hazırlanması ve mevcut eski borçların kesin olarak düzenlenmesi tavsiye edilir.

Süresiz mi Süreli mi?

Süresiz bir icar sözleşmesi, her iki taraf tarafından da sebep gösterilmeksizin, kararlaştırılan süre ve tarihler gözetilerek, anlaşma yoksa 6 aylık süre ile takvim yarıyılına kadar feshedilebilir. Belirli bir süre için sözleşmeli fesih feragati anlaşması, özellikle yatırım yapmış olan icar alan tarafın güvence altına alınması için mantıklı ve gerekli olabilir.

Yasal fesih koruması bulunmamaktadır.

Süreli sözleşme, süre boyunca ne kiralayanın ne de icar alanın fesih yapamayacağı anlamına gelir. Ancak sürelendirmeye ek olarak sözleşme ile fesih imkanının kararlaştırılması mümkündür.

Bakım Yükümlülükleri

Bakım yükümlülüklerine ilişkin hukuki açıdan net bir düzenleme mevcut değildir. Temel olarak geniş ölçüde sözleşme özgürlüğü hakimdir – bakım yükümlülükleri taraflar arasında bireysel olarak kararlaştırılabilir.

Tadilat

Temel olarak tadilat yasal açıdan izin verilmez. Planlanan tadilat bu nedenle her zaman icar sözleşmesinde düzenlenmeli veya izin verilmelidir.

İcar Nesnesinin İadesi

İcar nesnesi temel olarak her zaman doğal aşınma dikkate alınarak devralınan durumda iade edilmelidir.

Yatırım Devri

Yatırım devri (örneğin devralınan envanter için) pratikte genellikle hariç tutulur. Tarafların ortak iradesi yatırım devrinin borçlu olunması yönünde ise, burada açık bir sözleşmeli anlaşma yapılmalıdır.

Özellikle bu bağlamda, düzenlemelerin hukuki açıdan saf bir icar sözleşmesi olacak şekilde ve işletme satışı olmayacak şekilde tasarlanmasına dikkat edilmelidir.

İşletme Giderleri

Yasal düzenleme ve işletme giderlerinin yasal tanımı bulunmadığından, işletme giderleri icar sözleşmesinde kesin olarak (“özellikle” değil) tanımlanmalı ve sayılmalı, ayrıca bir hesaplama modu (örneğin takip eden yılın Haziran ayına kadar yıllık karşılıklı hesaplama ile aylık sabit tutarlar) kararlaştırılmalıdır.

İcar Bedeli

İcar bedeline ilişkin kesin düzenleme yapılması tavsiye edilir, çünkü bu sonradan tek taraflı olarak değiştirilemez. Endeks uyarlaması, sözleşme ile kararlaştırılmış ise mümkündür.

Sözleşmeler

Sözleşmeler (örneğin mevcut çalışanların hizmet sözleşmeleri gibi) temel olarak otomatik olarak icar alana geçmez. Bu isteniyorsa, kesinlikle açık bir sözleşmeli anlaşma gereklidir.