Zákon o prevode nehnuteľností v Salzburgu
Salzburg od 1. 3. 2023
Prechodné ustanovenia
Od 1. 3. 2023 platia v Salzburgu nové predpisy o prevode nehnuteľností. Ako prechodné pravidlá sa však staré ustanovenia ešte čiastočne používajú. Pre nasledujúce právne úkony sa staré ustanovenia ešte stále uplatňujú:
- Právne úkony, ktoré boli uzavreté pred nadobudnutím účinnosti zákona. Toto musí byť preukázané listinou.
- Pre dražbu pozemkov, ak bolo dražobné vyhlásenie vydané pred nadobudnutím účinnosti zákona.
- Za určitých podmienok pre nadobudnutie práva z dôvodu smrti
Zelené prevody nehnuteľností v spolkovej krajine Salzburg
Nadobudnutie pozemkov poľnohospodárskeho a lesného hospodárstva je v spolkovej krajine Salzburg v zásade podliehajúce schváleniu. Z tejto povinnosti schválenia sú vyňaté:
- Právne úkony v rámci rodiny
- Právne úkony, ktoré sú predmetom rozhodnutia v oblasti poľnohospodárskeho práva
- Právne úkony týkajúce sa pozemkov, ktoré sú zahrnuté do dohody podľa § 18 zákona o územnom plánovaní alebo predchádzajúceho ustanovenia. Tieto musia obsahovať označenie ako stavebný pozemok a nadobudnutie musí slúžiť na realizáciu cieľa územného rozvoja
- Právne úkony s Poľnohospodárskym opevňovacím družstvom Salzburg, regGenmbH, alebo so spoločnosťou Baulandsicherungsgesellschaft mbH ako nadobúdateľom práva, ak predaj pozemkov má poľnohospodársky alebo lesnícky účel. Tento účel musí byť výslovne uvedený v kúpnej zmluve.
- Právne úkony so spolkovou krajinou Salzburg alebo obcou ako nadobúdateľom práva, ak ide o pozemok ekologického významu v zmysle § 2 Salzburského zákona o ochrane prírody. Toto musí byť potvrdené znaleckým posudkom.
- Právne úkony, ktoré sa týkajú nezastavaných pozemkov s rozlohou pod 1 000 m² alebo ich častí, ak je nadobúdateľ vlastníkom susedného pozemku
- Právne úkony s obcou alebo spoločnosťou Baulandversicherungsgesellschaft mbH, ak pozemok prichádza do úvahy na označenie ako stavebný pozemok podľa rozvojového plánu obce. Realizácia územných rozvojových cieľov obce musí byť pritom výslovne potvrdená v kúpnej zmluve.
- Právne úkony so Salzburským fondom národného parku ako nadobúdateľom práva, ak sú pritom splnené ustanovenia Salzburského zákona o národnom parku z roku 2014.
- Výnimky z ustanovení §§ 13 a 15 zákona o rozdelení nehnuteľností
Na získanie súhlasu orgánu pre prevody nehnuteľností musia byť okrem iného splnené určité podmienky. Predovšetkým však musí právny úkon slúžiť na zachovanie roľníckeho poľnohospodárstva a lesného hospodárstva. Podmienky pre to by boli:
- Podnik, ktorý už nemôže byť samostatne výhodne udržiavaný, sa rozdelí
- Celý podnik sa prevádza
Rovnako existujú podľa § 9 S.GVG niektoré dôvody na zamietnutie súhlasu.
Sivé prevody nehnuteľností v spolkovej krajine Salzburg
Právny úkon nadobudnutia stavebných pozemkov v obciach/oblastiach s obmedzením druhého bývania je v spolkovej krajine Salzburg v zásade podliehajúci oznamovacej povinnosti. Z toho sú vyňaté:
- Právne úkony v rámci rodiny
- Právne úkony týkajúce sa pozemkov, ktoré slúžia na parkovanie motorových vozidiel
- Nadobudnutia pozemkov, ktoré majú rozlohu pod 100 m² a hraničia s pozemkom, ktorý je už vo vlastníctve nadobúdateľa
- Výnimky z ustanovení §§ 13 a 15 zákona o rozdelení nehnuteľností
- Právne úkony medzi spoluvlastníkmi na zmenu spoluvlastníckych podielov
Požadované oznámenie musí obsahovať:
- Písomné vyhotovenie kúpnej zmluvy
- V prípade zastupovania plnomocenstvo
- Vyhlásenie (pozri nižšie)
- V prípade výnimky z oznamovacej povinnosti takýto dôkaz
Oznamovacia povinnosť týkajúca sa bytov
Nadobudnutie práva k bytom je v zásade podliehajúce oznamovacej povinnosti. Pri tom musí byť podané vyhlásenie o tom, že byt sa bude používať ako hlavné bydlisko alebo ako rozšírenie existujúceho hlavného bydliska. Z toho sú vyňaté:
- Byty, ktoré boli stavebnoprávne schválené ako druhé bydliská
- Byty, ktoré boli pred 1. 3. 1993 už používané ako rekreačné byty
- Nadobudnutia práva územnými samosprávami
Oznamovacia povinnosť týkajúca sa turistických objektov a užívacích jednotiek
Nadobúdateľ práva má po nadobudnutí stavebných pozemkov, ktoré majú slúžiť na turistické účely, podať vyhlásenie orgánu pre prevody nehnuteľností. V ňom musí nadobúdateľ uviesť, že
- turistické využitie zostane zachované,
- v rámci určitej lehoty sa toto využitie skutočne začne alebo
- predmet sa bude používať ako hlavné bydlisko.
Prevody nehnuteľností pre cudzincov v spolkovej krajine Salzburg
Právny úkon nadobudnutia pozemku cudzincom je v spolkovej krajine Salzburg v zásade podliehajúci súhlasu a oznamovacej povinnosti.
Nasledujúce nadobudnutia práva nepodliehajú súhlasu:
- Právne úkony v rámci rodiny
- Právne úkony s manželmi/registrovanými partnermi ako spoločnými nadobúdateľmi práva, ak je jeden z nich rakúsky štátny príslušník alebo občan EÚ/EHP.
- Právne úkony do 2 rokov po zrušení manželstva/registrovaného partnerstva na rozdelenie majetku
- Právne úkony medzi spoluvlastníkmi na zmenu spoluvlastníckych podielov
- Výnimky z ustanovení §§ 13 a 15 zákona o rozdelení nehnuteľností
- Len oznamovacej povinnosti podliehajúce právne úkony
Na získanie súhlasu pre nadobudnutie pozemku sú potrebné určité podmienky:
- Podnik má byť trvalo usadený, rozšírený alebo prevzatý
- Druhé bydlisko v oblasti druhého bývania má byť založené
- Existujú osobitné verejné, kultúrne alebo sociálnopolitické záujmy na nadobudnutí práva
- Predmet má slúžiť ako hlavné bydlisko a nadobúdateľ práva je bývalý rakúsky štátny príslušník, ktorý ho nestratil v dôsledku odňatia
- Pozemok slúži na rozšírenie existujúceho bydliska alebo podniku
Nadobudnutia pozemkov sú pre zahraničné osoby rovnako podliehajúce oznamovacej povinnosti. V oznámení musí byť odôvodnený účel nadobudnutia a musí byť stanovená lehota užívania. Okrem oznámenia musí byť podané aj vyhlásenie o užívaní. Pri tom musí byť uvedené, od kedy sa zamýšľané užívanie začne.
Salzburg do 1. 3. 2023
Zelené prevody nehnuteľností v spolkovej krajine Salzburg
Nadobudnutie vlastníctva k poľnohospodárskemu a lesnému pozemku je v Salzburgu v zásade podliehajúce schváleniu.
Z toho sú vylúčené podľa § 3 S-GVG sú:
- Právne úkony medzi manželmi a registrovanými partnermi
- Právne úkony medzi spoluvlastníkmi
- Právne úkony, ktoré sú predmetom rozhodnutia v oblasti poľnohospodárskeho práva
- Právne úkony týkajúce sa pozemkov, ktoré sú zahrnuté do dohody podľa § 18 zákona o územnom plánovaní alebo predchádzajúceho ustanovenia. Tieto musia obsahovať označenie ako stavebný pozemok a nadobudnutie musí slúžiť na realizáciu cieľa územného rozvoja
- Právne úkony s Poľnohospodárskym opevňovacím družstvom Salzburg, regGenmbH, alebo so spoločnosťou Baulandsicherungsgesellschaft mbH ako nadobúdateľom práva, ak predaj pozemkov má poľnohospodársky alebo lesnícky účel. Tento účel musí byť výslovne uvedený v kúpnej zmluve.
- Právne úkony so spolkovou krajinou Salzburg alebo obcou ako nadobúdateľom práva, ak ide o pozemok ekologického významu v zmysle § 2 Salzburského zákona o ochrane prírody. Toto musí byť potvrdené znaleckým posudkom.
- Právne úkony, ktoré sa týkajú nezastavaných pozemkov s rozlohou pod 1 000 m² alebo ich častí, ak je nadobúdateľ vlastníkom susedného pozemku
- Právne úkony s obcou alebo spoločnosťou Baulandversicherungsgesellschaft mbH, ak pozemok prichádza do úvahy na označenie ako stavebný pozemok podľa rozvojového plánu obce. Realizácia územných rozvojových cieľov obce musí byť pritom výslovne potvrdená v kúpnej zmluve.
Sivé prevody nehnuteľností v spolkovej krajine Salzburg
Nadobudnutie stavebných pozemkov nie je v spolkovej krajine Salzburg podliehajúce schváleniu. Nadobudnutie pozemku však musí byť oznámené starostovi obce. Z tejto oznamovacej povinnosti sú vyňaté:
- Nadobudnutia práva medzi manželmi, registrovanými partnermi a voči vlastným deťom
- Nadobudnutia pozemkov, ktoré majú slúžiť ako parkovacie miesta pre motorové vozidlá
- Nadobudnutia pozemkov, ktoré majú rozlohu pod 100 m² a hraničia s pozemkom, ktorý je už vo vlastníctve nadobúdateľa
- Výnimky z ustanovení §§ 13 a 15 zákona o rozdelení nehnuteľností
Prevody nehnuteľností pre cudzincov v spolkovej krajine Salzburg
V Salzburgu je v súvislosti s nadobudnutím pozemku zahraničnou osobou potrebný súhlas vo forme osvedčenia od starostu. Pri tom musia byť splnené určité podmienky týkajúce sa užívania pozemku.
- Pozemok má slúžiť na to, aby sa podnik trvalo usadil, rozšíril alebo prevzal.
- Pozemok sa nachádza v oblasti druhého bývania a má slúžiť ako druhé bydlisko.
- Existujú osobitné verejné záujmy na nadobudnutí práva (sociálnopolitické, kultúrne,..)
- Predmet nadobudnutia slúži na založenie hlavného bydliska bývalého rakúskeho štátneho príslušníka, ktorý ho nestratil v dôsledku odňatia.
- Nadobudnutý pozemok slúži na rozšírenie existujúceho bydliska alebo podniku.
Súhlas na nadobudnutie môže byť zamietnutý na základe osobitných dôvodov. Medzi ne patrí napríklad neprípustné zamýšľané užívanie podľa predpisov územného plánovania alebo rozpor s kultúrnymi či štátnopolitickými záujmami.
Z povinnosti schválenia sú vyňaté:
- Spoločné nadobudnutie práva manželmi, registrovanými partnermi alebo druhmi/družkami, z ktorých aspoň jeden má rakúske štátne občianstvo.
- Právne úkony medzi spoluvlastníkmi pri trvajúcom spoluvlastníctve alebo na zrušenie spoločenstva.
- Právne úkony s príbuznými ako nadobúdateľmi práva.
- Právne úkony do dvoch rokov po rozvode alebo zrušení registrovaného partnerstva.
