Contract de arendare

Contract de arendare

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Pact versus chirie – nu este același lucru?

În niciun caz. În timp ce în dreptul locativ – și, prin urmare, și pentru contractul de închiriere – există numeroase dispoziții legale, acest lucru nu este valabil în cazul contractului de arendare. Chiar și puținele reglementări legale care există pot fi, de regulă, modificate contractual și, prin urmare, eludate într-o anumită măsură. Acest lucru este surprinzător, având în vedere faptul că arendarea are o importanță enormă în practică.

Cine este arendatorul?

În practică, se poate întâmpla ca proprietarul unui obiect de arendare să nu fie arendatorul propriu-zis. În astfel de situații, este important să se clarifice ce acord de utilizare există între proprietar și arendator și dacă arendarea este posibilă în general.

Închiriere sau arendare?

Doriți să „transmiteți” o afacere existentă (inclusiv baza de clienți și inventarul) unei terțe părți fără a o vinde? În acest caz, există un contract tipic de arendare.

Un contract de închiriere există în orice caz atunci când sunt închiriate doar spații „goale”.

Important:

În cazul în care arendașul cumpără întregul inventar (adesea printr-o „despăgubire pentru investiții”), acest lucru poate reprezenta o achiziție de afacere. Acest lucru are ca efect faptul că achizitorul preia toate obligațiile predecesorului. Într-un astfel de caz, este recomandabil să se întocmească un contract de vânzare detaliat și să se reglementeze cu exactitate datoriile vechi existente.

Pe durată determinată sau nedeterminată?

Un contract de arendare pe durată nedeterminată poate fi reziliat de ambele părți fără a specifica motivele, cu respectarea termenelor și datelor convenite, fără acord cu un termen de 6 luni până la jumătatea anului calendaristic. Acordarea unei renunțări contractuale la dreptul de reziliere pentru o anumită perioadă de timp poate fi utilă și necesară pentru a asigura arendașul, mai ales dacă acesta a făcut investiții.

Nu există protecție legală împotriva rezilierii.

Un contract pe durată determinată înseamnă că nici arendatorul, nici arendașul nu pot rezilia contractul pe durata perioadei determinate. Cu toate acestea, este permisă convenirea contractuală a unei posibilități de reziliere suplimentare față de perioada determinată.

Obligații de întreținere

Nu există o reglementare legală clară cu privire la obligațiile de întreținere. În principiu, există o libertate contractuală largă – obligațiile de întreținere pot fi, prin urmare, convenite individual între părți.

Transformări

În principiu, transformările nu sunt permise legal. Prin urmare, transformările deja planificate ar trebui să fie întotdeauna reglementate sau permise în contractul de arendare.

Restituirea obiectului arendat

Obiectul arendat trebuie restituit întotdeauna în starea în care a fost preluat, ținând cont de uzura naturală.

Despăgubire pentru investiții

O despăgubire pentru investiții (de exemplu, pentru inventarul preluat) este, de regulă, exclusă în practică. În cazul în care este voința concordantă a părților ca o despăgubire pentru investiții să fie datorată, ar trebui încheiat un acord contractual expres în acest sens.

În acest context, trebuie remarcat, de asemenea, că reglementările trebuie structurate astfel încât, din punct de vedere juridic, să existe un contract de arendare pur și nu o achiziție de afacere.

Costuri de exploatare

Deoarece lipsește o reglementare legală, precum și o definiție legală a costurilor de exploatare, costurile de exploatare ar trebui definite și enumerate exhaustiv (nu: „în special”) în contractul de arendare, precum și un mod de decontare (de exemplu, sume forfetare lunare cu decontare anuală până în iunie a anului următor).

Chirie

Este recomandabil să se încheie o reglementare exactă cu privire la chirie, deoarece aceasta nu mai poate fi modificată unilateral ulterior. O ajustare a indexului este permisă dacă acest lucru a fost convenit contractual.

Contracte

Contractele (cum ar fi contractele de muncă ale angajaților existenți) nu sunt, în principiu, transferate automat arendașului. Dacă se dorește acest lucru, este necesar în orice caz un acord contractual expres.