Belasting en kosten

Bij de aankoop van een appartement zijn er bepaalde belastingen en kosten die betaald moeten worden. Deze worden hieronder opgesomd en nader toegelicht.

Vastgoedwinstbelasting (ImmoESt)

De vastgoedwinstbelasting is een belasting die door de verkoper moet worden betaald.

Hoogte van het belastingtarief

Vervreemdingstransacties van particuliere percelen zijn in de regel onderworpen aan een bijzonder belastingtarief van 30 procent. De berekening van de vastgoedwinstbelasting vindt plaats in de vorm van een koopovereenkomst in het kader van ons kantoor.

Uitzonderingen op de vastgoedwinstbelasting

Hoofdverblijfplaatsvrijstelling

De vervreemding van een appartement als hoofdverblijfplaats is voor de verkoper onder bepaalde omstandigheden belastingvrij. De verkoper moet er vanaf de aankoop tot de vervreemding onafgebroken gedurende ten minste twee jaar hebben gewoond. Anders is de vrijstelling ook van toepassing als de verkoper binnen de laatste 10 jaar voor de vervreemding er minstens 5 jaar onafgebroken heeft gewoond.

Fabrikantenvrijstelling

Bij een zelf vervaardigd gebouw, zoals dat van een tweede woning, is een vrijstelling van de belasting alleen van toepassing op een gebouw en niet op de grond.

Ander belastingtarief

Bij nieuwe percelen (aanschaf vanaf 31-03-2002) en oude percelen (aanschaf vóór 31-03-2002) verschilt het belastingtarief.

Voor oude percelen wordt een belastingtarief van 4,2% van de vervreemdingsopbrengst gehanteerd. Voor oude percelen die zijn bestemd voor bouwgrond bedraagt het belastingtarief 18% van de vervreemdingsopbrengst.

Voor nieuwe percelen gelden de bepalingen inzake het bijzondere belastingtarief.

Overdrachtsbelasting (GrESt)

De overdrachtsbelasting omvat de verwerving van percelen binnen Oostenrijk. Onder percelen in de zin van de GrESt-wet wordt verstaan:

Grond en bodem
Gebouwen
Aanwas en toebehoren zoals bv. autobanden bij een auto, tractor bij een boerderij

De GrESt is het equivalent van de ImmoESt en moet door de koper worden betaald.

Grondslag van de GrESt

Voor de grondslag komen drie verschillende waarden in aanmerking:

Waarde van de tegenprestatie

In de regel wordt de GrESt berekend over de waarde van de tegenprestatie (koopprijs) vermeerderd met de mee overgenomen verplichtingen zoals schulden of vruchtgebruik.

Perceelwaarde

Aangezien er bij een schenking of erfenis geen sprake is van een tegenprestatie (koopprijs), wordt in deze gevallen de perceelwaarde vastgesteld en deze gebruikt als waardeberekeningsgrondslag voor de GrESt.

Eenheidswaarde

De grondslag over een eenheidswaarde is bedoeld voor de verwerving van land- en bosbouwpercelen.

Uitzonderingen op de overdrachtsbelasting in de particuliere sector

Uitgesloten van de GrESt is de kosteloze verwerving van een gemeenschappelijke woning door de partner uit een huwelijk respectievelijk een geregistreerd partnerschap. Daarvoor zijn de volgende voorwaarden vereist:

Beide partners moeten voor gelijke delen in de woning betrokken zijn. Daarom moet een helft van het aandeel aan de andere partner worden overgedragen.
De woning moet dienen voor de dringende huisvestingsbehoefte van de partner.
De huidige gemeenschappelijke woning wordt opgegeven.
De relatie van de woning moet binnen drie maanden na verwerving/voltooiing plaatsvinden.
De eigendomsverhoudingen mogen in de eerste vijf jaar niet veranderen. De woning moet in deze tijd ook bewoond zijn.

Tarieven

Verwervingen tegen betaling

De overdrachtsbelasting bij verwervingen tegen betaling bedraagt in beginsel 3,5% van de grondslag.

Kosteloze verwervingen en verwervingen binnen de familiekring

Bij kosteloze verwervingen zoals bijvoorbeeld de schenking en bij verwervingen tegen betaling binnen de familiekring wordt een staffeltarief toegepast. De verwervingen worden begunstigd behandeld.

De belasting bedraagt hierbij:

Voor de eerste € 250.000 0,5%
Voor de volgende € 150.000 2%
Vanaf € 400.000 3,5%

Belastingschuld

Er ontstaat een belastingschuld zodra de verwervingstransactie is uitgevoerd. De verwervingstransactie resp. de verplichtingstransactie is in dit geval de koopovereenkomst. De verkoper en de koper worden daarbij belastingschuldenaar, aangezien zij de bij de koopovereenkomst betrokken personen zijn.

De belastingschuld wordt daarbij op de 15e van de tweede volgende maand na het ontstaan ervan opeisbaar.

Verklaring van geen bezwaar conform § 160 BAO

Een verklaring van geen bezwaar is voor de inschrijving in het kadaster in verband met eigendomsverwerving noodzakelijk. Deze moet bij de bevoegde belastingdienst worden aangevraagd en bevestigt dat de overdrachtsbelasting is betaald.

Registratiekosten

De registratiekosten voor een appartement bedragen 1,1% van de totale koopprijs.

Bij verwervingen tegen betaling en kosteloze verwervingen binnen de familiekring worden de kosten voor de registratiekosten berekend over de drievoudige eenheidswaarde (hoogstens een derde van de verkeerswaarde).

De invoerkosten voor het kadaster bedragen bovendien nog € 47,00, indien dit via de elektronische weg gebeurt. De schriftelijke invoerkosten bedragen € 67,00.