Tvangsauksjon av en eiendom

Tvangsauksjon av en eiendom

Tvangsauksjon av en eiendom er et tvangsfullbyrdelsesmiddel som brukes til å betale utestående pengekrav gjennom salg av fast eiendom. Det brukes når skyldneren er eier av en eiendom, men ikke betaler sin gjeld. Målet med tvangsauksjonen er å selge den faste eiendommen offentlig og bruke inntektene til å betale ned gjelden.

Fremgangsmåten er regulert i § 133 i tvangsfullbyrdelsesloven (EO) og foregår i flere trinn. Selv om prosessen tar litt tid, er tvangsauksjon et av de mest effektive midlene for å håndheve berettigede krav fra fast eiendom.

Parter i tvangsauksjonen

I tvangsauksjonsprosessen står pådrivende kreditor og pliktsubjektet mot hverandre. Den pådrivende kreditoren ber om auksjonen for å motta sitt utestående pengekrav fra inntektene fra den faste eiendommen. Pliktsubjektet er eier av eiendommen som auksjoneres bort.

Fremgangsmåte

Tvangsauksjonsprosessen følger en klart definert prosedyre som trinn for trinn fører fra søknad til endelig utbetaling av auksjonsinntektene. De sentrale trinnene i prosessen er:

• Innlevering av en tvangsfullbyrdelsessøknad
• Godkjenning av tvangsfullbyrdelsessøknaden og merknad om innledning av auksjonsprosessen i grunnboken
• Oppnevning av en ekspert som utarbeider en verdivurdering og kunngjør den estimerte verdien
• Fastsettelse av en auksjonsdato
• Gjennomføring av auksjonen
• Fastsettelse av dato for møtet for fordeling av høyeste bud

Spesielle forhold

Den pådrivende parten må legge ved en kopi av tvangsfullbyrdelsestittelen til tvangsfullbyrdelsessøknaden, om nødvendig med bekreftelse på tvangsfullbyrdelse. Bare hvis det allerede eksisterer en pant i eiendommen, kan dette vedlegget utelates.

Søknaden må også vedlegges en liste over interessenter som inneholder alle personer som har rettigheter i eiendommen eller registrerte forkjøps- eller tilbakekjøpsretter. Distriktsretten som fører grunnboken er ansvarlig.

Hvis søknaden godkjennes, beordrer retten tvangsauksjon av eiendommen og noterer innledningen av prosessen i grunnboken.

Denne grunnbokmerknaden medfører at auksjonen også kan håndheves mot senere eiere eller rettighetshavere av eiendommen. Samtidig er kreditoren forpliktet til å betale et forskudd på kostnadene innen en frist fastsatt av retten, som vanligvis brukes til å estimere eiendommen. Hvis ingen betaling mottas, vil prosessen bli avsluttet.

Estimering

Etter at forskuddet på kostnadene er betalt, estimeres eiendommen av en rettsoppnevnt sakkyndig. Estimeringen er basert på eiendomsvurderingsloven (LBG). Den sakkyndige må bruke anerkjente verdivurderingsmetoder som er i samsvar med gjeldende vitenskapelig standard. I praksis brukes hovedsakelig følgende metoder:

• Sammenligningsverdimetode: Verdien bestemmes ved hjelp av lignende, nylig solgte eiendommer.
• Inntektverdimetode: Verdien er basert på de bærekraftige leieinntektene som kan oppnås.
• Substansverdimetode: Her er bygningssubstansen i forgrunnen. Verdien er basert på tomte- og byggekostnader fratrukket verdifall.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Verdivurderingen i henhold til loven om eiendomsvurdering sikrer at markedsverdien av en eiendom fastsettes på et etterprøvbart grunnlag.“

Innvendinger mot estimert verdi

Når rapporten om eiendommen er ferdig, vil retten informere alle involverte parter om hvilken verdi den sakkyndige har beregnet for eiendommen. Likevel har de involverte parter muligheten til å fremsette innvendinger mot rapporten. Hvis noen mener at den estimerte verdien ikke er korrekt eller er feilberegnet, kan de informere retten om dette.

Hvis noen fremsetter innvendinger, vil retten undersøke saken på nytt. Den kan be den sakkyndige om å supplere eller forbedre rapporten.

Tildeling

En tvangsauksjon er offentlig og finner vanligvis sted i retten. Dommeren ber om avgivelse av bud. Hvis ingen høyere bud avgis, avslutter dommeren auksjonen og tildeler den høyestbydende. Dette avslutter budprosessen, og tildelingen danner grunnlaget for erverv av eiendomsrett. Kjøperen blir umiddelbart eier av den auksjonerte eiendommen med tilbehør gjennom tildelingen.

Fordeling av høyeste bud

Når en eiendom eller en gjenstand selges som en del av en tvangsauksjon, er det primære målet for den pådrivende kreditoren å få betalt sitt utestående krav. Salgsinntektene er det såkalte høyeste budet. Når kjøperen betaler dette, fordeler retten inntektene til de berettigede.

Så snart kjøperen har betalt hele kjøpesummen, beordrer retten av eget tiltak en forhandling om fordelingen av dette høyeste budet. Denne såkalte møtet for fordeling av høyeste bud tjener til å fastslå hvem som skal motta hvilken andel av inntektene.

Følgende vil blant annet bli invitert til denne forhandlingen:

• den forpliktende parten
• den pådrivende parten
• alle personer som i henhold til dokumenter har rettigheter eller heftelser på den auksjonerte eiendommen
• kjøperen selv kan delta frivillig

Retten kunngjør også møtet offentlig. Det må være en frist på minst fire uker mellom kunngjøringen og den faktiske forhandlingen.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Målet med enhver tvangsauksjon er å sikre klientens berettigede krav fullt ut gjennom salgssummen.“

Overbud

Etter en tvangsauksjon er ikke alltid alt endelig avgjort. Hvis den oppnådde kjøpesummen er mindre enn tre fjerdedeler av den estimerte verdien av eiendommen, er det en annen mulighet: det såkalte overbudet. Dette skal sikre at eiendommen ikke selges for billig og at kreditorene får et høyest mulig utbytte.

Et overbud er et nytt tilbud som noen kan levere til tvangsfullbyrdelsesretten innen 14 dager etter offentlig kunngjøring av tildelingen. For at overbudet skal være gyldig, må den tilbudte prisen være minst en fjerdedel høyere enn det opprinnelige høyeste budet. I tillegg må overbyderen deponere en fjerdedel av den tilbudte kjøpesummen som sikkerhet i retten. Først da blir overbudet effektivt.

Mottak av flere overbud

Hvis det er flere overbud, avgjør tilbudets størrelse. Den som byr høyest, vil bli akseptert. Hvis to personer byr samme beløp, teller det hvem som leverte overbudet først.

Virkningen av overbudet

Hvis overbudet aksepteres av retten og vedtaket er rettskraftig, mister den opprinnelige auksjonen sin gyldighet. Retten opphever den første tildelingen og tildeler den nye budgiveren. Dette vedtaket vil bli sendt skriftlig til de involverte partene (overbyder, tidligere kjøper, kreditor og pliktsubjekt) og vil også bli kunngjort offentlig i Ediktsdatei.

Så snart retten rettskraftig har tildelt etter aksept av et overbud, er ingen ytterligere overbud tillatt. Dette avslutter prosessen permanent, og den nye kjøperen blir eier av eiendommen.

Dine fordeler med advokatbistand

En advokat vil følge deg gjennom hele tvangsauksjonsprosessen og sørge for at kravet ditt blir fullstendig og rettssikkert oppfylt. Han vil gjennomgå alle trinn i prosessen, ivareta dine frister og konsekvent håndheve dine krav.

Et spesialisert advokatfirma beskytter deg mot formelle feil, vurderer sjansene for suksess og sørger for at du mottar beløpet du har krav på fra det høyeste budet.

• Oppfølging under hele tvangsfullbyrdelsesprosessen
• Støtte til å gjennomføre dine krav
• Ivaretakelse av interessene til alle involverte parter

Ofte stilte spørsmål – FAQ