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Mietvertrag
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte "Wir sind mit sämtlichen Tücken des Mietrechtes vertraut, wissen ganz genau, worauf zu achten ist und kennen die absoluten No-Gos."
Wir unterstützen sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen rechtlichen Belangen des Mietrechts.
Ganz egal, ob Sie kurz vor der Unterfertigung eines Mietvertrages stehen und diesen vom Experten überprüfen lassen möchten, oder als Vermieter einen für Sie rechtlich optimierten Mietvertrag benötigen – wir können Ihnen in jeder dieser Situationen weiterhelfen.
Das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sind die beiden zentralen Gesetze im Mietrecht. Mietverträge, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, sind – durch die zahlreiche zwingenden (und somit vertraglich nicht abänderbaren Bestimmungen) – rechtlich deutlicher besser geschützt.
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet wiederum zwischen dem Bereich “Vollanwendung” und “Teilanwendung”.
Vollanwendungsbereich
Fällt ein Vertrag in den “Vollanwendungsbereich” des Mietrechtsgesetzes, so finden sämtliche 59 Paragraphen des Gesetzes auf den Vertrag Anwendung. In diesem Fall schreibt das Gesetz umfangreiche Regelungen zu Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten, Mietzins und Kündigungsmöglichkeiten bzw. diesbezüglich einzuhaltende Frist vor.
Fast sämtliche Regelungen stellen zwingendes Recht zugunsten des Mieters da – eine abweichende vertragliche Vereinbarung hat keinerlei rechtliche Gültigkeit.
Teilanwendungsbereich
Im Teilanwendungsbereich des MRG schreibt das Gesetz vor, dass für bestimmte Verträge nur ausgewählte Regelungen des MRG anzuwenden sind. Darunter fallen die meisten Wohnungseigentumsobjekte.
Im Teilanwendungsbereich haben insbesondere die für den Mieter sehr günstigen Regelungen zu Kündigung und Befristung ebenfalls Gültigkeit. Nicht anzuwenden sind hingegen die Bestimmungen zu Mietzins und Erhaltung.
Mietverträge nach dem ABGB
Vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausgenommen sind insbesondere folgende Verträge:
- Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden
- Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
- Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden
- Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand eine Geschäftsräumlichkeit oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet
- Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 JN besteht
- Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.
Dem ABGB unterliegende Verträge sind bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit grundsätzlich frei gestaltbar. Die wenigen gesetzlichen Regelungen stellen fast gänzlich kein zwingendes Recht dar und können somit vertraglich abgeändert werden.
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