Ovrsni postupak prodaje nekretnine

Ovrsni postupak prodaje nekretnine

Ovrsni postupak prodaje nekretnine je ovršno sredstvo kojim se otvorena novčana potraživanja podmiruju prodajom nepokretne imovine. Koristi se kada je dužnik vlasnik nekretnine, ali ne plaća svoje dugove. Cilj ovršnog postupka prodaje je javno prodati nepokretnu imovinu i prihod iskoristiti za otplatu dugova.

Postupak je reguliran u § 133 Ovršnog zakona (OZ) i odvija se u nekoliko koraka. Iako postupak može potrajati, prisilna je dražba jedno od najučinkovitijih sredstava za naplatu opravdanih potraživanja iz nepokretne imovine.

Stranke u ovršnom postupku prodaje

U postupku ovršne prodaje, ovrhovoditelj i ovršenik stoje jedan nasuprot drugome. Ovrhovoditelj podnosi zahtjev za prodaju kako bi svoje otvoreno novčano potraživanje dobio iz prihoda od nepokretne imovine. Ovršenik je vlasnik nekretnine koja se prodaje.

Koraci postupka

Postupak ovršne prodaje slijedi jasno reguliran tijek, koji korak po korak vodi od zahtjeva do konačne isplate prihoda od prodaje. Središnji koraci postupka su:

• Podnošenje ovršnog prijedloga
• Odobrenje ovršnog prijedloga i zabilježba pokretanja postupka prodaje u zemljišnoj knjizi
• Imenovanje vještaka koji izrađuje procjenu i objavljuje procijenjenu vrijednost
• Zakazivanje ročišta za prodaju
• Održavanje ročišta za prodaju
• Zakazivanje ročišta za raspodjelu kupovnine

Posebnosti

Ovrhovoditelj mora ovršnom prijedlogu priložiti primjerak ovršne isprave, po potrebi s potvrdom o ovršnosti. Samo ako već postoji založno pravo na nekretnini, može se odustati od ovog priloga.

Uz prijedlog se mora priložiti i popis zainteresiranih osoba, koji sadrži sve osobe koje na nekretnini imaju stvarna prava ili upisana prava prvokupa ili otkupa. Nadležan je općinski sud koji vodi zemljišnu knjigu.

Ako se prijedlog odobri, sud nalaže ovršnu prodaju nekretnine i bilježi pokretanje postupka u zemljišnoj knjizi.

Ova zemljišnoknjižna zabilježba ima za posljedicu da se prodaja može provesti i protiv kasnijih vlasnika ili stjecatelja prava na nekretnini. Istodobno, vjerovnik je dužan u roku koji odredi sud uplatiti predujam troškova, koji se obično uplaćuje za procjenu nekretnine. Ako se uplata ne izvrši, postupak se obustavlja.

Procjena

Nakon što je uplaćen predujam troškova, sudski imenovani vještak vrši procjenu nekretnine. Procjena se temelji na Zakonu o procjeni nekretnina (LBG). Vještak mora primijeniti priznate postupke procjene vrijednosti koji odgovaraju trenutnom stanju znanosti. U praksi se uglavnom koriste sljedeće metode:

• Postupak usporedne vrijednosti: Vrijednost se utvrđuje na temelju sličnih, nedavno prodanih nekretnina.
• Postupak dohodovne vrijednosti: Vrijednost proizlazi iz održivo ostvarivih prihoda od najma.
• Postupak materijalne vrijednosti: Ovdje je u prvom planu građevinska supstanca. Vrijednost proizlazi iz troškova zemljišta i izgradnje umanjenih za amortizaciju.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Procjena vrijednosti prema Zakonu o procjeni nekretnina osigurava da se tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje na razumljivoj osnovi.“

Prigovori na procijenjenu vrijednost

Kada je procjena nekretnine gotova, sud svim sudionicima priopćuje koju je vrijednost vještak izračunao za nekretninu. Unatoč tome, sudionici imaju mogućnost podnijeti prigovore na procjenu. Ako netko smatra da utvrđena vrijednost nije točna ili je pogrešno izračunata, to može priopćiti sudu.

Ako netko uloži prigovor, sud ponovno ispituje slučaj. Može naložiti vještaku da dopuni ili poboljša procjenu.

Dosuđenje

Ovrsni postupak prodaje je javan i u pravilu se održava na sudu. Sudac poziva na davanje ponuda. Ako se ne da veća ponuda, sudac zaključuje prodaju i dosuđuje nekretninu ponuditelju s najvišom ponudom. Time se završava postupak nadmetanja, a dosuđenje čini temelj za stjecanje vlasništva. Kupac dosuđenjem izravno postaje vlasnik prodane nekretnine, uključujući i pribor.

Raspodjela kupovnine

Kada se nekretnina ili predmet prodaje u ovršnom postupku prodaje, ovrhovoditelju je prvenstveno stalo do toga da se njegovo otvoreno potraživanje plati. Prihod od prodaje je takozvana kupovnina. Kada kupac to plati, sud raspodjeljuje prihod ovlaštenicima.

Čim kupac podmiri cjelokupnu kupovnu cijenu, sud po službenoj dužnosti nalaže raspravu o raspodjeli ove kupovnine. Ovo takozvano ročište za raspodjelu kupovnine služi za utvrđivanje tko će dobiti koji dio prihoda.

Na ovo ročište se, između ostalih, pozivaju:

• ovršenik
• ovrhovoditelj
• sve osobe koje prema ispravama imaju prava ili terete na prodanoj nekretnini
• sam kupac može dobrovoljno sudjelovati

Sud također javno objavljuje ročište. Između objave i stvarnog ročišta mora proći najmanje četiri tjedna.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cilj svake prisilne dražbe je u potpunosti osigurati opravdano potraživanje klijenta prihodom od prodaje.“

Nadlicitacija

Nakon ovršnog postupka prodaje, nije uvijek sve konačno odlučeno. Ako je ostvarena kupovna cijena manja od tri četvrtine procijenjene vrijednosti nekretnine, postoji još jedna mogućnost: takozvana nadlicitacija. Time se želi osigurati da se nekretnina ne proda prejeftino i da vjerovnici dobiju što veći prihod.

Nadlicitacija je nova ponuda koju netko može podnijeti ovršnom sudu u roku od 14 dana od javne objave dosuđenja. Da bi nadlicitacija bila valjana, ponuđena cijena mora biti najmanje četvrtinu veća od izvorne kupovnine. Osim toga, ponuditelj mora položiti četvrtinu ponuđene kupovne cijene kao osiguranje na sudu. Tek tada nadlicitacija postaje učinkovita.

Zaprimanje više nadlicitacija

Ako postoji više nadlicitacija, odlučuje visina ponude. Tko ponudi najvišu cijenu, bit će prihvaćen. Ako dvije osobe ponude isti iznos, računa se tko je prvi podnio nadlicitaciju.

Učinak nadlicitacije

Ako sud prihvati nadlicitaciju i rješenje postane pravomoćno, izvorna prodaja gubi svoju valjanost. Sud ukida prvo dosuđenje i dosuđuje nekretninu novom ponuditelju. Ovo rješenje se dostavlja u pisanom obliku sudionicima (ponuditelju, ranijem kupcu, vjerovniku i ovršeniku), a objavljuje se i javno u e-oglasnoj ploči.

Čim sud pravomoćno dosudi nekretninu nakon prihvaćanja nadlicitacije, daljnja nadlicitacija više nije dopuštena. Time se postupak konačno završava, a novi kupac postaje vlasnik nekretnine.

Vaše prednosti uz odvjetničku podršku

Odvjetnik Vas prati kroz cijeli postupak ovršne prodaje i osigurava da se Vaše potraživanje u potpunosti i pravno sigurno ispuni. On provjerava sve korake postupka, štiti Vaše rokove i dosljedno provodi Vaše zahtjeve.

Specijalizirani ured štiti Vas od formalnih pogrešaka, procjenjuje izglede za uspjeh i pazi da iz kupovnine dobijete iznos koji Vam pripada.

• Pratnja tijekom cijelog ovršnog postupka
• Podrška u naplati vaših potraživanja
• Zaštita interesa svih sudionika

Često postavljana pitanja – FAQ