Sundvalitsemine

Sundvalitsemine

Sundvalitsemise on täitemenetluse eriline vorm. Sundvalitsemise on üks kolmest täitemeetmest, mida täitemenetluse seadus (EO) näeb ette kinnisvarale täitmine. Kõrvuti sundpandiõiguse asutamise ja sundoksjoniga võimaldab see nõudva võlausaldajal oma nõuet kustutada mitte kinnistu müügi, vaid selle kasutuste ja tulude kaudu.

Vastavalt täitemenetluse seadustiku § 97-le võib täidetava rahalise nõude kasuks lubada kinnisasja, superädifikaadi või ehitusõiguse sundvalitsemist. Seejuures kasutatakse objekti tulusid ja kasutusest saadavat tulu. Hõlmatud on ka kinnisasjal tegutseva metsa- või põllumajandusettevõtte tulud.

Sundvalitsemismenetluse pooled

Sundvalitsemise menetluses on vastamisi kaks peamist osapoolt. Nõude sissenõudja on isik, kellel on täidetav rahaline nõue ja kes taotleb sundvalitsemist, et oma nõue kinnisasja tuludest sisse nõuda.

Kohustatud isik on puudutatud kinnisasja või muu täiteobjekti omanik, kelle vastu nõue on suunatud. Kui nõude sissenõudja taotleb sundvalitsemise algatamist ja läbiviimist, siis kohustatud isikule kehtivad seaduslikud piirangud, mis on seotud tema kinnisasja määratud valitsemisega.

Sundvalitsemismenetluse kulg

Põhimõtteliselt koosneb sundvalitsemismenetlus kolmest menetluslõigust:

• Algatamismenetlus
• Valitsemismenetlus
• Jaotamismenetlus

Algatamismenetlus

Sundvalitsemismenetlus algab, nagu iga täitemenetlus, täiteavaldusega. Võlausaldaja taotleb sellega kohtult sundvalitsemise läbiviimist kindla kinnistu või muu täidetava objekti üle.

Kui kohus sundvalitsemise lubab, märgitakse see kinnistusraamatusse. See kanne tagab, et sundvalitsemise kehtib ka kinnistu hilisemate omandajate suhtes.

Lubamismäärus kättestatakse nii võlausaldajale kui ka kohustatud. Sellest ajast alates on kohustatud kinnistualased käsutused, mis ületavad tavalist valitsemist, võlausaldajate suhtes kehtetud.

Samal ajal kohustakse nõudvat võlausaldajat vähemalt nelja nädala jooksul tasuma kuluetasku. See teenib hiljem määratud sundvalitseja minimaalse tasu tagamist.

Niipea kui kuluetask on laekunud, määrab kohus valitseja. Lisaks teavitatakse kohustatud, et ta ei tohi enam ise mingeid valitsemistoiminguid teha ega tohi sekkuda valitseja ülesannetesse.

Määramisotsus toimetatakse kätte mitmele asutusele, sealhulgas võlausaldajale, kohustatud isikule, valitsejale ning asutustele, kes vastutavad kinnisasja maksude ja lõivude eest. Lisaks avaldatakse avalik teadaanne ediktide andmebaasis.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Sundvalitsemine ei puuduta kinnisasja põhivara, vaid selle jooksvatest kasutamisest ja sissetulekutest saadavat tulu ning muudab need täidetava nõude rahuldamiseks kasutatavaks.“

Valitsemismenetlus

Valitsemismenetluses toimub kinnistu tegelik sundvalitsemise määratud sundvalitseja poolt. Ta võtab üle jooksva juhtimise, kogub tulusid ja tagab, et kõik valitsemissammud toimuvad täitemenetluse seaduse nõuete kohaselt.

Sundvalitsemise lubamine ei muuda esialgu midagi olemasolevates üüri- ja rendilepingutes. Siiski on valitsejal teatud volitused:

• Ta võib olemasolevad lepingud üldiste seaduslike reeglite kohaselt üles öelda.
• Esitada väljatõstmishagi
• Sõlmida uusi üürilepinguid kohaliku tavapärase kestusega

Otsuste jaoks, mis ei kuulu tavalisse valitsemisse, vajab valitseja täitekohtu nõusolekut. Nende hulka kuuluvad eelkõige:

• Pikaajaliste üürilepingute sõlmimine, mis ületavad sundvalitsemise eeldatavat kestust
• Kogu kinnisasja või selle üksikute osade rendile andmine
• Kinnisasja tulude rendile andmine avaliku enampakkumise teel

Valitseja tegevust jälgib täitekohus. Kohus võib talle anda juhiseid, nõuda aruandeid ja selgitusi, kontrollida dokumente ja ise läbi viia vajalikke uurimisi.

Jaotamismenetlus

Jaotamismenetluses jaotatakse sundvalitsemise ajal saadud kinnistu tulusid. Need tulud teenivad esmalt valitsemiskulude katmist ja seejärel nõudva võlausaldaja ning teiste õigustatud isikute rahuldamist.

Kulud, mis on seotud kinnistu valitsemise ja tavalise majandusliku kasutamisega, võib valitseja otse tuludest katta. Sellesse kuuluvad näiteks käituskulud või jooksva majandamise vajalikud kulutused. Need väljaminekud kaetakse seega ilma täiendava menetluseta.

Alles pärast nende valitsemiskulude mahaarvamist jäävad tuluülejäägid jaotatakse. Jaotamise teostab täitekohus.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Jaotusmenetluses kasutatakse saadud tulusid esmalt halduskulude katmiseks ja seejärel õigustatud võlausaldajate nõuete rahuldamiseks.“

Sundvalitsemise lõpetamine

Sundvalitsemise võib lõpetada mitmel põhjusel. Lõpetamine võib toimuda kas ametialgatusel või taotluse alusel. Kohus lõpetab sundvalitsemise, niipea kui kõik nõuded koos kõrvaltasudega on kustutatud. Kohustatud võib lõpetamist ka ise taotleda.

Sundvalitsemise tuleb samuti lõpetada, kui jätkamine põhjustaks erikulusid, mida ei saa tuludest katta või kui asjaolude järgi ei ole oodata piisavaid tulusid.

Teie eelised advokaadi abiga

Advokaat saadab teid kogu sundvalitsemise menetluse vältel ja tagab, et täidate kõik formaalsed nõuded korrektselt. Ta esitab täitmisavalduse nõuetekohaselt, esitab vajalikud tõendid õigeaegselt ja jälgib menetluse iga sammu. Seeläbi saavad võlausaldajad oma nõuded tõhusalt sisse nõuda ja vältida viivitusi või vigu.

Kohustatud saate õigusliku kaitse, mõistate oma kohustusi täpselt ja reageerite õigeaegselt kohtumeetmetele.

• Saatmine kogu sundvalitsemismenetluse vältel
• Kõigi vajalike sammude õiguskindel elluviimine
• Teie õiguste ja huvide kaitsmine

Korduma kippuvad küsimused – KKK