Subasta forzosa de un inmueble
Subasta forzosa de un inmueble
La subasta forzosa de un inmueble es un medio de ejecución con el que se liquidan las deudas pecuniarias pendientes mediante la venta de bienes inmuebles. Se utiliza cuando el deudor es propietario de un inmueble, pero no paga sus deudas. El objetivo de la subasta forzosa es vender públicamente el bien inmueble y utilizar el producto para saldar las deudas.
El procedimiento está regulado en el artículo 133 de la Ley de Ejecución (EO) y se desarrolla en varias etapas. Aunque el procedimiento requiera algo de tiempo, la subasta forzosa es uno de los medios más eficaces para hacer valer las reclamaciones justificadas sobre bienes inmuebles.
Partes de la subasta forzosa
En el procedimiento de subasta forzosa, se enfrentan el acreedor ejecutante y el obligado. El acreedor ejecutante solicita la subasta para obtener su reclamación pecuniaria pendiente del producto del bien inmueble. El obligado es el propietario del inmueble que se subasta.
Fases del procedimiento
El procedimiento de subasta forzosa sigue un desarrollo claramente regulado, que va paso a paso desde la solicitud hasta el pago final del producto de la subasta. Las fases centrales del procedimiento son:
- Presentación de una solicitud de ejecución
- Aprobación de la solicitud de ejecución y anotación del inicio del procedimiento de subasta en el registro de la propiedad
- Nombramiento de un perito que elabora un informe de tasación y da a conocer el valor de tasación
- Fijación de una fecha para la subasta
- Celebración de la fecha de la subasta
- Fijación de la sesión para la distribución del precio de remate
Particularidades
La parte ejecutante debe adjuntar a la solicitud de ejecución una copia del título ejecutivo, en su caso con confirmación de la ejecutabilidad. Solo si ya existe un derecho de prenda sobre el inmueble, se puede renunciar a este anexo.
Además, a la solicitud debe adjuntarse una lista de interesados que contenga a todas las personas que tengan derechos reales o derechos de compra preferente o de recompra inscritos sobre el inmueble. El tribunal de distrito competente es el que lleva el registro de la propiedad.
Si se aprueba la solicitud, el tribunal ordena la subasta forzosa del inmueble y anota el inicio del procedimiento en el registro de la propiedad.
Esta anotación en el registro de la propiedad tiene como efecto que la subasta también pueda hacerse valer frente a los propietarios o adquirentes de derechos posteriores del inmueble. Al mismo tiempo, se obliga al acreedor a realizar un anticipo de los costes dentro de un plazo fijado por el tribunal, que suele utilizarse para la tasación del inmueble. Si no se realiza ningún pago, se suspende el procedimiento.
Tasación
Una vez pagado el anticipo de los costes, se procede a la tasación del inmueble por un perito designado por el tribunal. La tasación se rige por la Ley de Valoración de Bienes Inmuebles (LBG). El perito debe aplicar métodos de valoración reconocidos que se correspondan con el estado actual de la ciencia. En la práctica, se utilizan principalmente los siguientes métodos:
- Procedimiento de valor comparativo: El valor se determina sobre la base de inmuebles similares vendidos recientemente.
- Procedimiento de valor de rendimiento: El valor se obtiene de los ingresos por alquiler que se pueden obtener de forma sostenible.
- Procedimiento de valor material: Aquí, la sustancia de la construcción es lo más importante. El valor se obtiene de los costes del terreno y de construcción menos las depreciaciones.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „La valoración según la Ley de Valoración de Bienes Inmuebles garantiza que el valor de mercado de un inmueble se determine sobre una base comprensible.“
Objeciones al valor de tasación
Cuando el dictamen sobre el inmueble está terminado, el tribunal comunica a todos los participantes el valor que el perito ha calculado para el inmueble. No obstante, los participantes tienen la posibilidad de presentar objeciones al dictamen. Si alguien opina que el valor determinado no es correcto o se ha calculado de forma errónea, puede comunicárselo al tribunal.
Si alguien presenta objeciones, el tribunal vuelve a examinar el caso. Puede encargar al perito que complemente o mejore el dictamen.
Adjudicación
Una subasta forzosa es pública y suele tener lugar en el juzgado. El juez insta a la presentación de ofertas. Si no se presenta ninguna oferta superior, el juez cierra la subasta y adjudica el bien al mejor postor. Con ello finaliza el procedimiento de licitación y la adjudicación constituye la base para la adquisición de la propiedad. El comprador se convierte en propietario directo del inmueble subastado, incluidos los accesorios, mediante la adjudicación.
Distribución del precio de remate
Cuando un inmueble o un objeto se vende en el marco de una subasta forzosa, el objetivo principal del acreedor ejecutante es que se le pague su reclamación pendiente. El producto de la venta es el llamado precio de remate. Cuando el comprador lo paga, el tribunal distribuye el producto entre los beneficiarios.
Tan pronto como el comprador ha pagado la totalidad del precio de compra, el tribunal ordena de oficio una vista sobre la distribución de este precio de remate. Esta llamada sesión para la distribución del precio de remate sirve para determinar quién recibe qué parte del producto.
Entre otros, se cita a esta vista a:
- la parte obligada
- la parte ejecutante
- todas las personas que, según los documentos, tienen derechos o cargas sobre el inmueble subastado
- el propio comprador puede participar voluntariamente
El tribunal también hace pública la sesión. Debe haber un plazo mínimo de cuatro semanas entre la publicación y la vista real.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „El objetivo de cada subasta forzosa es asegurar completamente la reclamación justificada del cliente a través de los ingresos de la venta.“
Mejora de la puja
Después de una subasta forzosa, no siempre está todo decidido definitivamente. Si el precio de compra obtenido es inferior a las tres cuartas partes del valor de tasación del inmueble, existe otra posibilidad: la llamada mejora de la puja. Con ello se pretende garantizar que el inmueble no se venda demasiado barato y que los acreedores obtengan el mayor producto posible.
Una mejora de la puja es una nueva oferta que alguien puede presentar ante el tribunal de ejecución en un plazo de 14 días tras la publicación oficial de la adjudicación. Para que la mejora de la puja sea válida, el precio ofrecido debe ser al menos un 25% superior al precio de remate original. Además, el mejor postor debe
Recepción de varias mejoras de la puja
Si hay varias mejoras de la puja, decide la cuantía de la oferta. Se admitirá a quien ofrezca el precio más alto. Si dos personas ofrecen la misma cantidad, cuenta quién presentó primero la mejora de la puja.
Efecto de la mejora de la puja
Si el tribunal acepta la mejora de la puja y la resolución adquiere fuerza de ley, la subasta original pierde su validez. El tribunal anula la primera adjudicación y adjudica el bien al nuevo postor. Esta resolución se notifica por escrito tanto a los participantes (mejor postor, antiguo comprador, acreedor y obligado) como públicamente en el archivo de edictos.
Tan pronto como el tribunal dicta la adjudicación con fuerza de ley tras la aceptación de una mejora de la puja, no se admite ninguna otra mejora de la puja. Con ello finaliza definitivamente el procedimiento y el nuevo comprador se convierte en propietario del inmueble.
Sus ventajas con el apoyo de un abogado
Un abogado le acompaña durante todo el procedimiento de subasta forzosa y se asegura de que su reclamación se cumpla de forma completa y segura desde el punto de vista jurídico. Examina todas las fases del procedimiento, vela por el cumplimiento de sus plazos y hace valer sus derechos de forma consecuente.
Un bufete especializado le protege de errores formales, evalúa las perspectivas de éxito y se asegura de que reciba del precio de remate la cantidad que le corresponde.
- Acompañamiento durante todo el procedimiento de ejecución
- Apoyo en la defensa de sus derechos
- Salvaguarda de los intereses de todos los participantes
