Davek na promet nepremičnin v dednem pravu
Davek na promet nepremičnin v dednem pravu
Ko nepremičnina preide z dedovanjem, se pogosto postavlja vprašanje, ali je treba plačati davek na promet nepremičnin. Odgovor ni vedno enoznačen, saj ni vsaka pridobitev zaradi smrti davčno oproščena. Kdor tukaj napačno načrtuje ali prepozno ukrepa, tvega nepotrebne stroške.
Davek na promet nepremičnin je načeloma zapadel pri vsaki pridobitvi zemljišča, torej tudi takrat, ko prenos lastništva poteka z dedovanjem, volilom ali darilom za primer smrti
Čas zapadlosti
Davek na promet nepremičnin nastane vedno, ko zemljišče, hiša ali stanovanje preide na drugo osebo. To velja tudi za:
- pridobitev z zakonitim dedovanjem
- oporčne razpolage (npr. volilo, oporočno pismo)
- Darila za primer smrti
Pomembno: Davčna obveznost ne nastane s smrtjo, temveč šele z izročitvijo nepremičnine. Če se nepremičnina proda pred tem v okviru zapuščine, nastane davek pri kupcu.
Poleg tega 1. člen Zakona o davku na promet nepremičnin (GrEStG) navaja druge davčno obvezne postopke, ki se lahko pojavijo tudi v zvezi z dedovanjem, kot so odstop terjatve za prenos lastništva, pridobitev pooblastila za unovčenje, sprememba družbenikov ali združitev vsaj 95 % deležev v družbi, ki je lastnica zemljišča.
Dodatne informacije o davčno obveznih pridobitvah najdete na naši splošni strani o davku na promet nepremičnin.
Višina davka na promet nepremičnin ob dedovanju
Pri neodplačni pridobitvi z dedovanjem v okviru privilegiranega družinskega kroga se uporablja stopenjska tarifa. Davek se sorazmerno izračuna takole:
- 3,5 % za vse preostale zneske
- 0,5 % za prvih 250.000 € vrednosti zemljišča
- 2,0 % za naslednjih 150.000 € (torej del med 250.001 € in 400.000 €)
- Pri prenosih podjetij v družinskem krogu velja dodaten oproščen znesek 900.000 €, pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih pa znaša 365.000 €.
Poleg neodplačnih pridobitev obstajajo tudi delno odplačne pridobitve. Če je protidajatev med 30 % in 70 % vrednosti zemljišča, se sorazmerno uporabita tako stopenjska tarifa kot tudi splošna stopnja 3,5 %. Pri protidajatvi, ki presega 70 %, velja polna davčna stopnja.
Kot protidajatev se šteje vsaka dogovorjena storitev, ki jo pridobitelj opravi za pridobitev nepremičnine, kot je kupnina, prevzem dolgov ali podelitev stanovanjske pravice v korist odsvojitelja.
Pozor: Ta tarifa velja samo za pridobitve v ozko definiranem družinskem krogu, npr. zakonci, otroci, vnuki, starši, bratje in sestre, nečaki/nečakinje, posvojeni ali pastorki ter izvenzakonski partnerji s skupnim stalnim prebivališčem.
Davčna osnova:
Odmera davka se določi glede na tržno vrednost nepremičnine v trenutku izročitve. Tako imenovana vrednost zemljišča se določi na podlagi modela ali izvedenskega mnenja.
Pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih ostaja enotna vrednost odločilna, če površina neposredno služi kmetijskemu dohodku. Pomembno je razlikovati med osnovnim premoženjem in kmetijskim oziroma gozdnim premoženjem: Zemljišča, ki se uporabljajo izključno za kmetijske ali gozdarske namene, spadajo v kmetijsko in gozdno premoženje. Vse druge nepremičnine spadajo v osnovno premoženje. Ta razvrstitev neposredno vpliva na davčno osnovo in davčno stopnjo.
Primer
Če sin podeduje starševsko hišo v tržni vrednosti 300.000 €, znaša davek na promet nepremičnin:
- 0,5 % od 250.000 € = 1.250 €
- 2,0 % od 50.000 € = 1.000 €
→ Skupni davek: 2.250 €
Odlog plačila ali plačilo davka na promet nepremičnin na obroke
Pod določenimi pogoji zakon dovoljuje plačilo v petih letnih obrokih, npr. ob nizki likvidnosti ali pri dednih skupnostih. Pogoj je, da se uporablja stopnja 0,5 %.
Davčno oproščene pridobitve
Davka na promet nepremičnin so zlasti oproščeni:
- Prenosi v primeru smrti na zakonce ali registrirane partnerje glede glavnega prebivališča, če bivalna površina ne presega 150 m²
- Pridobitve s strani neprofitnih, dobrodelnih ali cerkvenih institucij
- Razlastitve ali prenosi za izogibanje uradnim posegom
- Bagatelne meje: ni davčne obveznosti, če davčna osnova znaša največ 1.100 € (pri delitvi nepremičnine do 2.000 €)
- Oproščen znesek za podjetja: 900.000 € za osnovno premoženje ali 360.000 € za kmetijsko in gozdno premoženje pri neodplačnih postopkih
Pristojbina za vpis v zemljiško knjigo
Vpis v zemljiško knjigo je možen le, če je davčni urad predhodno izdal potrdilo o neoporečnosti v skladu z 160. členom BAO . To prejmete, če je bil davek na promet nepremičnin pravilno plačan ali če tak davek ni nastal.
Za določene skupine pridobiteljev znaša pristojbina za vpis:
- 1,1 % tržne vrednosti (za tretje osebe)
- 1,1 % trojne enotne vrednosti (za družinske člane, zakonce, izvenzakonske partnerje s stalnim prebivališčem)
Vaše prednosti z odvetniško pomočjo
Za vas preverimo:
- ali ste dolžni plačati davek na promet nepremičnin
- ali velja oprostitev ali ugodnost
- katera davčna osnova in katera tarifa se uporabljata
- katere roke, vloge in dokumente je treba upoštevati
