Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt in Österreich Grunderwerbsteuer an. Diese Steuerpflicht betrifft nicht nur klassische Kaufverträge, sondern auch unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen und Erbschaften.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die bei jedem Erwerb inländischer Grundstücke anfällt.
Gegenstand der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer erfasst nach § 2 GrEStG ausschließlich den Erwerb von Grundstücken im Inland einschließlich deren zivilrechtlichem Zubehör. Darunter versteht man insbesondere:
- Grund und Boden
- Gebäude
- Zuwachs und Zugehör
- Baurechte
- Superädifikate
Nicht zum Grundstück gehören:
- Maschinen und technische Anlagen, die zu einem Betrieb gehören
- Sonstiges bewegliches Inventar
Erwerbsvorgänge
Der Grunderwerbsteuer unterliegt der entgeltliche oder unentgeltliche Erwerb von inländischen Grundstücken.
Dazu zählen insbesondere folgende Erwerbsvorgänge:
- Eigentumserwerb durch Kauf, Tausch, Erbschaft, Pflichtteil oder Ersitzung
- Erwerb wirtschaftlicher Verfügungsmacht, z.B. Treuhand
- Erwerbsvorgänge im Zusammenhang mit Personen- und Kapitalgesellschaften
Darüber hinaus kennt das Gesetz jedoch zwei spezielle Tatbestände, die ausschließlich bei unternehmerischen Strukturen relevant sind: Grunderwerbsteuer für Unternehmen.
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Das Grunderwerbsteuergesetz kennt eine Vielzahl an Befreiungen. Befreit sind folgendende Erwerbsvorgänge:
Wohnungsübertragung unter Partnern
Ehegatten oder eingetragene Partner profitieren bei der gemeinsamen Anschaffung oder Vererbung einer Wohnung von einem Freibetrag für 150 m² Wohnnutzfläche. Dafür müssen bestimmte Wohnsitz- und Nutzungsregeln eingehalten werden.
Bagatellgrenze
Keine Steuer fällt an, wenn die Bemessungsgrundlage unter 1.100 € liegt. Bei bestimmten Grundstücksteilungen gilt die Grenze von 2.000 €.
Förderung gemeinnütziger, mildtätiger und kirchlicher Zwecke
Unentgeltliche Übertragungen an gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Einrichtungen sind befreit. Auch Übertragungen, die durch eine behördliche Maßnahme zur Raumordnung oder Baulandgestaltung erfolgen, sind steuerfrei, aber nur, wenn sie nicht freiwillig vereinbart wurden.
Realteilung
Auch bei einer Realteilung, also der Aufteilung eines gemeinsamen Grundstücks in Einzeleigentum, kann eine Befreiung bestehen. Voraussetzung ist, dass jeder Miteigentümer nur den Wert erhält, der seinem ursprünglichen Anteil entspricht.
Behördlicher Eingriff
Wird ein Grundstück durch eine Enteignung oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs übertragen, fällt ebenfalls keine Steuer an.
Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer richtet sich danach, welche Art von Grundstück übertragen wird und in welchem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang der Erwerbsvorgang steht. Grundsätzlich berechnet sich die Steuer nach der Gegenleistung, also dem, was für das Grundstück tatsächlich aufgewendet wird.
In bestimmten Fällen kommt jedoch nicht die Gegenleistung, sondern der Grundstückswert oder der Einheitswert zur Anwendung, insbesondere bei Übertragungen im Familienverband oder bei unentgeltlichen Vorgängen wie Erbschaft oder Pflichtteilsübertragung. Der Einheitswert kommt als Bemessungsgrundlage ausschließlich bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zur Anwendung.
Gehört das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft, ist verpflichtend der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Dieser muss durch ein Gutachten oder vergleichbare Nachweise belegt werden.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
Beim Kauf einer Liegenschaft fällt in der Regel Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises an. Erfolgt der Erwerb unter nahen Angehörigen, reduziert sich der Steuersatz auf 2 %.
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises zu zahlen. Diese sogenannte Einverleibungsgebühr wird gemeinsam mit der Eintragung fällig und ist verpflichtend.
Steuerschuld und Steuerschuldner
Die Grunderwerbsteuer entsteht, sobald die Vertragsparteien den Erwerb rechtswirksam abschließen. Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, das sind in der Regel der Käufer und der Verkäufer.
Neben dem Regelfall des Vertragsabschlusses regelt das Grunderwerbsteuergesetz auch besondere Ausnahmen, etwa bei Erbschaften, Vermächtnissen oder Schenkungen auf den Todesfall. In diesen Fällen entsteht die Steuerschuld zu einem abweichenden Zeitpunkt.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“
Abfuhr der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird entweder durch Selbstberechnung oder mittels Abgabenerklärung abgeführt. Beide Varianten müssen durch einen Rechtsanwalt oder Notar erfolgen.
Die Selbstberechnung bietet den Vorteil, dass sie den Grundstückserwerb deutlich beschleunigt. Durch den Parteienvertreter erfolgt nicht nur die Meldung und Zahlung der Steuer über FinanzOnline, sondern auch die Prüfung, welcher Steuersatz gilt, ob eine Befreiung möglich ist und welche Bemessungsgrundlage im Einzelfall anzuwenden ist.
Die rechtzeitige und korrekte Abfuhr ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Ohne sie kann das Eigentumsrecht nicht übertragen werden.
Unbedecklichkeitsbescheinigung nach § 160 BAO
Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 160 BAO aus. Damit bestätigt das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer vollständig und korrekt entrichtet wurde oder keine solche anfällt.
Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchgericht die Eigentumsübertragung einträgt. Ohne diese Bestätigung wird das Grundbuchverfahren unterbrochen.
Ihre Vorteile mit anwaltlicher Unterstützung
Die Grunderwerbsteuer wirkt auf den ersten Blick klar geregelt, in der Praxis zeigt sich jedoch, dass kleine Fehler schnell zu unnötiger Steuerbelastung oder Verzögerungen beim Grundbuch führen. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung schafft Sicherheit.
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