Vente aux enchères forcée d’un bien immobilier

Vente aux enchères forcée d’un bien immobilier

La vente aux enchères forcée d’un bien immobilier est une mesure d’exécution permettant de régler des créances pécuniaires impayées par la vente de biens immobiliers. Elle est utilisée lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, mais ne paie pas ses dettes. L’objectif de la vente aux enchères forcée est de vendre publiquement le bien immobilier et d’utiliser le produit de la vente pour rembourser les dettes.

La procédure est régie par l’article 133 de la loi sur l’exécution (Exekutionsordnung, EO) et se déroule en plusieurs étapes. Même si la procédure prend un certain temps, la vente aux enchères forcée est l’un des moyens les plus efficaces de faire valoir des créances justifiées sur des biens immobiliers.

Parties à la vente aux enchères forcée

Dans la procédure de vente aux enchères forcée, le créancier poursuivant et le débiteur sont en présence. Le créancier poursuivant demande la vente aux enchères afin d’obtenir le paiement de sa créance pécuniaire impayée sur le produit de la vente du bien immobilier. Le débiteur est le propriétaire du bien immobilier qui est vendu aux enchères.

Étapes de la procédure

La procédure de vente aux enchères forcée suit un déroulement clairement défini, qui va de la demande à la distribution définitive du produit de la vente aux enchères, étape par étape. Les étapes centrales de la procédure sont les suivantes :

• Introduction d’une demande d’exécution forcée
• Approbation de la demande d’exécution forcée et annotation de l’introduction de la procédure de vente aux enchères au livre foncier
• Désignation d’un expert qui établit un rapport d’estimation et communique la valeur estimée
• Fixation d’une date de vente aux enchères
• Tenue de la vente aux enchères
• Fixation de la date de l’audience de répartition du produit de la vente

Particularités

La partie poursuivante doit joindre à la demande d’exécution forcée une copie du titre exécutoire, le cas échéant avec confirmation de la force exécutoire. Il n’est possible de renoncer à cette annexe que s’il existe déjà un droit de gage sur le bien immobilier.

Il convient également de joindre à la demande un registre des personnes intéressées, qui contient toutes les personnes qui ont des droits réels ou des droits de préemption ou de rachat enregistrés sur le bien immobilier. Le tribunal de district qui tient le livre foncier est compétent.

Si la demande est approuvée, le tribunal ordonne la vente aux enchères forcée du bien immobilier et inscrit l’introduction de la procédure au livre foncier.

Cette annotation au livre foncier a pour effet que la vente aux enchères peut également être exécutée à l’encontre des propriétaires ou des acquéreurs de droits ultérieurs sur le bien immobilier. Simultanément, le créancier est tenu de verser, dans un délai fixé par le tribunal, une avance sur les frais, qui est généralement utilisée pour l’estimation du bien immobilier. Si aucun paiement n’est effectué, la procédure est arrêtée.

Estimation

Une fois l’avance sur les frais versée, l’estimation du bien immobilier est effectuée par un expert désigné par le tribunal. L’estimation est régie par la loi sur l’évaluation des biens immobiliers (LBG). L’expert doit appliquer des méthodes d’évaluation reconnues, qui correspondent à l’état actuel de la science. Dans la pratique, les méthodes suivantes sont principalement utilisées :

• Méthode de la valeur comparative : La valeur est déterminée sur la base de biens immobiliers similaires vendus récemment.
• Méthode de la valeur de rendement : La valeur résulte des revenus locatifs durables pouvant être obtenus.
• Méthode de la valeur vénale : Ici, la substance du bâtiment est au premier plan. La valeur résulte des coûts du terrain et de la construction, déduction faite des dépréciations.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „L’évaluation selon la loi sur l’évaluation des biens immobiliers garantit que la valeur marchande d’un bien immobilier est établie sur une base compréhensible.“

Contestations de la valeur estimée

Lorsque l’expertise sur le bien immobilier est terminée, le tribunal communique à toutes les parties prenantes la valeur que l’expert a calculée pour le bien immobilier. Néanmoins, les parties prenantes ont la possibilité de faire des objections à l’expertise. Si quelqu’un estime que la valeur déterminée n’est pas correcte ou a été calculée de manière erronée, il peut le signaler au tribunal.

Si quelqu’un soulève des objections, le tribunal réexamine l’affaire. Il peut charger l’expert de compléter ou d’améliorer le rapport.

Adjudication

Une vente aux enchères forcée est publique et a généralement lieu au tribunal. Le juge invite à faire des offres. Si aucune offre plus élevée n’est faite, le juge clôt la vente aux enchères et attribue l’adjudication au plus offrant. La procédure d’enchères prend ainsi fin et l’adjudication constitue la base de l’acquisition de la propriété. L’acheteur devient directement propriétaire du bien immobilier vendu aux enchères, accessoires compris, par l’adjudication.

Répartition du produit de la vente

Lorsqu’un bien immobilier ou un objet est vendu dans le cadre d’une vente aux enchères forcée, le créancier poursuivant cherche avant tout à obtenir le paiement de sa créance impayée. Le produit de la vente est ce que l’on appelle le prix d’adjudication. Lorsque l’acheteur paie ce prix, le tribunal répartit le produit de la vente entre les ayants droit.

Dès que l’acheteur a réglé l’intégralité du prix d’achat, le tribunal ordonne d’office une audience sur la répartition de ce prix d’adjudication. Cette audience, dite audience de répartition du produit de la vente, sert à déterminer qui reçoit quelle part du produit.

Les personnes suivantes sont notamment convoquées à cette audience :

• la partie débitrice
• la partie poursuivante
• toutes les personnes qui, selon les documents, ont des droits ou des charges sur le bien immobilier vendu aux enchères
• l’acheteur lui-même peut participer volontairement

Le tribunal rend également l’audience publique. Un délai d’au moins quatre semaines doit s’écouler entre la publication et l’audience effective.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „L’objectif de toute vente aux enchères forcée est de garantir intégralement la créance justifiée du client grâce au produit de la vente.“

Surenchère

Après une vente aux enchères forcée, tout n’est pas toujours définitivement décidé. Si le prix d’achat obtenu est inférieur aux trois quarts de la valeur estimée du bien immobilier, il existe une autre possibilité : la surenchère. L’objectif est de garantir que le bien immobilier n’est pas vendu à un prix trop bas et que les créanciers reçoivent un produit de la vente aussi élevé que possible.

Une surenchère est une nouvelle offre que quelqu’un peut déposer auprès du tribunal d’exécution forcée dans un délai de 14 jours après la publication de l’adjudication. Pour que la surenchère soit valable, le prix proposé doit être au moins un quart supérieur au prix d’adjudication initial. En outre, le surenchérisseur doit déposer auprès du tribunal un quart du prix d’achat proposé à titre de garantie. Ce n’est qu’à ce moment-là que la surenchère devient effective.

Réception de plusieurs surenchères

S’il y a plusieurs surenchères, c’est le montant de l’offre qui décide. Celui qui offre le prix le plus élevé est admis. Si deux personnes offrent le même montant, c’est celui qui a déposé la surenchère en premier qui compte.

Effet de la surenchère

Si la surenchère est acceptée par le tribunal et que la décision devient définitive, la vente aux enchères initiale perd sa validité. Le tribunal annule la première adjudication et attribue l’adjudication au nouvel enchérisseur. Cette décision est notifiée par écrit aux parties prenantes (surenchérisseur, ancien acheteur, créancier et débiteur) et est également publiée dans le fichier des édits.

Dès que le tribunal a prononcé l’adjudication de manière définitive après acceptation d’une surenchère, aucune autre surenchère n’est autorisée. La procédure prend ainsi fin définitivement et le nouvel acheteur devient propriétaire du bien immobilier.

Vos avantages grâce à l’assistance d’un avocat

Un avocat vous accompagne tout au long de la procédure de vente aux enchères forcée et veille à ce que votre créance soit entièrement et juridiquement satisfaite. Il vérifie toutes les étapes de la procédure, respecte vos délais et fait valoir vos droits de manière cohérente.

Un cabinet spécialisé vous protège contre les erreurs formelles, évalue les chances de succès et veille à ce que vous receviez sur le prix d’adjudication le montant qui vous est dû.

• Accompagnement pendant toute la procédure d’exécution forcée
• Aide à faire valoir vos droits
• Préservation des intérêts de toutes les parties prenantes

Questions fréquemment posées – FAQ