Данък за придобиване на недвижим имот при наследство

Данък за придобиване на недвижим имот при наследство

Когато недвижим имот се прехвърля по наследство, често възниква въпросът дали се дължи данък върху придобиването на имот. Отговорът не винаги е еднозначен, тъй като не всяко придобиване по наследство е освободено от данък. Който планира погрешно или действа твърде късно, рискува ненужни разходи.

Данъкът върху придобиването на имот по принцип е дължим при всяко придобиване на недвижим имот, т.е. дори когато прехвърлянето на собствеността се извършва чрез наследство, завет или дарение в случай на смърт

Момент на възникване на задължението

Данъкът върху придобиването на имот възниква винаги, когато парцел, къща или апартамент се прехвърля на друго лице. Това важи и за:

• придобиването чрез законно наследяване
• разпореждания по случай на смърт (напр. завет, завещание)
• Дарения в случай на смърт

Важно: Данъчното задължение възниква не със смъртта, а едва с официалното предаване на наследството на имота. Ако имотът бъде продаден преди това в хода на наследственото производство, данъкът се дължи от купувача.

Освен това, § 1 от Закона за данъка върху придобиването на имот (GrEStG) изброява други облагаеми сделки, които също могат да възникнат във връзка с наследство, като например прехвърляне на право на собственост, придобиване на право на разпореждане, смяна на съдружник или обединяване на най-малко 95% от дяловете в дружество, притежаващо имот.

Допълнителна информация относно облагаемите придобивания можете да намерите на нашата обща страница за данъка върху придобиването на имот.

Размер на данъка върху придобиването на имот при наследство

При безвъзмездно придобиване по наследство в рамките на привилегирования семеен кръг се прилага стъпаловидна тарифа. Данъкът се изчислява пропорционално, както следва:

• 3,5% за всички суми над това
• 0,5% за първите 250000 € от стойността на имота
• 2,0% за следващите 150000 € (т.е. частта между 250001 € и 400000 €)
• При прехвърляне на предприятия в рамките на семейството се прилага допълнително необлагаем минимум от 900000 €, а при земеделски и горски имоти той е 365000 €.

Освен безвъзмездните придобивания съществуват и частично възмездни придобивания. Ако насрещната престация е между 30% и 70% от стойността на имота, се прилагат както стъпаловидната тарифа, така и общата ставка от 3,5% пропорционално. При насрещна престация над 70% се прилага пълната данъчна ставка.

За насрещна престация се счита всяка договорена услуга, която приобретателят предоставя за получаване на имота, като покупна цена, поемане на задължения или учредяване на право на ползване в полза на отчуждителя.

Внимание: Тази тарифа важи само за придобивания в тясно дефиниран семеен кръг, напр. съпрузи, деца, внуци, родители, братя и сестри, племенници/племеннички, осиновени или доведени деца, както и партньори, живеещи на един и същ основен адрес.

Данъчна основа:

Определянето на данъка се извършва въз основа на пазарната стойност на имота към момента на официалното предаване на наследството. Тази така наречена стойност на имота се определя въз основа на модел или експертна оценка.

При земеделски и горски имоти остава определяща единната стойност, доколкото площта служи пряко за земеделски доходи. Важно е да се прави разлика между поземлено имущество и земеделско/горско имущество: Имоти, които се използват изключително за земеделски или горски цели, се отнасят към земеделското и горското имущество. Всички останали имоти попадат в категорията поземлено имущество. Тази класификация оказва пряко влияние върху данъчната основа и данъчната ставка.

Пример
Ако син наследи родителски дом с пазарна стойност от 300000 €, данъкът върху придобиването на имот е:

• 0,5% от 250000 € = 1250 €
• 2,0% от 50000 € = 1000 €
  → Общ данък: 2250 €

Отсрочване или плащане на вноски на данъка върху придобиването на имот

При определени условия законът позволява плащане на пет годишни вноски, напр. при ниска ликвидност или наследствени общности. Условието е да се прилага ставка от 0,5%.

Придобивания, освободени от данък

Освободени от данък върху придобиването на имот са по-специално:

• Прехвърляния в случай на смърт на съпрузи или регистрирани партньори по отношение на основното жилище, ако жилищната площ не надвишава 150 м²
• Придобивания от нестопански, благотворителни или църковни институции
• Отчуждавания или прехвърляния за избягване на административни намеси
• Прагове за маловажни случаи: няма данъчно задължение, ако данъчната основа е максимум 1100 € (при разделяне на имот до 2000 €)
• Необлагаем минимум за предприятие: 900000 € за поземлено имущество или 360000 € за земеделско и горско имущество при безвъзмездни сделки

Такса за вписване в имотния регистър

Вписването в имотния регистър е възможно само ако финансовата служба предварително е издала удостоверение за липса на пречки съгласно § 160 от BAO . Ще го получите, ако данъкът върху придобиването на имот е надлежно платен или не се дължи такъв.

За определени групи приобретатели таксата за вписване е:

• 1,1% от пазарната стойност (за трети лица)
• 1,1% от тройната единна стойност (за членове на семейството, съпрузи, партньори с основно жилище)

Вашите предимства с адвокатска подкрепа

Ние проверяваме за Вас:

• дали сте задължени да платите данък върху придобиването на имот
• дали се прилага освобождаване или облекчение
• каква данъчна основа и каква тарифа трябва да се приложат
• какви срокове, заявления и документи трябва да се спазват

Често задавани въпроси – ЧЗВ