Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft ist ein Exekutionsmittel, mit dem offene Geldforderungen durch den Verkauf von unbeweglichem Vermögen beglichen werden. Sie kommt zum Einsatz, wenn der Schuldner Eigentümer einer Liegenschaft ist, seine Schulden aber nicht bezahlt. Ziel der Zwangsversteigerung ist es, das unbewegliche Vermögen öffentlich zu verkaufen und den Erlös zur Tilgung der Schulden zu verwenden.

Parteien der Zwangsversteigerung

Im Verfahren der Zwangsversteigerung stehen sich der betreibende Gläubiger und der Verpflichtete gegenüber. Der betreibende Gläubiger beantragt die Versteigerung, um seine offene Geldforderung aus dem Erlös des unbeweglichen Vermögens zu erhalten. Der Verpflichtete ist Eigentümer der Liegenschaft, die versteigert wird.

Verfahrensschritte

Das Verfahren der Zwangsversteigerung folgt einem klar geregelten Ablauf, der Schritt für Schritt vom Antrag bis zur endgültigen Auszahlung des Versteigerungserlöses führt. Die zentralen Verfahrensschritte sind:

• Einbringen eines Exekutionsantrags
• Bewilligung des Exekutionsantrags und Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens im Grundbuch
• Bestellung eines Sachverständigen, der ein Schätzungsgutachten erstellt und den Schätzwert bekanntgibt
• Anberaumung eines Versteigerungstermins
• Abhaltung des Versteigerungstermins
• Anberaumung der Tagsatzung zur Meistbotsverteilung

Besonderheiten

Die betreibende Partei muss dem Exekutionsantrag eine Ausfertigung des Exekutionstitels beilegen, gegebenenfalls mit Bestätigung der Vollstreckbarkeit. Nur wenn bereits ein Pfandrecht an der Liegenschaft besteht, kann auf diese Beilage verzichtet werden.

Dem Antrag ist außerdem ein Interessentenverzeichnis beizulegen, das alle Personen enthält, die an der Liegenschaft dingliche Rechte oder eingetragene Vor- bzw. Wiederkaufsrechte haben. Zuständig ist das Bezirksgericht, das das Grundbuch führt.

Wird der Antrag bewilligt, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung der Liegenschaft an und vermerkt die Einleitung des Verfahrens im Grundbuch.

Diese grundbücherliche Anmerkung bewirkt, dass die Versteigerung auch gegenüber späteren Eigentümern oder Rechteerwerbern der Liegenschaft durchgesetzt werden kann. Gleichzeitig wird der Gläubiger verpflichtet, innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist einen Kostenvorschuss, der meist für die Schätzung der Liegenschaft eingebracht wird, zu leisten. Erfolgt keine Einzahlung, wird das Verfahren eingestellt.

Schätzung

Nachdem der Kostenvorschuss eingezahlt wurde, erfolgt die Schätzung der Liegenschaft durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen. Die Schätzung richtet sich nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Der Sachverständige muss dabei anerkannte Wertermittlungsverfahren anwenden, die dem aktuellen Stand der Wissenschaft entsprechen. In der Praxis kommen vor allem folgende Methoden zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien ermittelt.
• Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen.
• Sachwertverfahren: Hier steht die Bausubstanz im Vordergrund. Der Wert ergibt sich aus Grundstücks- und Baukosten abzüglich Wertminderungen.

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Einwendungen gegen den Schätzwert

Wenn das Gutachten über die Immobilie fertig ist, teilt das Gericht allen Beteiligten mit, welchen Wert der Sachverständige für die Liegenschaft berechnet hat. Trotzdem haben die Beteiligten die Möglichkeit, Einwendungen gegen das Gutachten zu erheben. Wenn jemand der Meinung ist, dass der ermittelte Wert nicht stimmt oder fehlerhaft berechnet wurde, kann er dies dem Gericht mitteilen.

Erhebt jemand Einwendungen, prüft das Gericht den Fall erneut. Es kann den Sachverständigen beauftragen, das Gutachten zu ergänzen oder zu verbessern.

Zuschlag

Eine Zwangsversteigerung ist öffentlich und findet in der Regel im Gericht statt. Der Richter ruft zur Abgabe von Geboten auf. Wenn kein höheres Gebot mehr abgegeben wird, schließt der Richter die Versteigerung und erteilt dem Meistbietenden den Zuschlag. Damit endet das Bietverfahren und der Zuschlag bildet die Grundlage für den Eigentumserwerb. Der Käufer wird durch den Zuschlag unmittelbar Eigentümer der versteigerten Liegenschaft samt Zubehör.

Meistbotsverteilung

Wenn eine Immobilie oder ein Gegenstand im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft wird, geht es dem betreibenden Gläubiger in erster Linie darum, seine offene Forderung bezahlt zu bekommen. Der Verkaufserlös ist das sogenannte Meistbot. Wenn der Käufer dieses bezahlt, verteilt das Gericht den Erlös auf die Berechtigten.

Sobald der Käufer den gesamten Kaufpreis beglichen hat, ordnet das Gericht von Amts wegen eine Verhandlung über die Verteilung dieses Meistbots an. Diese sogenannte Tagsatzung zur Meistbotsverteilung dient dazu, festzulegen, wer welchen Anteil des Erlöses erhält.

Zu dieser Verhandlung werden unter anderem geladen:

• die verpflichtete Partei
• die betreibende Partei
• alle Personen, die laut Urkunden Rechte oder Belastungen an der versteigerten Liegenschaft haben
• der Käufer selbst kann freiwillig teilnehmen

Das Gericht macht die Tagsatzung auch öffentlich bekannt. Zwischen der Veröffentlichung und der tatsächlichen Verhandlung muss mindestens eine Frist von vier Wochen liegen.

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Überbot

Nach einer Zwangsversteigerung ist nicht immer alles endgültig entschieden. Wenn der erzielte Kaufpreis weniger als drei Viertel des Schätzwerts der Immobilie beträgt, gibt es eine weitere Möglichkeit: das sogenannte Überbot. Damit soll sichergestellt werden, dass die Liegenschaft nicht zu billig verkauft wird und Gläubiger einen möglichst hohen Erlös erhalten.

Ein Überbot ist ein neues Angebot, das jemand innerhalb von 14 Tagen nach der öffentlichen Bekanntmachung des Zuschlags beim Exekutionsgericht einbringen kann. Damit das Überbot gültig ist, muss der angebotene Preis mindestens ein Viertel höher sein als das ursprüngliche Meistbot. Außerdem muss der Überbieter ein Viertel des angebotenen Kaufpreises als Sicherheit beim Gericht hinterlegen. Erst dann wird das Überbot wirksam.

Eingang mehrere Überbote

Gibt es mehrere Überbote, entscheidet die Höhe des Angebots. Wer den höchsten Preis bietet, wird zugelassen. Wenn zwei Personen denselben Betrag bieten, zählt, wer das Überbot zuerst eingebracht hat.

Wirkung des Überbots

Wird das Überbot vom Gericht angenommen und der Beschluss rechtskräftig, verliert die ursprüngliche Versteigerung ihre Gültigkeit. Das Gericht hebt den ersten Zuschlag auf und erteilt dem neuen Bieter den Zuschlag. Dieser Beschluss wird sowohl den Beteiligten (Überbieter, früherem Käufer, Gläubiger und Verpflichteten) schriftlich zugestellt als auch öffentlich in der Ediktsdatei bekannt gemacht.

Sobald das Gericht den Zuschlag nach Annahme eines Überbots rechtskräftig erteilt, ist kein weiteres Überbot mehr zulässig. Damit endet das Verfahren endgültig, und der neue Käufer wird Eigentümer der Liegenschaft.

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Häufig gestellte Fragen – FAQ

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