Förvärvsskatt vid arv
Förvärvsskatt vid arv
När en fastighet övergår genom arv uppstår ofta frågan om förvärvsskatt tillkommer. Svaret är inte alltid entydigt, eftersom inte varje förvärv genom dödsfall är skattefritt. Den som planerar fel här eller agerar för sent riskerar onödiga kostnader.
Förvärvsskatten förfaller i princip vid varje förvärv av en fastighet, alltså även då, när äganderätten övergår genom arv, testamente eller gåva i dödsfall
Tidpunkt för förfallodagen
Förvärvsskatt uppstår alltid då en fastighet, ett hus eller en lägenhet övergår till en annan person. Det gäller även för:
- förvärvet genom lagstadgad arvsföljd
- testamentariska förordnanden (t.ex. testamente, testamente)
- Gåvor i dödsfall
Viktigt: Skattskyldigheten uppstår inte med döden, utan först med lagfart av fastigheten. Om fastigheten säljs innan dess i samband med dödsboet, tillkommer skatten för köparen.
Dessutom nämner § 1 GrEStG ytterligare skattepliktiga förfaranden, som även kan uppstå i samband med arv, exempelvis överlåtelse av ett överlåtelseanspråk, förvärv av nyttjanderätt, ett bolagsbyte eller sammanslagning av minst 95 % av andelarna i ett fastighetsägande bolag.
Ytterligare information om skattepliktiga förvärv finns på vår allmänna sida om förvärvsskatt.
Förvärvsskattens storlek i arvsfallet
Vid benefikt förvärv genom arv inom den gynnade familjekretsen tillämpas en trapptariff. Skatten beräknas proportionellt enligt följande:
- 3,5 % för alla därutöverstigande belopp
- 0,5 % för de första 250 000 € av fastighetens värde
- 2,0 % för de nästa 150 000 € (alltså den del som ligger mellan 250 001 € och 400 000 €)
- Vid företagsöverlåtelser inom familjen gäller dessutom ett fribelopp på 900 000 €, vid jord- och skogsbruksfastigheter uppgår det till 365 000 €.
Förutom de benefika förvärven finns det även delvis onerösa förvärv. Om motprestationen ligger mellan 30 % och 70 % av fastighetens värde, tillämpas både trapptariffen och den allmänna skattesatsen på 3,5 % proportionellt. Vid en motprestation på mer än 70 % gäller den fulla skattesatsen.
Som motprestation gäller varje avtalad prestation som förvärvaren utför för att erhålla fastigheten, som ett köppris, övertagande av skulder eller beviljande av en bostadsrätt till förmån för överlåtaren.
Varning: Denna tariff gäller endast för förvärv inom den snävt definierade familjekretsen, t.ex. makar, barn, barnbarn, föräldrar, syskon, brorsöner/systerdöttrar, foster- eller styvbarn samt sambor med gemensam huvudbostad.
Beräkningsgrund:
Beräkningen av skatten baseras på marknadsvärdet på fastigheten vid tidpunkten för lagfarten. Det så kallade fastighetsvärdet fastställs med hjälp av en modell eller ett sakkunnigutlåtande.
För jord- och skogsbruksfastigheter förblir enhetsvärdet avgörande, förutsatt att arealen direkt tjänar jordbruksinkomsten. Det är viktigt att skilja mellan fast egendom och jord- respektive skogsbruksfastighet: Fastigheter som uteslutande används för jord- eller skogsbruk räknas till jord- och skogsbruksfastigheten. Alla andra fastigheter faller under fast egendom. Denna klassificering påverkar direkt beräkningsgrunden och skattesatsen.
Exempel
Om en son ärver ett föräldrahem med ett marknadsvärde på 300 000 €, uppgår förvärvsskatten till:
- 0,5 % av 250 000 € = 1 250 €
- 2,0 % av 50 000 € = 1 000 €
→ Total skatt: 2 250 €
Anstånd eller avbetalning av förvärvsskatten
Under vissa förutsättningar tillåter lagen en betalning i fem årsrater, t.ex. vid låg likviditet eller arvsrättsgemenskap. Förutsättningen är att 0,5 %-satsen tillämpas.
Skattefria förvärv
Befriade från förvärvsskatt är särskilt:
- Överlåtelser i dödsfall till makar eller registrerade partner avseende huvudbostaden, om bostadsytan inte överstiger 150 m²
- Förvärv genom allmännyttiga, välgörande eller kyrkliga inrättningar
- Exproprieringar eller överlåtelser för att undvika myndighetsingripanden
- Bagatellgränser: ingen skattskyldighet om beräkningsgrunden uppgår till högst 1 100 € (vid fastighetsdelning upp till 2 000 €)
- Driftsfribelopp: 900 000 € för fast egendom eller 360 000 € för jord- och skogsbruksfastighet vid benefika förfaranden
Inskrivningsavgift i fastighetsregistret
Inskrivning i fastighetsregistret är endast möjlig om skattekontoret tidigare har utfärdat ett intyg om godkännande enligt § 160 BAO. Detta erhåller du om förvärvsskatten har betalats korrekt eller om ingen sådan har tillkommit.
För vissa förvärvargrupper uppgår inskrivningsavgiften till:
- 1,1 % av marknadsvärdet (för tredje part)
- 1,1 % av det trefaldiga enhetsvärdet (för familjemedlemmar, makar, sambor med huvudbostad)
Dina fördelar med juridiskt stöd
Vi kontrollerar åt dig:
- om du är skyldig att betala förvärvsskatt
- om ett undantag eller en förmån gäller
- vilken beräkningsgrund och vilken tariff som ska tillämpas
- vilka tidsfrister, ansökningar och dokument som ska följas
