Executarea silită a unei proprietăți imobiliare

Executarea silită a unei proprietăți imobiliare

Executarea silită a unei proprietăți imobiliare este un mijloc de executare silită prin care creanțele bănești restante sunt achitate prin vânzarea de active imobiliare. Aceasta este utilizată atunci când debitorul este proprietarul unei proprietăți imobiliare, dar nu își plătește datoriile. Scopul executării silite este de a vinde public activele imobiliare și de a utiliza veniturile pentru a achita datoriile.

Procedura este reglementată în § 133 din Legea privind executarea silită (EO) și se desfășoară în mai mulți pași. Chiar dacă procedura necesită ceva timp, licitația silită este una dintre cele mai eficiente modalități de a pune în aplicare creanțe justificate din active imobiliare.

Părțile executării silite

În procedura de executare silită, se confruntă creditorul urmăritor și debitorul. Creditorul urmăritor solicită executarea silită pentru a-și obține creanța bănească restantă din veniturile obținute din activele imobiliare. Debitorul este proprietarul proprietății imobiliare care este executată silit.

Pașii procedurii

Procedura de executare silită urmează o desfășurare clar reglementată, care duce pas cu pas de la cerere până la plata finală a veniturilor din executarea silită. Pașii centrali ai procedurii sunt:

• Depunerea unei cereri de executare silită
• Aprobarea cererii de executare silită și notarea inițierii procedurii de executare silită în Cartea Funciară
• Desemnarea unui expert care întocmește un raport de evaluare și anunță valoarea estimată
• Stabilirea unei date pentru licitație
• Desfășurarea licitației
• Stabilirea ședinței pentru distribuirea sumei obținute

Particularități

Partea care urmărește executarea silită trebuie să anexeze la cererea de executare silită o copie a titlului executoriu, eventual cu confirmarea caracterului executoriu. Numai dacă există deja un drept de gaj asupra proprietății imobiliare, se poate renunța la această anexă.

La cerere trebuie anexată și o listă a părților interesate, care să conțină toate persoanele care au drepturi reale sau drepturi de preempțiune sau de răscumpărare înregistrate asupra proprietății imobiliare. Competent este tribunalul districtual care gestionează Cartea Funciară.

Dacă cererea este aprobată, instanța dispune executarea silită a proprietății imobiliare și notează inițierea procedurii în Cartea Funciară.

Această notare în Cartea Funciară are ca efect faptul că executarea silită poate fi pusă în aplicare și împotriva proprietarilor sau dobânditorilor de drepturi ulteriori ai proprietății imobiliare. În același timp, creditorul este obligat să plătească în avans, într-un termen stabilit de instanță, un avans de cheltuieli, care este de obicei utilizat pentru estimarea proprietății imobiliare. Dacă nu se efectuează nicio plată, procedura este oprită.

Estimare

După ce a fost plătit avansul de cheltuieli, proprietatea imobiliară este estimată de un expert numit de instanță. Estimarea se bazează pe Legea privind evaluarea proprietăților imobiliare (LBG). Expertul trebuie să aplice proceduri de evaluare recunoscute, care să corespundă stadiului actual al științei. În practică, sunt utilizate în principal următoarele metode:

• Procedura valorii comparative: Valoarea este determinată pe baza unor proprietăți imobiliare similare, vândute recent.
• Procedura valorii de randament: Valoarea rezultă din veniturile din chirii care pot fi obținute în mod durabil.
• Procedura valorii materiale: Aici, substanța clădirii este în prim-plan. Valoarea rezultă din costurile terenului și ale construcției, minus reducerile de valoare.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Evaluarea conform Legii privind evaluarea proprietăților imobiliare asigură că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este stabilită pe o bază rezonabilă.“

Obiecții față de valoarea estimată

Când raportul de expertiză privind proprietatea imobiliară este finalizat, instanța comunică tuturor părților implicate valoarea pe care expertul a calculat-o pentru proprietatea imobiliară. Cu toate acestea, părțile implicate au posibilitatea de a ridica obiecții față de raportul de expertiză. Dacă cineva consideră că valoarea determinată nu este corectă sau a fost calculată incorect, poate comunica acest lucru instanței.

Dacă cineva ridică obiecții, instanța reexaminează cazul. Aceasta poate solicita expertului să completeze sau să îmbunătățească raportul de expertiză.

Adjudecare

O executare silită este publică și are loc de obicei în instanță. Judecătorul solicită depunerea de oferte. Dacă nu se mai depune nicio ofertă mai mare, judecătorul închide licitația și acordă adjudecarea celui care a oferit cel mai mult. Astfel, se încheie procedura de licitație, iar adjudecarea constituie baza pentru dobândirea proprietății. Cumpărătorul devine proprietar direct al proprietății imobiliare executate silit, inclusiv al accesoriilor, prin adjudecare.

Distribuirea sumei obținute

Când o proprietate imobiliară sau un obiect este vândut în cadrul unei executări silite, creditorul urmăritor este interesat în primul rând să i se plătească creanța restantă. Veniturile din vânzare reprezintă așa-numita sumă obținută. Când cumpărătorul plătește această sumă, instanța distribuie veniturile persoanelor îndreptățite.

De îndată ce cumpărătorul a achitat întregul preț de achiziție, instanța dispune din oficiu o negociere cu privire la distribuirea acestei sume obținute. Această așa-numită ședință pentru distribuirea sumei obținute servește la stabilirea cui îi revine ce parte din venituri.

La această negociere sunt invitați, printre alții:

• partea obligată
• partea care urmărește executarea silită
• toate persoanele care, conform documentelor, au drepturi sau sarcini asupra proprietății imobiliare executate silit
• cumpărătorul însuși poate participa voluntar

Instanța face publică ședința. Între publicare și negocierea efectivă trebuie să existe un termen de cel puțin patru săptămâni.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Scopul fiecărei licitații silite este de a asigura integral creanța justificată a clientului prin veniturile din valorificare.“

Supralicitare

După o executare silită, nu totul este întotdeauna decis definitiv. Dacă prețul de achiziție obținut este mai mic de trei sferturi din valoarea estimată a proprietății imobiliare, există o altă posibilitate: așa-numita supralicitare. Aceasta are ca scop asigurarea faptului că proprietatea imobiliară nu este vândută prea ieftin și că creditorii obțin venituri cât mai mari.

O supralicitare este o nouă ofertă pe care cineva o poate depune la instanța de executare silită în termen de 14 zile de la anunțarea publică a adjudecării. Pentru ca supralicitarea să fie valabilă, prețul oferit trebuie să fie cu cel puțin un sfert mai mare decât suma obținută inițial. În plus, ofertantul trebuie să depună un sfert din prețul de achiziție oferit ca garanție la instanță. Numai atunci supralicitarea devine efectivă.

Primirea mai multor supralicitări

Dacă există mai multe supralicitări, decide valoarea ofertei. Cine oferă cel mai mare preț este admis. Dacă două persoane oferă aceeași sumă, contează cine a depus supralicitarea mai întâi.

Efectul supralicitării

Dacă supralicitarea este acceptată de instanță și decizia devine definitivă, executarea silită inițială își pierde valabilitatea. Instanța anulează prima adjudecare și acordă adjudecarea noului ofertant. Această decizie este comunicată în scris atât părților implicate (ofertantului, fostului cumpărător, creditorului și debitorului), cât și public în fișierul edictelor.

De îndată ce instanța acordă definitiv adjudecarea după acceptarea unei supralicitări, nu mai este permisă nicio altă supralicitare. Astfel, procedura se încheie definitiv, iar noul cumpărător devine proprietarul proprietății imobiliare.

Avantajele dumneavoastră cu asistență juridică

Un avocat vă însoțește pe parcursul întregii proceduri de executare silită și se asigură că cererea dumneavoastră este îndeplinită integral și în siguranță din punct de vedere juridic. Acesta verifică toți pașii procedurii, vă respectă termenele și vă pune în aplicare pretențiile în mod consecvent.

Un cabinet de avocatură specializat vă protejează de erorile formale, evaluează șansele de succes și se asigură că primiți din suma obținută suma care vi se cuvine.

• Însoțire pe parcursul întregii proceduri de executare silită
• Sprijin în punerea în aplicare a pretențiilor dumneavoastră
• Protejarea intereselor tuturor părților implicate

Întrebări frecvente – FAQ