Esecuzione forzata di un immobile

Esecuzione forzata di un immobile

L’asta giudiziaria di un immobile è un mezzo di esecuzione forzata con cui si estinguono crediti pecuniari aperti mediante la vendita di beni immobili. Viene utilizzata quando il debitore è proprietario di un immobile, ma non paga i suoi debiti. L’obiettivo dell’asta giudiziaria è vendere pubblicamente il bene immobile e utilizzare il ricavato per estinguere i debiti.

La procedura è regolata dal § 133 dell’Ordinanza sull’esecuzione forzata (EO) e si svolge in più fasi. Anche se la procedura richiede un po’ di tempo, l’asta giudiziaria è uno dei mezzi più efficaci per far valere crediti legittimi derivanti da beni immobili.

Parti dell’esecuzione forzata

Nella procedura di asta giudiziaria si confrontano il creditore procedente e l’obbligato. Il creditore procedente richiede l’asta per ottenere il suo credito pecuniario aperto dal ricavato del bene immobile. L’obbligato è il proprietario dell’immobile che viene messo all’asta.

Fasi della procedura

La procedura di esecuzione forzata segue un iter chiaramente regolamentato, che conduce passo dopo passo dalla domanda fino al pagamento definitivo del ricavato dell’asta. Le fasi centrali della procedura sono:

• Presentazione di una domanda di esecuzione
• Approvazione della domanda di esecuzione e annotazione dell’avvio della procedura di asta nel libro fondiario
• Nomina di un perito che redige una perizia di stima e comunica il valore stimato
• Fissazione di una data per l’asta
• Svolgimento dell’asta
• Fissazione dell’udienza per la distribuzione del ricavato

Particolarità

La parte procedente deve allegare alla domanda di esecuzione una copia del titolo esecutivo, eventualmente con conferma dell’esecutività. Solo se esiste già un diritto di pegno sull’immobile, si può rinunciare a questo allegato.

Alla domanda deve essere allegato anche un elenco degli interessati, che contenga tutte le persone che hanno diritti reali o diritti di prelazione o di riscatto registrati sull’immobile. Competente è il tribunale distrettuale che gestisce il libro fondiario.

Se la domanda viene approvata, il tribunale ordina l’esecuzione forzata dell’immobile e annota l’avvio della procedura nel libro fondiario.

Questa annotazione nel libro fondiario fa sì che l’asta possa essere fatta valere anche nei confronti di successivi proprietari o acquirenti di diritti sull’immobile. Allo stesso tempo, il creditore è obbligato a versare, entro un termine stabilito dal tribunale, un anticipo sulle spese, che di solito viene utilizzato per la stima dell’immobile. In caso di mancato pagamento, la procedura viene interrotta.

Stima

Dopo che è stato versato l’anticipo sulle spese, la stima dell’immobile viene effettuata da un perito nominato dal tribunale. La stima si basa sulla legge sulla valutazione degli immobili (LBG). Il perito deve applicare procedure di valutazione riconosciute che corrispondano allo stato attuale della scienza. In pratica, vengono utilizzate soprattutto le seguenti metodologie:

• Procedura del valore comparativo: Il valore viene determinato sulla base di immobili simili venduti di recente.
• Procedura del valore di rendimento: Il valore risulta dai proventi da locazione ottenibili in modo sostenibile.
• Procedura del valore reale: Qui la sostanza edilizia è in primo piano. Il valore risulta dai costi del terreno e di costruzione, dedotte le svalutazioni.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „La valutazione ai sensi della legge sulla valutazione immobiliare garantisce che il valore di mercato di un immobile sia determinato su una base comprensibile.“

Obiezioni al valore stimato

Quando la perizia sull’immobile è pronta, il tribunale comunica a tutti i partecipanti il valore che il perito ha calcolato per l’immobile. Tuttavia, i partecipanti hanno la possibilità di sollevare obiezioni alla perizia. Se qualcuno ritiene che il valore determinato non sia corretto o sia stato calcolato in modo errato, può comunicarlo al tribunale.

Se qualcuno solleva obiezioni, il tribunale esamina nuovamente il caso. Può incaricare il perito di integrare o migliorare la perizia.

Aggiudicazione

Un’esecuzione forzata è pubblica e di solito si svolge in tribunale. Il giudice invita a presentare offerte. Se non viene presentata un’offerta più alta, il giudice chiude l’asta e aggiudica l’immobile al miglior offerente. Con ciò termina la procedura di offerta e l’aggiudicazione costituisce la base per l’acquisto della proprietà. L’acquirente diventa direttamente proprietario dell’immobile messo all’asta, compresi gli accessori, mediante l’aggiudicazione.

Distribuzione del ricavato

Quando un immobile o un oggetto viene venduto nell’ambito di un’esecuzione forzata, l’obiettivo principale del creditore procedente è ottenere il pagamento del suo credito aperto. Il ricavato della vendita è il cosiddetto ricavato principale. Quando l’acquirente lo paga, il tribunale distribuisce il ricavato ai beneficiari.

Non appena l’acquirente ha saldato l’intero prezzo di acquisto, il tribunale ordina d’ufficio un’udienza per la distribuzione di questo ricavato principale. Questa cosiddetta udienza per la distribuzione del ricavato principale serve a stabilire chi riceve quale quota del ricavato.

A questa udienza vengono invitati, tra gli altri:

• la parte obbligata
• la parte procedente
• tutte le persone che, secondo i documenti, hanno diritti o gravami sull’immobile messo all’asta
• l’acquirente stesso può partecipare volontariamente

Il tribunale rende pubblica anche l’udienza. Tra la pubblicazione e l’udienza vera e propria devono intercorrere almeno quattro settimane.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „L’obiettivo di ogni asta giudiziaria è garantire pienamente il credito legittimo del cliente attraverso il ricavato della vendita.“

Offerta superiore

Dopo un’esecuzione forzata, non tutto è sempre deciso in modo definitivo. Se il prezzo di acquisto realizzato è inferiore ai tre quarti del valore stimato dell’immobile, c’è un’ulteriore possibilità: la cosiddetta offerta superiore. Ciò ha lo scopo di garantire che l’immobile non venga venduto a un prezzo troppo basso e che i creditori ricevano un ricavato il più alto possibile.

Un’offerta superiore è una nuova offerta che qualcuno può presentare al tribunale dell’esecuzione entro 14 giorni dalla pubblicazione dell’aggiudicazione. Affinché l’offerta superiore sia valida, il prezzo offerto deve essere almeno un quarto superiore al ricavato principale originario. Inoltre, l’offerente superiore deve depositare presso il tribunale un quarto del prezzo di acquisto offerto come garanzia. Solo allora l’offerta superiore diventa efficace.

Ricezione di più offerte superiori

Se ci sono più offerte superiori, decide l’importo dell’offerta. Chi offre il prezzo più alto viene ammesso. Se due persone offrono lo stesso importo, conta chi ha presentato l’offerta superiore per primo.

Effetto dell’offerta superiore

Se l’offerta superiore viene accettata dal tribunale e la decisione diventa definitiva, l’asta originaria perde la sua validità. Il tribunale annulla la prima aggiudicazione e aggiudica l’immobile al nuovo offerente. Questa decisione viene notificata per iscritto sia ai partecipanti (offerente superiore, precedente acquirente, creditore e debitore) sia resa pubblica nel registro degli editti.

Non appena il tribunale ha concesso l’aggiudicazione in via definitiva dopo l’accettazione di un’offerta superiore, non è più ammissibile un’ulteriore offerta superiore. Con ciò la procedura termina definitivamente e il nuovo acquirente diventa proprietario dell’immobile.

I suoi vantaggi con il supporto legale

Un avvocato La accompagna durante l’intera procedura di esecuzione forzata e si assicura che il Suo credito sia soddisfatto integralmente e in modo giuridicamente sicuro. Esamina tutte le fasi della procedura, rispetta i Suoi termini e fa valere le Sue pretese in modo coerente.

Uno studio legale specializzato La protegge da errori formali, valuta le prospettive di successo e si assicura che Lei riceva dal ricavato principale l’importo a Lei spettante.

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Domande frequenti – FAQ