Ingatlan kényszerárverése
Ingatlan kényszerárverése
Az ingatlan kényszerárverése egy végrehajtási eszköz, amellyel a nyitott pénzköveteléseket ingatlanvagyon eladásával rendezik. Akkor alkalmazzák, ha az adós egy ingatlan tulajdonosa, de nem fizeti az adósságait. A kényszerárverés célja az ingatlanvagyon nyilvános értékesítése és a bevétel felhasználása az adósságok törlesztésére.
Az eljárást a Végrehajtási Rendelet (EO) 133. §-a szabályozza, és több lépésben zajlik. Bár az eljárás némi időt vesz igénybe, a kényszerárverés az egyik leghatékonyabb eszköz az ingatlanból származó jogos követelések érvényesítésére.
A kényszerárverés felei
A kényszerárverési eljárásban a végrehajtást kérő hitelező és a kötelezett állnak szemben egymással. A végrehajtást kérő hitelező az árverést azért kéri, hogy nyitott pénzkövetelését az ingatlanvagyonból származó bevételből megkapja. A kötelezett az árverezett ingatlan tulajdonosa.
Eljárási lépések
Az ingatlan kényszerárverési eljárása egy világosan szabályozott menetet követ, amely lépésről lépésre vezet a kérelemtől az árverési bevétel végleges kifizetéséig. A központi eljárási lépések a következők:
- Végrehajtási kérelem benyújtása
- A végrehajtási kérelem engedélyezése és az árverési eljárás megindításának bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
- Szakértő kirendelése, aki értékbecslést készít és közzéteszi az értékbecslési értéket
- Árverési időpont kitűzése
- Az árverési időpont megtartása
- A legmagasabb ajánlat elosztására vonatkozó tárgyalás kitűzése
Sajátosságok
A végrehajtást kérő félnek csatolnia kell a végrehajtási kérelemhez a végrehajtási okirat egy másolatát, adott esetben a végrehajthatóság igazolásával. Csak akkor lehet eltekinteni ettől a melléklettől, ha már fennáll jelzálogjog az ingatlanon.
A kérelemhez mellékelni kell továbbá egy érdekeltek jegyzékét, amely tartalmazza mindazokat a személyeket, akiknek az ingatlanon dologi joguk vagy bejegyzett elővásárlási, illetve visszavásárlási joguk van. Az illetékes a járásbíróság, amely az ingatlan-nyilvántartást vezeti.
Ha a kérelmet engedélyezik, a bíróság elrendeli az ingatlan kényszerárverését és bejegyzi az eljárás megindítását az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez a földhivatali bejegyzés azt eredményezi, hogy az árverés az ingatlan későbbi tulajdonosaival vagy jogutódaival szemben is érvényesíthető. Ezzel egyidejűleg a hitelező köteles a bíróság által meghatározott határidőn belül költségelőleget fizetni, amelyet általában az ingatlan értékbecslésére fordítanak. Ha nem történik befizetés, az eljárást megszüntetik.
Értékbecslés
Miután a költségelőleget befizették, az ingatlan értékbecslését egy bíróság által kirendelt szakértő végzi. Az értékbecslés az Ingatlanértékelési Törvény (LBG) szerint történik. A szakértőnek elismert értékmeghatározási eljárásokat kell alkalmaznia, amelyek megfelelnek a tudomány jelenlegi állásának. A gyakorlatban elsősorban a következő módszereket alkalmazzák:
- Összehasonlító értékbecslési módszer: Az érték hasonló, nemrégiben eladott ingatlanok alapján kerül meghatározásra.
- Hozamérték-módszer: Az érték a tartósan elérhető bérleti bevételekből adódik.
- Tárgyérték-módszer: Itt az épületállomány van a középpontban. Az érték a telek- és építési költségekből adódik, értékcsökkenések levonásával.
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Az Ingatlanértékelési Törvény szerinti értékbecslés biztosítja, hogy egy ingatlan forgalmi értéke átlátható alapon kerüljön megállapításra.“
Kifogások az értékbecslés ellen
Amikor az ingatlanról szóló szakvélemény elkészült, a bíróság értesíti az összes érintettet arról, hogy a szakértő milyen értéket számított ki az ingatlanra. Ennek ellenére az érintetteknek lehetőségük van kifogást emelni a szakvélemény ellen. Ha valaki úgy véli, hogy a meghatározott érték nem helyes vagy hibásan került kiszámításra, azt közölheti a bírósággal.
Ha valaki kifogást emel, a bíróság újra megvizsgálja az ügyet. Felkérheti a szakértőt a szakvélemény kiegészítésére vagy javítására.
Árverési vétel
A kényszerárverés nyilvános, és általában a bíróságon zajlik. A bíró felhívja az ajánlattételre. Ha már nem érkezik magasabb ajánlat, a bíró lezárja az árverést és a legmagasabb ajánlatot tevőnek adja az árverési vételt. Ezzel az ajánlattételi eljárás véget ér, és az árverési vétel képezi a tulajdonszerzés alapját. A vevő az árverési vétellel azonnal tulajdonosává válik az árverezett ingatlannak és tartozékainak.
Az árverési bevétel elosztása
Ha egy ingatlant vagy tárgyat kényszerárverés keretében értékesítenek, a végrehajtást kérő hitelező elsősorban azt szeretné, hogy nyitott követelését kifizessék. Az eladási bevétel az úgynevezett legmagasabb ajánlat (Meistbot). Ha a vevő ezt kifizeti, a bíróság elosztja a bevételt a jogosultak között.
Amint a vevő kifizette a teljes vételárat, a bíróság hivatalból tárgyalást rendel el ezen legmagasabb ajánlat elosztásáról. Ez az úgynevezett árverési bevétel elosztására vonatkozó tárgyalás arra szolgál, hogy meghatározzák, ki milyen arányban részesül a bevételből.
Erre a tárgyalásra többek között meghívást kapnak:
- a kötelezett fél
- a végrehajtást kérő fél
- minden személy, aki az okiratok szerint jogokkal vagy terhekkel rendelkezik az árverezett ingatlanon
- maga a vevő önként részt vehet
A bíróság a tárgyalást nyilvánosan is közzéteszi. A közzététel és a tényleges tárgyalás között legalább négy hétnek kell eltelnie.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Minden kényszerárverés célja, hogy az ügyfél jogos követelését a hasznosítási bevételből teljes mértékben biztosítsa.“
Túlígérés
Egy kényszerárverés után nem mindig dől el minden véglegesen. Ha az elért vételár kevesebb, mint az ingatlan becsült értékének háromnegyede, van egy másik lehetőség: az úgynevezett túlígérés. Ezzel biztosítani kell, hogy az ingatlan ne kerüljön túl olcsón eladásra, és a hitelezők a lehető legmagasabb bevételhez jussanak.
A túlígérés egy új ajánlat, amelyet valaki az árverési vétel nyilvános közzétételétől számított 14 napon belül benyújthat a végrehajtó bírósághoz. Ahhoz, hogy a túlígérés érvényes legyen, az ajánlott árnak legalább egynegyeddel magasabbnak kell lennie az eredeti legmagasabb ajánlatnál. Ezenkívül a túlígérőnek az ajánlott vételár egynegyedét biztosítékként le kell tennie a bíróságnál. Csak ezután válik hatályossá a túlígérés.
Több túlígérés beérkezése
Ha több túlígérés érkezik, az ajánlat összege dönt. Aki a legmagasabb árat kínálja, azt engedélyezik. Ha két személy ugyanazt az összeget kínálja, az számít, ki nyújtotta be először a túlígérést.
A túlígérés hatása
Ha a bíróság elfogadja a túlígérést és a határozat jogerőre emelkedik, az eredeti árverés érvényét veszti. A bíróság hatálytalanítja az első árverési vételt és az új ajánlattevőnek adja az árverési vételt. Ezt a határozatot írásban kézbesítik az érintetteknek (túlígérő, korábbi vevő, hitelező és kötelezett), valamint nyilvánosan közzéteszik az Ediktsdatei-ben.
Amint a bíróság egy túlígérés elfogadása után jogerősen megadja az árverési vételt, további túlígérés már nem megengedett. Ezzel az eljárás véglegesen lezárul, és az új vevő az ingatlan tulajdonosává válik.
Az Ön előnyei ügyvédi segítséggel
Egy ügyvéd kíséri Önt a teljes kényszerárverési eljárás során, és gondoskodik arról, hogy követelése teljes mértékben és jogilag biztonságosan teljesüljön. Ellenőrzi az összes eljárási lépést, betartja a határidőket és következetesen érvényesíti az Ön igényeit.
Egy szakosodott ügyvédi iroda megvédi Önt a formai hibáktól, értékeli a siker esélyeit, és gondoskodik arról, hogy a legmagasabb ajánlatból megkapja az Önnek járó összeget.
- Támogatás a teljes végrehajtási eljárás során
- Támogatás az Ön igényeinek érvényesítésében
- Minden érintett fél érdekeinek védelme
