Kiinteistön pakkohuutokauppa

Kiinteistön pakkohuutokauppa

Kiinteistön pakkohuutokauppa on täytäntöönpanokeino, jolla avoimet rahavelvoitteet maksetaan kiinteän omaisuuden myynnillä. Sitä käytetään, kun velallinen omistaa kiinteistön, mutta ei maksa velkojaan. Pakkohuutokaupan tavoitteena on myydä kiinteä omaisuus julkisesti ja käyttää tuotto velkojen maksamiseen.

Menettely on säädetty täytäntöönpanolain (EO) 133 §:ssä ja etenee useassa vaiheessa. Vaikka menettely viekin jonkin verran aikaa, pakkohuutokauppa on yksi tehokkaimmista keinoista panna täytäntöön kiinteään omaisuuteen perustuvat oikeutetut vaateet.

Pakkohuutokaupan osapuolet

Pakkohuutokauppamenettelyssä vastakkain ovat täytäntöönpanon hakija ja velvollinen. Täytäntöönpanon hakija hakee huutokauppaa saadakseen avoimen rahavaatimuksensa kiinteän omaisuuden tuotosta. Velvollinen on huutokaupattavan kiinteistön omistaja.

Menettelyvaiheet

Pakkohuutokauppamenettely noudattaa selkeästi säänneltyä kulkua, joka johtaa vaihe vaiheelta hakemuksesta huutokauppatulojen lopulliseen maksuun. Keskeiset menettelyvaiheet ovat:

• Täytäntöönpanohakemuksen jättäminen
• Täytäntöönpanohakemuksen hyväksyminen ja huutokauppamenettelyn aloittamisen merkitseminen kiinteistörekisteriin
• Asiantuntijan määrääminen, joka laatii arviointilausunnon ja ilmoittaa arvioidun arvon
• Huutokauppapäivän määrääminen
• Huutokauppapäivän pitäminen
• Istuntopäivän määrääminen huutokauppatulojen jakamista varten

Erityispiirteet

Täytäntöönpanon hakijan on liitettävä täytäntöönpanohakemukseen jäljennös täytäntöönpanoperusteesta, tarvittaessa täytäntöönpanokelpoisuuden vahvistuksella. Vain jos kiinteistöön on jo kiinnitys, voidaan tämä liite jättää pois.

Hakemukseen on lisäksi liitettävä luettelo asianosaisista, joka sisältää kaikki henkilöt, joilla on kiinteistöön esineoikeuksia tai rekisteröityjä etu- tai takaisinosto-oikeuksia. Toimivaltainen on käräjäoikeus, joka pitää kiinteistörekisteriä.

Jos hakemus hyväksytään, määrää tuomioistuin kiinteistön pakkohuutokaupan ja merkitsee menettelyn aloittamisen kiinteistörekisteriin.

Tämä kiinteistörekisterimerkintä saa aikaan, että huutokauppa voidaan panna täytäntöön myös kiinteistön myöhempiä omistajia tai oikeudenhaltijoita kohtaan. Samanaikaisesti velkoja velvoitetaan tuomioistuimen asettamassa määräajassa maksamaan kulujen ennakkomaksu, joka yleensä käytetään kiinteistön arviointiin. Jos maksua ei suoriteta, menettely keskeytetään.

Arviointi

Kun kulujen ennakkomaksu on suoritettu, tuomioistuimen määräämä asiantuntija suorittaa kiinteistön arvioinnin. Arviointi perustuu kiinteistönarviointilakiin (LBG). Asiantuntijan on käytettävä tunnustettuja arvonmääritysmenetelmiä, jotka vastaavat tieteen nykyistä tasoa. Käytännössä käytetään erityisesti seuraavia menetelmiä:

• Vertailuarvomenetelmä: Arvo määritetään vastaavien, äskettäin myytyjen kiinteistöjen perusteella.
• Tuottoarvomenetelmä: Arvo perustuu kestävän kehityksen mukaisesti saataviin vuokratuottoihin.
• Kustannusarvomenetelmä: Tässä rakennuksen rakenne on etusijalla. Arvo perustuu tontti- ja rakennuskustannuksiin vähennettynä arvon alenemisilla.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Kiinteistöjen arviointilain mukainen arvonmääritys varmistaa, että kiinteistön käypä arvo määritetään jäljitettävällä perusteella.“

Vastineet arvioitua arvoa vastaan

Kun kiinteistön arviointilausunto on valmis, tuomioistuin ilmoittaa kaikille osapuolille, minkä arvon asiantuntija on kiinteistölle laskenut. Siitä huolimatta osapuolilla on mahdollisuus esittää vastineita lausuntoa vastaan. Jos joku on sitä mieltä, että määritetty arvo ei pidä paikkaansa tai se on laskettu virheellisesti, hän voi ilmoittaa siitä tuomioistuimelle.

Jos joku esittää vastineita, tuomioistuin tutkii asian uudelleen. Se voi määrätä asiantuntijan täydentämään tai parantamaan lausuntoa.

Huudon hyväksyminen

Pakkohuutokauppa on julkinen ja järjestetään yleensä tuomioistuimessa. Tuomari kehottaa tekemään tarjouksia. Kun korkeampaa tarjousta ei enää tehdä, tuomari päättää huutokaupan ja hyväksyy korkeimman tarjouksen tehneen huudon. Täten tarjousmenettely päättyy ja huudon hyväksyminen muodostaa perustan omistusoikeuden saamiselle. Ostajasta tulee huudon hyväksymisellä välittömästi huutokaupatun kiinteistön ja sen tarvikkeiden omistaja.

Huutokauppatulojen jakaminen

Kun kiinteistö tai esine myydään pakkohuutokaupassa, täytäntöönpanon hakijan ensisijaisena tavoitteena on saada avoin saatavansa maksetuksi. Myyntituotto on niin sanottu korkein tarjous (Meistbot). Kun ostaja maksaa tämän, tuomioistuin jakaa tuoton oikeudenhaltijoille.

Heti kun ostaja on maksanut koko kauppahinnan, tuomioistuin määrää viran puolesta neuvottelun tämän korkeimman tarjouksen jakamisesta. Tämä niin sanottu istuntopäivä huutokauppatulojen jakamista varten palvelee tarkoitusta määrittää, kuka saa minkäkin osuuden tuotosta.

Tähän neuvotteluun kutsutaan muun muassa:

• velvollinen osapuoli
• täytäntöönpanon hakija
• kaikki henkilöt, joilla on asiakirjojen mukaan oikeuksia tai rasitteita huutokaupatussa kiinteistössä
• ostaja itse voi osallistua vapaaehtoisesti

Tuomioistuin julkistaa istuntopäivän myös julkisesti. Julkistamisen ja varsinaisen neuvottelun välillä on oltava vähintään neljän viikon määräaika.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Jokaisen pakkohuutokaupan tavoitteena on turvata asiakkaan oikeutettu vaade kokonaan myyntituotoilla.“

Ylitarjous

Pakkohuutokaupan jälkeen kaikki ei ole aina lopullisesti ratkaistu. Jos saavutettu kauppahinta on alle kolme neljäsosaa kiinteistön arvioidusta arvosta, on olemassa toinen mahdollisuus: niin sanottu ylitarjous. Tällä pyritään varmistamaan, että kiinteistöä ei myydä liian halvalla ja että velkojat saavat mahdollisimman suuren tuoton.

Ylitarjous on uusi tarjous, jonka joku voi jättää täytäntöönpanotuomioistuimeen 14 päivän kuluessa huudon hyväksymisen julkisesta ilmoituksesta. Jotta ylitarjous olisi pätevä, on tarjotun hinnan oltava vähintään neljänneksen korkeampi kuin alkuperäinen korkein tarjous. Lisäksi ylitarjouksen tekijän on talletettava tuomioistuimeen neljännes tarjotusta kauppahinnasta vakuudeksi. Vasta sitten ylitarjous tulee voimaan.

Useiden ylitarjousten saapuminen

Jos ylitarjouksia on useita, ratkaisee tarjouksen suuruus. Korkeimman hinnan tarjoaja hyväksytään. Jos kaksi henkilöä tarjoaa saman summan, ratkaisee se, kumpi jätti ylitarjouksen ensin.

Ylitarjouksen vaikutus

Jos tuomioistuin hyväksyy ylitarjouksen ja päätös tulee lainvoimaiseksi, alkuperäinen huutokauppa menettää pätevyytensä. Tuomioistuin kumoaa ensimmäisen huudon hyväksymisen ja hyväksyy uuden tarjoajan huudon. Tämä päätös toimitetaan kirjallisesti sekä asianosaisille (ylitarjouksen tekijä, entinen ostaja, velkoja ja velvollinen) että julkistetaan virallisessa tiedostossa.

Heti kun tuomioistuin on lainvoimaisesti hyväksynyt huudon ylitarjouksen hyväksymisen jälkeen, ei enempää ylitarjouksia sallita. Täten menettely päättyy lopullisesti, ja uusi ostaja tulee kiinteistön omistajaksi.

Edunne asianajajan tuella

Asianajaja opastaa teitä koko pakkohuutokauppamenettelyn ajan ja varmistaa, että vaatimuksenne täytetään täysin ja oikeudellisesti turvallisesti. Hän tarkistaa kaikki menettelyvaiheet, noudattaa määräaikojanne ja panee vaatimuksenne johdonmukaisesti täytäntöön.

Erikoistunut asianajotoimisto suojaa teitä muodollisilta virheiltä, arvioi menestymismahdollisuudet ja varmistaa, että saatte korkeimmasta tarjouksesta teille kuuluvan summan.

• Ohjaus koko täytäntöönpanomenettelyn ajan
• Tukea vaatimustenne täytäntöönpanossa
• Kaikkien asianosaisten etujen turvaaminen

Usein kysytyt kysymykset – UKK