Prinudna prodaja nekretnine

Prinudna prodaja nekretnine

Prinudna prodaja nekretnine je sredstvo izvršenja kojim se otvorena novčana potraživanja podmiruju prodajom nepokretne imovine. Koristi se kada je dužnik vlasnik nekretnine, ali ne plaća svoje dugove. Cilj prinudne prodaje je javno prodati nepokretnu imovinu i koristiti prihod za otplatu dugova.

Postupak je regulisan u § 133 Zakona o izvršnom postupku (ZIP) i odvija se u nekoliko koraka. Čak i ako postupak oduzima nešto vremena, javna prodaja je jedno od najefikasnijih sredstava za naplatu opravdanih potraživanja iz nepokretne imovine.

Stranke u prinudnoj prodaji

U postupku prinudne prodaje, povjerilac koji pokreće postupak i obveznik stoje jedni naspram drugih. Povjerilac koji pokreće postupak zahtijeva prodaju kako bi svoje otvoreno novčano potraživanje dobio iz prihoda od nepokretne imovine. Obveznik je vlasnik nekretnine koja se prodaje.

Koraci postupka

Postupak prinudne prodaje slijedi jasno regulisan tok, koji korak po korak vodi od zahtjeva do konačne isplate prihoda od prodaje. Centralni koraci postupka su:

• Podnošenje zahtjeva za izvršenje
• Odobrenje zahtjeva za izvršenje i zabilježba pokretanja postupka prodaje u zemljišnim knjigama
• Imenovanje vještaka koji izrađuje procjenu i objavljuje procijenjenu vrijednost
• Zakazivanje termina prodaje
• Održavanje termina prodaje
• Zakazivanje ročišta za raspodjelu najveće ponude

Posebnosti

Stranka koja pokreće postupak mora zahtjevu za izvršenje priložiti primjerak izvršne isprave, po potrebi sa potvrdom o izvršnosti. Samo ako već postoji založno pravo na nekretnini, može se odustati od ovog priloga.

Uz zahtjev se mora priložiti i popis zainteresovanih strana, koji sadrži sve osobe koje na nekretnini imaju stvarna prava ili upisana prava preče kupovine, odnosno prava ponovne kupovine. Nadležan je općinski sud koji vodi zemljišne knjige.

Ako se zahtjev odobri, sud nalaže prinudnu prodaju nekretnine i bilježi pokretanje postupka u zemljišnim knjigama.

Ova zemljišnoknjižna zabilježba ima za posljedicu da se prodaja može provesti i protiv kasnijih vlasnika ili sticalaca prava na nekretnini. Istovremeno, povjerilac je obavezan da u roku koji odredi sud uplati predujam troškova, koji se uglavnom koristi za procjenu nekretnine. Ako se uplata ne izvrši, postupak se obustavlja.

Procjena

Nakon što je uplaćen predujam troškova, vrši se procjena nekretnine od strane sudski imenovanog vještaka. Procjena se vrši prema Zakonu o procjeni nekretnina (LBG). Vještak mora primijeniti priznate metode procjene vrijednosti koje odgovaraju trenutnom stanju nauke. U praksi se uglavnom koriste sljedeće metode:

• Postupak uporedne vrijednosti: Vrijednost se utvrđuje na osnovu sličnih, nedavno prodatih nekretnina.
• Postupak prinosne vrijednosti: Vrijednost proizlazi iz održivo ostvarivih prihoda od najma.
• Postupak materijalne vrijednosti: Ovdje je u prvom planu građevinska supstanca. Vrijednost proizlazi iz troškova zemljišta i izgradnje umanjenih za smanjenja vrijednosti.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Procjena vrijednosti prema Zakonu o procjeni nekretnina osigurava da se tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje na razumljivoj osnovi.“

Prigovori na procijenjenu vrijednost

Kada je izvještaj o nekretnini gotov, sud obavještava sve učesnike o vrijednosti koju je vještak izračunao za nekretninu. Uprkos tome, učesnici imaju mogućnost da ulože prigovore na izvještaj. Ako neko smatra da utvrđena vrijednost nije tačna ili je pogrešno izračunata, može to saopštiti sudu.

Ako neko uloži prigovore, sud ponovo ispituje slučaj. Može naložiti vještaku da dopuni ili poboljša izvještaj.

Dodjela

Prinudna prodaja je javna i obično se održava u sudu. Sudija poziva na davanje ponuda. Ako se ne da veća ponuda, sudija zaključuje prodaju i dodjeljuje nekretninu ponuđaču sa najvećom ponudom. Time se završava postupak licitiranja, a dodjela čini osnovu za sticanje vlasništva. Kupac stiče vlasništvo nad prodatom nekretninom sa svim pripadajućim dijelovima neposredno dodjelom.

Raspodjela najveće ponude

Kada se nekretnina ili predmet prodaje u okviru prinudne prodaje, povjeriocu koji pokreće postupak je prvenstveno stalo do toga da se njegovo otvoreno potraživanje isplati. Prihod od prodaje je takozvana najveća ponuda. Kada kupac to plati, sud raspodjeljuje prihod ovlaštenim licima.

Čim kupac plati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, sud po službenoj dužnosti nalaže raspravu o raspodjeli ove najveće ponude. Ovo takozvano ročište za raspodjelu najveće ponude služi za utvrđivanje ko će dobiti koji dio prihoda.

Na ovo ročište se, između ostalog, pozivaju:

• obvezna stranka
• stranka koja pokreće postupak
• sve osobe koje prema dokumentima imaju prava ili terete na prodatoj nekretnini
• sam kupac može dobrovoljno učestvovati

Sud javno objavljuje ročište. Između objave i stvarne rasprave mora proći najmanje četiri sedmice.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Cilj svake javne prodaje je da se opravdano potraživanje klijenta u potpunosti osigura prihodom od prodaje.“

Nadlicitacija

Nakon prinudne prodaje, nije uvijek sve konačno odlučeno. Ako ostvarena kupoprodajna cijena iznosi manje od tri četvrtine procijenjene vrijednosti nekretnine, postoji još jedna mogućnost: takozvana nadlicitacija. Time se želi osigurati da se nekretnina ne proda prejeftino i da povjerioci dobiju što veći prihod.

Nadlicitacija je nova ponuda koju neko može podnijeti izvršnom sudu u roku od 14 dana nakon javne objave dodjele. Da bi nadlicitacija bila važeća, ponuđena cijena mora biti najmanje za četvrtinu veća od prvobitne najveće ponude. Osim toga, ponuđač mora položiti četvrtinu ponuđene kupoprodajne cijene kao osiguranje kod suda. Tek tada nadlicitacija postaje efikasna.

Pristiglo više nadlicitacija

Ako postoji više nadlicitacija, odlučuje visina ponude. Ko ponudi najveću cijenu, bit će prihvaćen. Ako dvije osobe ponude isti iznos, računa se ko je prvi podnio nadlicitaciju.

Učinak nadlicitacije

Ako sud prihvati nadlicitaciju i rješenje postane pravosnažno, prvobitna prodaja gubi svoju važnost. Sud ukida prvu dodjelu i dodjeljuje nekretninu novom ponuđaču. Ovo rješenje se dostavlja u pisanom obliku kako učesnicima (ponuđaču, ranijem kupcu, povjeriocu i obvezniku), tako se objavljuje i javno u oglasnoj datoteci.

Čim sud pravosnažno dodijeli nekretninu nakon prihvatanja nadlicitacije, daljnja nadlicitacija više nije dozvoljena. Time se postupak konačno završava, a novi kupac postaje vlasnik nekretnine.

Vaše prednosti uz advokatsku podršku

Advokat Vas prati kroz cijeli postupak prinudne prodaje i osigurava da se Vaše potraživanje u potpunosti i pravno sigurno ispuni. On provjerava sve korake postupka, štiti Vaše rokove i dosljedno provodi Vaše zahtjeve.

Specijalizovana advokatska kancelarija Vas štiti od formalnih grešaka, procjenjuje izglede za uspjeh i pazi da iz najveće ponude dobijete iznos koji Vam pripada.

• Praćenje tokom cijelog postupka izvršenja
• Podrška u ostvarivanju vaših potraživanja
• Zaštita interesa svih učesnika

Često postavljana pitanja – FAQ