Tvångsauktion av en fastighet

Tvångsauktion av en fastighet

Tvångsauktionen av en fastighet är ett exekutionsmedel med vilket öppna penningfordringar betalas genom försäljning av fast egendom. Den används när gäldenären är ägare till en fastighet men inte betalar sina skulder. Syftet med tvångsauktionen är att sälja den fasta egendomen offentligt och använda intäkterna för att betala av skulderna.

Förfarandet regleras i § 133 i Exekutionsordningen (EO) och genomförs i flera steg. Även om förfarandet tar lite tid är tvångsauktionen ett av de mest effektiva sätten att driva in berättigade fordringar från fast egendom.

Parter i tvångsauktionen

I tvångsauktionsförfarandet står den verkställande borgenären och den förpliktade mot varandra. Den verkställande borgenären begär auktionen för att få sin öppna penningfordran från intäkterna från den fasta egendomen. Den förpliktade är ägare till den fastighet som auktioneras ut.

Förfarandesteg

Förfarandet för tvångsauktion följer ett tydligt reglerat förlopp som steg för steg leder från ansökan till slutlig utbetalning av auktionslikviden. De centrala förfarandestegen är:

• Ingivande av en exekutionsansökan
• Beviljande av exekutionsansökan och anteckning om inledande av auktionsförfarandet i fastighetsregistret
• Utnämning av en sakkunnig som upprättar ett värderingsutlåtande och tillkännager det uppskattade värdet
• Fastställande av en auktionsdag
• Hållande av auktionsdagen
• Fastställande av dagen för fördelning av auktionslikviden

Särskilda omständigheter

Den verkställande parten måste bifoga en kopia av exekutionstiteln till exekutionsansökan, eventuellt med bekräftelse på verkställbarhet. Endast om det redan finns en panträtt i fastigheten kan man avstå från detta tillägg.

Ansökan ska också åtföljas av en förteckning över intressenter som innehåller alla personer som har sakrättigheter eller registrerade förköps- eller återköpsrätter till fastigheten. Behörig domstol är den distriktsdomstol som för fastighetsregistret.

Om ansökan beviljas beslutar domstolen om tvångsauktion av fastigheten och antecknar inledandet av förfarandet i fastighetsregistret.

Denna anteckning i fastighetsregistret innebär att auktionen även kan genomföras gentemot senare ägare eller rättighetsinnehavare av fastigheten. Samtidigt är borgenären skyldig att inom en tidsfrist som fastställs av domstolen betala ett kostnadsförskott, som oftast används för värdering av fastigheten. Om ingen betalning sker läggs förfarandet ner.

Värdering

Efter att kostnadsförskottet har betalats in sker värderingen av fastigheten av en av domstolen utsedd sakkunnig. Värderingen baseras på lagen om värdering av fastigheter (LBG). Den sakkunnige måste använda erkända värderingsmetoder som motsvarar den aktuella vetenskapliga nivån. I praktiken används främst följande metoder:

• Jämförelsevärdesmetoden: Värdet fastställs utifrån liknande, nyligen sålda fastigheter.
• Avkastningsvärdesmetoden: Värdet beräknas utifrån de hållbart uppnåeliga hyresintäkterna.
• Substansvärdesmetoden: Här står byggnadssubstansen i förgrunden. Värdet beräknas utifrån mark- och byggkostnader minus värdeminskningar.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Värderingen enligt fastighetsvärderingslagen säkerställer att marknadsvärdet på en fastighet fastställs på en transparent grund.“

Invändningar mot det uppskattade värdet

När utlåtandet om fastigheten är klart meddelar domstolen alla berörda parter vilket värde den sakkunnige har beräknat för fastigheten. Trots detta har de berörda parterna möjlighet att göra invändningar mot utlåtandet. Om någon anser att det fastställda värdet inte stämmer eller har beräknats felaktigt kan han eller hon meddela detta till domstolen.

Om någon gör invändningar prövar domstolen fallet på nytt. Den kan uppdra åt den sakkunnige att komplettera eller förbättra utlåtandet.

Tilldelning

En tvångsauktion är offentlig och äger i regel rum i domstolen. Domaren uppmanar till avgivande av bud. Om inget högre bud lämnas stänger domaren auktionen och tilldelar den som bjudit högst. Därmed avslutas budgivningsförfarandet och tilldelningen utgör grunden för äganderätten. Köparen blir genom tilldelningen omedelbart ägare till den utauktionerade fastigheten med tillbehör.

Fördelning av auktionslikviden

När en fastighet eller ett föremål säljs inom ramen för en tvångsauktion är det i första hand viktigt för den verkställande borgenären att få sin öppna fordran betald. Försäljningsintäkterna är den så kallade auktionslikviden. När köparen har betalat denna fördelar domstolen intäkterna till de berättigade.

Så snart köparen har betalat hela köpeskillingen beslutar domstolen av ämbets vägnar om en förhandling om fördelningen av denna auktionslikvid. Denna så kallade dag för fördelning av auktionslikviden tjänar till att fastställa vem som ska få vilken andel av intäkterna.

Till denna förhandling kallas bland annat:

• den förpliktade parten
• den verkställande parten
• alla personer som enligt handlingar har rättigheter eller belastningar på den utauktionerade fastigheten
• köparen själv kan delta frivilligt

Domstolen kungör också dagen offentligt. Mellan offentliggörandet och den faktiska förhandlingen måste det finnas en frist på minst fyra veckor.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Målet med varje tvångsauktion är att fullt ut säkerställa klientens berättigade fordran genom realisationsintäkterna.“

Överbjudande

Efter en tvångsauktion är inte alltid allt slutgiltigt avgjort. Om den uppnådda köpeskillingen är mindre än tre fjärdedelar av fastighetens uppskattade värde finns det ytterligare en möjlighet: det så kallade överbjudandet. Detta ska säkerställa att fastigheten inte säljs för billigt och att borgenärerna får så höga intäkter som möjligt.

Ett överbjudande är ett nytt erbjudande som någon kan lämna in till exekutionsdomstolen inom 14 dagar efter det offentliga tillkännagivandet av tilldelningen. För att överbjudandet ska vara giltigt måste det erbjudna priset vara minst en fjärdedel högre än den ursprungliga auktionslikviden. Dessutom måste överbjudaren deponera en fjärdedel av den erbjudna köpeskillingen som säkerhet hos domstolen. Först då blir överbjudandet giltigt.

Inkomna flera överbjudanden

Om det finns flera överbjudanden avgör erbjudandets höjd. Den som erbjuder det högsta priset godkänns. Om två personer erbjuder samma belopp räknas den som lämnade in överbjudandet först.

Effekten av överbjudandet

Om överbjudandet godkänns av domstolen och beslutet vinner laga kraft förlorar den ursprungliga auktionen sin giltighet. Domstolen upphäver den första tilldelningen och tilldelar den nya budgivaren. Detta beslut delges både de berörda parterna (överbjudaren, tidigare köpare, borgenär och förpliktade) skriftligen och offentliggörs i Ediktsdatei.

Så snart domstolen har meddelat tilldelningen efter godkännande av ett överbjudande med laga kraft är inget ytterligare överbjudande tillåtet. Därmed avslutas förfarandet slutgiltigt och den nya köparen blir ägare till fastigheten.

Dina fördelar med juridisk hjälp

En advokat följer dig genom hela tvångsauktionsförfarandet och ser till att din fordran uppfylls fullständigt och rättssäkert. Han granskar alla förfarandesteg, bevakar dina tidsfrister och driver igenom dina krav konsekvent.

En specialiserad advokatbyrå skyddar dig från formella fel, bedömer utsikterna till framgång och ser till att du får det belopp du har rätt till från auktionslikviden.

• Biträde under hela exekutionsförfarandet
• Stöd vid genomdrivandet av dina krav
• Bevakning av alla berörda parters intressen

Vanliga frågor – FAQ