Принудна продаја непокретности

Принудна продаја непокретности

Принудна продаја непокретности је средство извршења којим се отворена новчана потраживања намирују продајом непокретне имовине. Примењује се када је дужник власник непокретности, али не плаћа своје дугове. Циљ принудне продаје је јавна продаја непокретне имовине и коришћење прихода за отплату дугова.

Поступак је регулисан у § 133 Закона о извршењу (ЕО) и одвија се у више корака. Иако поступак захтева одређено време, принудна продаја је једно од најефикаснијих средстава за остваривање оправданих потраживања из непокретне имовине.

Стране у принудној продаји

У поступку принудне продаје супротстављени су извршни поверилац и извршни дужник. Извршни поверилац подноси захтев за продају како би намирио своје отворено новчано потраживање из прихода од непокретне имовине. Извршни дужник је власник непокретности која се продаје.

Кораци поступка

Поступак принудне продаје прати јасно регулисан ток, који води корак по корак од захтева до коначне исплате прихода од продаје. Главни кораци поступка су:

• Подношење предлога за извршење
• Одобрење предлога за извршење и забележба покретања поступка продаје у земљишној књизи
• Именовање вештака који израђује процену и објављује процењену вредност
• Заказивање термина продаје
• Одржавање термина продаје
• Заказивање рочишта за расподелу највише понуде

Посебности

Извршни поверилац мора уз предлог за извршење приложити отправак извршне исправе, по потреби са потврдом извршности. Само ако већ постоји заложно право на непокретности, овај прилог се може изоставити.

Уз предлог се такође мора приложити списак заинтересованих лица који садржи све особе које имају стварна права или уписана права прече куповине односно поновне куповине на непокретности. Надлежан је основни суд који води земљишну књигу.

Ако се предлог одобри, суд налаже принудну продају непокретности и бележи покретање поступка у земљишној књизи.

Ова забележба у земљишној књизи омогућава да се продаја може спровести и према каснијим власницима или стицаоцима права на непокретности. Истовремено, поверилац је обавезан да у року који одреди суд уплати предујам трошкова, који се најчешће користи за процену непокретности. Ако се уплата не изврши, поступак се обуставља.

Процена

Након уплате предујма трошкова, судски именовани вештак врши процену непокретности. Процена се врши према Закону о процени непокретности (ЛБГ). Вештак мора применити признате методе процене вредности које одговарају актуелном стању науке. У пракси се најчешће користе следеће методе:

• Метода упоређивања вредности: Вредност се утврђује на основу сличних, недавно продатих некретнина.
• Метода приходовне вредности: Вредност произлази из одрживих прихода од закупнине.
• Метода стварне вредности: Овде је у првом плану грађевинска супстанца. Вредност произлази из трошкова земљишта и градње умањених за умањење вредности.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Процена вредности према Закону о процени непокретности осигурава да се тржишна вредност некретнине утврђује на проверљивој основи.“

Приговори на процењену вредност

Када је вештачење о непокретности готово, суд обавештава све учеснике о вредности коју је вештак израчунао за непокретност. Упркос томе, учесници имају могућност да уложе приговоре на вештачење. Ако неко сматра да утврђена вредност није тачна или је погрешно израчуната, може о томе обавестити суд.

Ако неко уложи приговор, суд поново испитује случај. Може наложити вештаку да допуни или побољша вештачење.

Додела

Принудна продаја је јавна и обично се одржава у суду. Судија позива на давање понуда. Када више нема виших понуда, судија закључује продају и додељује непокретност најбољем понуђачу. Тиме се завршава поступак надметања и додела представља основ за стицање власништва. Купац доделом непосредно постаје власник продате непокретности са припацима.

Расподела највише понуде

Када се непокретност или предмет прода у оквиру принудне продаје, извршном повериоцу је првенствено стало да наплати своје отворено потраживање. Приход од продаје је такозвана највиша понуда. Када купац ово плати, суд расподељује приход овлашћеним лицима.

Чим купац плати целокупну купопродајну цену, суд по службеној дужности заказује расправу о расподели ове највише понуде. Ово такозвано рочиште за расподелу највише понуде служи утврђивању ко добија који део прихода.

На ову расправу се позивају између осталог:

• извршни дужник
• извршни поверилац
• сва лица која према исправама имају права или терете на продатој непокретности
• купац може добровољно учествовати

Суд јавно објављује рочиште. Између објављивања и стварне расправе мора проћи најмање четири недеље.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Циљ сваке принудне продаје је да се у потпуности обезбеди оправдано потраживање клијента кроз приход од продаје.“

Накнадна понуда

После принудне продаје није увек све коначно одлучено. Ако је постигнута купопродајна цена мања од три четвртине процењене вредности непокретности, постоји још једна могућност: такозвана накнадна понуда. Тиме треба осигурати да се непокретност не прода прејефтино и да повериоци добију што већи приход.

Накнадна понуда је нова понуда коју неко може поднети извршном суду у року од 14 дана након јавног објављивања доделе. Да би накнадна понуда била важећа, понуђена цена мора бити најмање за четвртину виша од првобитне највише понуде. Осим тога, накнадни понудилац мора положити четвртину понуђене купопродајне цене као обезбеђење код суда. Тек тада накнадна понуда постаје важећа.

Пријем више накнадних понуда

Ако има више накнадних понуда, одлучује висина понуде. Прихвата се онај ко понуди највишу цену. Ако две особе понуде исти износ, рачуна се ко је први поднео накнадну понуду.

Дејство накнадне понуде

Ако суд прихвати накнадну понуду и решење постане правоснажно, првобитна продаја губи важност. Суд укида прву доделу и додељује непокретност новом понуђачу. Ово решење се доставља писмено како учесницима (накнадном понуђачу, ранијем купцу, повериоцу и дужнику) тако и јавно објављује у едикталној датотеци.

Чим суд правоснажно додели непокретност након прихватања накнадне понуде, даља накнадна понуда више није дозвољена. Тиме се поступак коначно завршава, и нови купац постаје власник непокретности.

Ваше предности уз адвокатску подршку

Адвокат вас прати кроз цео поступак принудне продаје и брине се да ваше потраживање буде потпуно и правно сигурно намирено. Он проверава све кораке поступка, пази на ваше рокове и доследно остварује ваше захтеве.

Специјализована канцеларија вас штити од формалних грешака, процењује изгледе за успех и брине се да из највише понуде добијете износ који вам припада.

• Праћење током целог извршног поступка
• Подршка при остваривању ваших потраживања
• Заштита интереса свих учесника

Често постављана питања – FAQ