Execução de uma propriedade

Execução de uma propriedade

A execução de uma propriedade é um meio de execução pelo qual os créditos pecuniários em aberto são liquidados através da venda de bens imóveis. É utilizada quando o devedor é proprietário de uma propriedade, mas não paga as suas dívidas. O objetivo da execução é vender o bem imóvel publicamente e utilizar o produto da venda para liquidar as dívidas.

O processo está regulamentado no § 133 da Lei de Execução (EO) e decorre em várias etapas. Mesmo que o processo demore algum tempo, a hasta pública é um dos meios mais eficazes para fazer valer os créditos legítimos sobre bens imóveis.

Partes da execução

No processo de execução, o credor requerente e o executado confrontam-se. O credor requerente solicita a execução para receber o seu crédito pecuniário em aberto do produto do bem imóvel. O executado é o proprietário da propriedade que é executada.

Etapas do processo

O processo de execução segue um procedimento claramente regulamentado, que conduz passo a passo desde o pedido até ao pagamento final do produto da execução. As etapas centrais do processo são:

• Apresentação de um pedido de execução
• Autorização do pedido de execução e anotação do início do processo de execução no registo predial
• Nomeação de um perito que elabora um relatório de avaliação e anuncia o valor estimado
• Marcação de uma data para a execução
• Realização da data da execução
• Marcação da sessão para a distribuição do produto da venda

Particularidades

A parte requerente deve anexar ao pedido de execução uma cópia do título executivo, se necessário com confirmação da exequibilidade. Só é possível renunciar a este anexo se já existir um direito de penhor sobre a propriedade.

O pedido deve também ser acompanhado de uma lista de interessados que contenha todas as pessoas que tenham direitos reais ou direitos de preferência ou de recompra registados sobre a propriedade. O tribunal distrital responsável é o que mantém o registo predial.

Se o pedido for aprovado, o tribunal ordena a execução da propriedade e regista o início do processo no registo predial.

Esta anotação no registo predial tem como efeito que a execução também pode ser executada contra proprietários ou adquirentes de direitos posteriores da propriedade. Ao mesmo tempo, o credor é obrigado a pagar, dentro de um prazo fixado pelo tribunal, um adiantamento de custos, que é geralmente utilizado para a avaliação da propriedade. Se não for efetuado qualquer pagamento, o processo é interrompido.

Avaliação

Após o pagamento do adiantamento de custos, a propriedade é avaliada por um perito nomeado pelo tribunal. A avaliação rege-se pela Lei de Avaliação de Imóveis (LBG). O perito deve aplicar métodos de avaliação reconhecidos que correspondam ao estado atual da ciência. Na prática, são utilizados principalmente os seguintes métodos:

• Método comparativo: O valor é determinado com base em imóveis semelhantes vendidos recentemente.
• Método do rendimento: O valor resulta dos rendimentos de aluguer sustentáveis que podem ser obtidos.
• Método do valor real: Aqui, a substância de construção está em primeiro plano. O valor resulta dos custos do terreno e da construção, deduzidos os abatimentos.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „A avaliação de acordo com a Lei de Avaliação de Imóveis garante que o valor de mercado de um imóvel seja determinado com base em critérios compreensíveis.“

Objeções ao valor estimado

Quando o relatório sobre o imóvel estiver concluído, o tribunal informa todos os envolvidos sobre o valor que o perito calculou para a propriedade. No entanto, os envolvidos têm a possibilidade de apresentar objeções ao relatório. Se alguém considerar que o valor determinado não está correto ou foi calculado incorretamente, pode comunicá-lo ao tribunal.

Se alguém apresentar objeções, o tribunal analisa novamente o caso. Pode solicitar ao perito que complemente ou melhore o relatório.

Adjudicação

Uma execução é pública e geralmente realiza-se no tribunal. O juiz solicita a apresentação de licitações. Se não for apresentada nenhuma licitação mais alta, o juiz encerra a execução e concede a adjudicação ao licitante mais alto. Com isso, termina o processo de licitação e a adjudicação constitui a base para a aquisição da propriedade. O comprador torna-se imediatamente proprietário da propriedade executada, incluindo os acessórios, através da adjudicação.

Distribuição do produto da venda

Quando um imóvel ou um objeto é vendido no âmbito de uma execução, o objetivo principal do credor requerente é receber o pagamento do seu crédito em aberto. O produto da venda é o chamado produto da venda. Quando o comprador paga este valor, o tribunal distribui o produto da venda pelos beneficiários.

Assim que o comprador tiver pago a totalidade do preço de compra, o tribunal ordena, por iniciativa própria, uma audiência sobre a distribuição deste produto da venda. Esta chamada sessão para a distribuição do produto da venda serve para determinar quem recebe qual parte do produto da venda.

Para esta audiência, são convocados, entre outros:

• a parte executada
• a parte requerente
• todas as pessoas que, de acordo com os documentos, têm direitos ou encargos sobre a propriedade executada
• o próprio comprador pode participar voluntariamente

O tribunal também torna pública a sessão. Entre a publicação e a audiência propriamente dita, deve haver um prazo de pelo menos quatro semanas.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „O objetivo de cada hasta pública é garantir integralmente o crédito legítimo do cliente através da receita da alienação.“

Sobrelance

Após uma execução, nem tudo está sempre decidido definitivamente. Se o preço de compra obtido for inferior a três quartos do valor estimado do imóvel, existe outra possibilidade: o chamado sobrelance. O objetivo é garantir que a propriedade não seja vendida demasiado barata e que os credores recebam o produto da venda mais elevado possível.

Um sobrelance é uma nova oferta que alguém pode apresentar ao tribunal de execução no prazo de 14 dias após a publicação da adjudicação. Para que o sobrelance seja válido, o preço oferecido deve ser pelo menos um quarto superior ao produto da venda original. Além disso, o licitante deve depositar um quarto do preço de compra oferecido como garantia no tribunal. Só então o sobrelance se torna eficaz.

Receção de vários sobrelances

Se houver vários sobrelances, decide o valor da oferta. Quem oferecer o preço mais alto será admitido. Se duas pessoas oferecerem o mesmo valor, conta quem apresentou o sobrelance primeiro.

Efeito do sobrelance

Se o sobrelance for aceite pelo tribunal e a decisão se tornar definitiva, a execução original perde a sua validade. O tribunal anula a primeira adjudicação e concede a adjudicação ao novo licitante. Esta decisão é notificada por escrito aos envolvidos (licitante, antigo comprador, credor e executado) e também é tornada pública no ficheiro de editais.

Assim que o tribunal conceder a adjudicação após a aceitação de um sobrelance com caráter definitivo, não é permitido mais nenhum sobrelance. Com isso, o processo termina definitivamente e o novo comprador torna-se proprietário da propriedade.

As suas vantagens com o apoio de um advogado

Um advogado acompanha-o durante todo o processo de execução e garante que o seu crédito seja totalmente cumprido e juridicamente seguro. Ele verifica todas as etapas do processo, cumpre os seus prazos e faz valer os seus direitos de forma consistente.

Um escritório de advogados especializado protege-o contra erros formais, avalia as perspetivas de sucesso e garante que recebe do produto da venda o valor que lhe é devido.

• Acompanhamento durante todo o processo de execução
• Apoio na execução dos seus créditos
• Defesa dos interesses de todos os envolvidos

Perguntas frequentes – FAQ