Habitação e Direito Sucessório

Habitação e Direito Sucessório

Habitação e Direito Sucessório frequentemente se encontram na prática, assim que um imóvel ou um direito de habitação faz parte de uma herança. O Direito Sucessório determina quem recebe a propriedade ou os direitos de utilização após a morte de uma pessoa, enquanto direitos de habitação especiais estabelecem se e como os sobreviventes podem continuar a viver na casa anterior. Os regulamentos legais diferem consoante a forma de propriedade, o tipo de imóvel e a relação pessoal com o falecido. Quem fizer acordos claros precocemente, protege os familiares e evita conflitos.

O Direito Sucessório regula quem recebe um imóvel ou um direito de habitação e quais os direitos e deveres associados.

Bases legais e posição pessoal

Se os sobreviventes permanecem na habitação anterior, é decidido em primeiro lugar pelo estatuto legal. Cônjuges e parceiros registados gozam de uma forte proteção através do legado antecipado e garantem a utilização da habitação comum. Companheiros de vida estão em melhor situação desde a alteração do Direito Sucessório, mas necessitam regularmente de uma ordem expressa para uma proteção duradoura. Sem disposição testamentária, aplica-se a sucessão legal, que nem sempre corresponde às realidades familiares vividas. Quem quiser evitar conflitos, deve configurar precocemente.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wer frühzeitig klare Regelungen zu Wohn- und Eigentumsrechten trifft, verhindert oft langwierige Streitigkeiten im Erbfall.“

Considerar o direito à legítima de forma direcionada

O direito à legítima também pode ser reduzido em casos individuais, por exemplo, se não existiu uma relação pessoal entre o falecido e um filho. No entanto, tal redução deve ser expressamente ordenada e fundamentada no testamento. Além disso, as doações que foram feitas em vida podem levar a reivindicações de suplemento da legítima, se diminuírem a participação mínima legal dos herdeiros.

Direito de habitação em caso de herança

Um direito de habitação garantido no registo predial cria fiabilidade, porque também tem efeito perante os adquirentes. Na prática, recomenda-se regular claramente a duração, o âmbito e os custos, para que não surjam litígios de interpretação na herança. Quem necessitar adicionalmente de um direito de utilização em divisões anexas, lugares de estacionamento ou áreas de jardim, deve formulá-lo expressamente. Desta forma, a utilização permanece adequada ao dia a dia e legalmente sustentável.

Doação em caso de morte como configuração segura

Uma doação em caso de morte oferece uma vantagem especial em comparação com o testamento: é contratualmente vinculativa e não pode ser revogada unilateralmente. Desta forma, o beneficiário recebe uma posição jurídica particularmente segura. Para que esta forma de transmissão seja eficaz, deve ser autenticada por um notário. Na prática, é frequentemente combinada com um direito de habitação, para que o companheiro de vida esteja seguro, enquanto a propriedade passa para os filhos ou outros herdeiros.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Eine vertraglich gesicherte Wohnrechtslösung schützt Hinterbliebene und wahrt zugleich die Interessen der übrigen Erben.“

Conteúdos de configuração recomendáveis:

• designação exata das instalações, incluindo áreas anexas
• regulação clara da duração, por exemplo, vitalícia ou limitada
• Regulamento de custos: custos de funcionamento para o titular do direito de habitação, manutenção geral para o proprietário
• Proibição de transmissão ou restrição dos co-utilizadores
• Garantia através do registo predial

Formas de propriedade e suas consequências

A forma de propriedade determina decisivamente como um imóvel é tratado em caso de herança. Se o imóvel pertence exclusivamente ao falecido, geralmente surge uma copropriedade com todos os deveres de coordenação organizacional entre vários herdeiros. Se, por outro lado, existir uma parceria de proprietários, a parte do falecido passa, em princípio, para o parceiro sobrevivente. Isto acontece geralmente contra o pagamento de um preço de aquisição. Este pagamento pode ser reduzido em caso de necessidade urgente de habitação ou de direito à legítima existente. Se um pagamento imediato não for possível, o tribunal pode conceder um adiamento, tornando possível um pagamento em prestações com juros.

Numa parceria de proprietários, pode também ser contratualmente estabelecido que a transferência automática de propriedade em caso de morte é excluída. Tal acordo deve ser feito por escrito e autenticado por um advogado ou notário. Esta configuração é particularmente adequada se a parte se destinar especificamente a outra pessoa. Os direitos à legítima de familiares próximos devem ser sempre considerados.

Central a ter em conta:

• Propriedade individual: sem aquisição total automática do sobrevivente na presença de herdeiros.
• Preço de aquisição: regularmente cinquenta por cento do valor de mercado, redução para vinte e cinco por cento em condições restritas.
• Adiamento: pagamento em prestações com juros realizável através de autorização judicial.

Apartamentos de arrendamento e cooperativas

No caso de apartamentos de arrendamento e cooperativas, existe um direito de entrada para familiares próximos, se estes viveram com o anterior inquilino principal na mesma casa. Os companheiros de vida necessitam de uma mudança conjunta ou de uma coabitação de vários anos para que o direito de entrada se aplique. O contrato continua em termos de conteúdo, frequentemente a renda permanece inalterada para cônjuges, parceiros registados e companheiros de vida. Quem entra, assume também obrigações, pelo que os atrasos devem ser esclarecidos imediatamente.

Diferenças em imóveis arrendados

Nem todas as relações de arrendamento estão sujeitas às mesmas regras. Para apartamentos que não estão totalmente abrangidos pela lei do arrendamento, para segundas residências ou edifícios com no máximo duas unidades habitacionais, aplicam-se frequentemente disposições diferentes. Nos edifícios municipais de Viena, a renda é limitada, o que torna a entrada particularmente atrativa. Aqui, é crucial verificar previamente a situação legal concreta do imóvel arrendado.

Verificação prática:

• Verificar rapidamente os requisitos de entrada e declarar dentro do prazo.
• Levantar imediatamente os atrasos de renda e decidir sobre uma continuação.
• A cooperativa pode especificar quem continua o contrato, se existirem vários beneficiários.
• No caso de entrada de familiares próximos, mas não privilegiados, pode ocorrer um ajuste da renda.

Formas de habitação especiais

As casas de hortas familiares como construção em terreno alheio seguem regras próprias, porque a propriedade do edifício e do terreno são separadas. A utilização baseia-se em contratos de arrendamento com prazos obrigatórios, que devem ser rapidamente observados em caso de morte. As segundas residências requerem em muitos estados uma autorização da autoridade de transações imobiliárias, sem a qual não é possível nem o registo predial nem a conclusão do processo de herança.

Direitos de entrada em casas de hortas familiares

No caso de casas de hortas familiares, aplica-se que a entrada em contratos de arrendamento existentes deve ser comunicada à associação de hortas familiares responsável dentro de dois meses após a morte. Os elegíveis para entrada são geralmente cônjuges, parentes em linha reta ou pessoas que contribuíram significativamente para a gestão nos últimos cinco anos. Também aqui é necessária pressa, pois um prazo perdido leva à perda do direito de utilização.

Obrigatoriedade de autorização para segundas residências

Para segundas residências, aplicam-se disposições rigorosas de transações imobiliárias em quase todos os estados federais. Sem autorização da autoridade de transações imobiliárias, não pode ser feito nenhum registo predial, o que pode atrasar ou bloquear todo o processo de herança. Quem herda tal imóvel, deve, portanto, verificar precocemente a capacidade de autorização.

Regulamentos especiais agrícolas

As propriedades agrícolas estão frequentemente sujeitas a uma sucessão especial na Áustria, que deve garantir que a quinta seja mantida como uma unidade económica. Isto leva a que os herdeiros que se afastam recebam apenas uma pequena indemnização, para evitar uma fragmentação ou sobrecarga da exploração. Para a aquisição da quinta, aplicam-se também frequentemente requisitos de qualificação especiais.

Aspetos fiscais e financeiros

Cada transferência de propriedade causa custos. O imposto sobre a aquisição de imóveis e as taxas de registo devem ser calculados, para que o planeamento da herança permaneça realista. Em certos casos, é possível uma redução do preço de aquisição, o que deve ser incluído no planeamento financeiro. Os benefícios fiscais, por exemplo, para casas familiares, só têm efeito se os requisitos legais forem consistentemente cumpridos. Quem age de forma insegura, arrisca-se a perder o benefício e, portanto, encargos adicionais evitáveis.

As suas vantagens com apoio jurídico

As questões relacionadas com habitação e direito sucessório são multifacetadas, pois afetam simultaneamente interesses legais, económicos e pessoais. Regulamentos pouco claros ou inexistentes podem levar a conflitos entre herdeiros, legitimários e companheiros de vida. Também aspetos económicos como preços de aquisição, impostos ou pagamentos de compensação acarretam riscos, se não forem considerados precocemente. Diferentes requisitos legais consoante a forma de propriedade e o tipo de objeto tornam a situação adicionalmente exigente.

Um escritório de advogados especializado como o nosso garante que a sua posição está clara e legalmente segura desde o início. Acompanhamo-lo não só durante todo o processo, mas também criamos soluções sólidas que perduram a longo prazo.

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• Prevenção estratégica de conflitos através de regulamentos claros e sólidos

Perguntas frequentes – FAQ